Kündigungsschreiben

Kündigungsschreiben; berechtigtes Interesse; Daten des persönlichen Lebensbereiches; Begründung des Kündigungsschreibens

1. Es ist mit der Eigentumsgarantie vereinbar, daß § 564 b Abs. 3 BGB die Wirksamkeit der Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter von der Darlegung eines berechtigten Interesses im Kündigungsschreiben abhängig macht.

2. Der Vermieter ist im Hinblick auf sein allgemeines Persönlichkeitsrecht nicht verpflichtet, solche Daten seines persönlichen Lebensbereiches im Kündigungsschreiben mitzuteilen, die für den Entschluß des Mieters, der Kündigung zu widersprechen oder diese hinzunehmen, nicht von Bedeutung sein können.

A. Die Verfassungsbeschwerde richtet sich gegen ein Urteil, durch das eine auf Eigenbedarf gestützte Räumungsklage abgewiesen worden ist, weil das Kündigungsschreiben nicht den Erfordernissen des § 564 b Abs. 3 BGB entsprochen habe.

I. Der Vermieter kann einen Mietvertrag über Wohnraum nach § 564 b Abs. 1 BGB nur dann kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Jede Kündigung bedarf der schriftlichen Form (§ 564 a Abs. 1 Satz 1 BGB). Anderenfalls ist sie wegen Ver-stoßes gegen den Formzwang gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig (vgl. statt vieler: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 564 a BGB Rdnr. 6). Im Kündigungsschreiben sollen die Gründe der Kündigung angegeben werden (§ 564 a Abs. 1 Satz 2 BGB). Diese Sollvorschrift sieht für einen Ver-stoß keine Rechtsfolgen vor. Solche ergeben sich vielmehr aus anderen Vorschriften; für die Kündigung wegen berechtigten Interesses ist in § 564 b Abs. 3 BGB folgendes bestimmt: Als berechtigte Interessen des Vermieters werden nur die Gründe berücksichtigt, die in dem Kündigungsschreiben angegeben sind, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind. Legt der Vermieter sein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Kündigungsschreiben nicht dar, so ist die Kündigung nach allgemeiner Ansicht nicht wirksam (vgl. Barthelmess, 2. WKSchG, 4. Aufl., § 564 b BGB Rdnr. 130; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdnrn. 91 und 364; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., B 711; Emmerich/Sonnenschein, a.a.O., § 564 b BGB, Rdnrn. 81 und 87; Grapentin, in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, IV 92). Welche Anforderungen an die Begründung zu stellen sind, ist nicht im einzelnen geregelt. II. Der Beschwerdeführer erwarb 1990 eine der Bekl. des Ausgangsverfahrens seit 1984 vermietete, in München gelegene Wohnung. Er kündigte das Mietverhältnis mit Schreiben vom 30. Mai 1990 wegen Eigenbedarfs, den er wie folgt begründete:

"Ich will sie [die Wohnung] selbst beziehen. Ich bewohne derzeit ein ein-ziges Zimmer mit 16 qm und verfüge über keine eigene Toilette, kein eige-nes Bad, keine Küche und keine Pkw-Abstellmöglichkeit. Überdies hat mein Vermieter bereits mehrmals mitgeteilt, daß er den Raum anderweitig nutzen will."

Einen weiteren Wohnsitz hat der bei einer Münchner Bank beschäftigte Beschwerdeführer im etwa 75 km von München entfernten R., wo er ein von seinen Eltern geerbtes Haus besitzt. Die einfache Fahrtzeit von Mün-chen nach R. beträgt etwa eineinhalb Stunden.

Das Amtsgericht gab der vom Beschwerdeführer erhobenen Räumungsklage statt, während das Landgericht diese durch das angegriffene Urteil abwies:

Die im Schreiben vom 30. Mai 1990 genannten Gründe lägen nicht vor. Entgegen den darin enthaltenen Angaben verfüge der Beschwerdeführer über ein eigenes Anwesen in R., welches noch im Einzugsbereich von München liege. Zumindest auf den ersten Blick könne davon ausgegangen werden, daß er seinen Wohnbedarf dadurch anderweitig befriedigt habe. Damit sei der im Kündigungsschreiben genannte Grund nicht mit den tat-sächlichen Verhältnissen in Übereinstimmung zu bringen; bereits aus die-sem Grunde sei die Kündigung unwirksam. Soweit sich der Beschwerdeführer darauf berufe, daß er das Haus in R. le-diglich am Wochenende nutze, weil ihm die tägliche Fahrtzeit von eineinhalb Stunden für eine Wegstrecke zu mühsam sei, hätte er diesen Um-stand im Kündigungsschreiben zumindest schlagwortartig erwähnen müs-sen. Umstände, die bereits von Anfang an vorgelegen hätten, könnten spä-ter nicht mehr berücksichtigt werden. Der Beschwerdeführer wäre deshalb allenfalls gehalten, keine erneute Kündigung auszusprechen.

III. 1. Mit seiner Verfassungsbeschwerde rügt der Beschwerdeführer eine Verletzung von Art. 2 Abs. 1 und Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG.

Das Landgericht mute ihm zu, entweder seinen Wohnbedarf in dem nur 16 qm großen Appartement zu befriedigen und gelegentlich an Wochenenden in das 75 km entfernte R. zu fahren oder aber eine tägliche Fahrtzeit von zweimal mindestens eineinhalb Stunden in Kauf zu nehmen. Damit greife es in schwerwiegender Form in seine Lebensplanung ein. Er habe seine Wohnverhältnisse in München in dem Kündigungsschreiben entgegen der Feststellung des Landgerichts richtig dargestellt. Die unregelmäßige Nutzung seines Anwesens in R. an Wochenenden habe offensichtlich mit der Befriedigung seines Wohnbedarfs nichts zu tun, sondern allenfalls mit einem Freizeitaufenthalt. Die Verweisung auf eine erneute Kündigung zeige, daß das Landgericht auch bei eindeutigem Vorliegen von Eigenbedarf die Klage habe abweisen wollen. Dessen Rechtsanwendung laufe darauf hinaus, daß der Eigentümer bei Geltendmachung von Eigenbedarf in dem Kündigungsschreiben seine gesamten Lebensverhältnisse offenbaren müsse, weil er jeden noch so neben der Sache liegenden Einwand des Mieters im Prozeß selbst nicht mehr beantworten könne. Damit aber würde § 564 b Abs. 3 BGB in seinem Anwendungsbereich unerträglich er-weitert. 2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde für begründet. Der mit der Eigentumsgarantie eng verzahnte An-spruch auf Gewährung effektiven Rechtsschutzes verbiete es, durch re-striktive Handhabung von Verfahrensvorschriften die Eigentumsbeschränkungen übermäßig zu verstärken. Das Klagevorbringen des Beschwerdeführers stelle lediglich eine Ergänzung und Untermauerung des gesetzlichen Tatbestandes dar, denn an dem Kündigungsgrund, der Unzulänglichkeit der Räumlichkeiten in München, habe sich nichts geändert.

3. Die Bekl. verteidigt das angegriffene Urteil.

B. Die zulässige Verfassungsbeschwerde ist nicht begründet. Das Urteil des Landgerichts verletzt den Beschwerdeführer nicht in seinem Grundrecht aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG, das hier alleiniger Prüfungsmaßstab ist. Dessen spezielle Regelung macht einen Rückgriff auf Art. 2 Abs. 1 GG ent ehrlich (vgl. BVerfGE 79, 292 [304]). I. § 564 b Abs. 3 BGB - allein die Anwendung dieser Norm ist hier zu prüfen - ist mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG vereinbar. Der Gesetzgeber durfte das Kündigungsrecht des Vermieters ohne Verfassungsverstoß von einem be-rechtigten Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses abhängig machen (vgl. für den Fall der Kündigung wegen Eigenbedarfs: BVerfGE 68, 361 [367 ff.]; 79, 292 [302 ff.]; 81, 29 [32 ff.]; für den Fall angemessener wirtschaftlicher Verwertung: BVerfGE 79, 283 [289 ff.]). Mit der in § 564 b Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BGB getroffenen Regelung hat er sowohl die Belange des Mieters als auch die des Vermieters in angemessener Weise berücksichtigt. Das trifft auch für § 564 b Abs. 3 BGB zu. Wie dem Regierungsent-wurf zum Gesetz zur Verbesserung des Mietrechts zu entnehmen ist, soll die Begründung der Kün-digung dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition verschaffen, damit er in die Lage versetzt wird, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen. Außerdem soll die Norm auch den Vermieter zwingen, sich selbst über die Rechtslage und die Aussichten des von ihm beabsichtigten Schritts klarzuwerden (so die Begründung der Regierungsvorlage, BTDrucks. VI/1549, S. 6 f.). Der Begründungszwang führt allerdings dazu, daß der Vermieter sich nicht auf die bloße Wiedergabe des Gesetzestextes beschränken darf. Denn dann erhielte der Mieter nicht die vom Gesetz gewollten Informationen. Ein Mindestmaß von Offenbarung persönlicher Verhältnisse des Vermieters wird daher in der Regel unumgänglich sein, weil der Bezug einer Wohnung den privaten Bereich eines jeden Menschen betrifft und auf seinen persönlichen Entscheidungen beruht, die er grundsätzlich frei trifft. Wenn der Ver-mieter dennoch verpflichtet ist, den Entschluß zur Selbstnutzung seines Eigentums zu begründen, wird sein allgemeines Persönlichkeitsrecht als Element der grundrechtlichen Eigentumsverbürgung (vgl. BVerfGE 79, 292 [304]) berührt.

Grundsätzlich hat jeder Bürger selbst zu entscheiden, wann und innerhalb welcher Grenzen er persönliche Lebenssachverhalte offenbaren will (vgl. BVerfGE 65, 1 [42]). Jedoch hat er dieses Recht nicht im Sinne einer ab-soluten, uneinschränkbaren Herrschaft über "seine" Daten. Einschränkungen seines Rechts, über seine personenbezogenen Daten selbst zu be-stimmen, muß er im überwiegenden Allgemeininteresse hinnehmen (BVerfG, a.a.O., S. 43 f.). Diese Einschränkungen müssen allerdings ver-hältnismäßig sein, dürfen also nicht weiter gehen, als sie dem berechtigten Informationsbedürfnis des Mieters dienen. Dieses wird dadurch begrenzt, daß für ihn solche Daten des Vermieters ohne Bedeutung sind, die in keinem Zusammenhang mit dessen Behauptung stehen, die vermietete Wohnung selbst zu benötigen, wenn er - wie im Ausgangsverfahren - wegen Eigenbedarfs kündigt. Dagegen kann vom Vermieter die Mitteilung verlangt werden, in welcher Weise er bei Ausspruch der Kündigung seinen gewöhnlichen und regelmäßigen Wohnbedarf deckt. Dazu gehört auch die Bekanntgabe solcher Umstände, die für die Beurteilung von Bedeutung sein können, ob der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, seinen Wohnbedarf in der gekündigten Wohnung zu befriedigen. Dadurch wird dem Mieter die Überprüfung ermöglicht, ob er die Kündigung mit Aussicht auf Erfolg in Frage stellen kann oder hinnehmen will. Denn für ihn ist die gemietete Wohnung Mittelpunkt seines persönlichen Lebenskreises. Er hat ein besonderes Interesse daran, nicht schon dann weichen zu müssen, wenn der Vermieter lediglich ein Räumungsbegehren an ihn richtet.

II. Ausgehend von diesem verfassungsrechtlichen Rahmen für die Aus-legung des § 564 b Abs. 3 BGB ist das Urteil des Landgerichts nicht zu be-anstanden. Es mag auf den ersten Blick für die Bekl. ohne Belang sein, ob der Beschwerdeführer im etwa 75 km von München entfernten R. noch ein Haus sein eigen nennt. Tatsächlich deckt er dort nicht seinen regelmäßigen Wohnbedarf. Jedoch beruht das auf seiner eigenen Entscheidung, die auch anders hätte ausfallen können, wenn er etwa die Mühen des täg lichen Hin- und Rückweges zum Arbeitsplatz in München nicht gescheut hätte. Derartige Belastungen nehmen in Ballungszentren erfahrungsgemäß viele Menschen auf sich. In einem solchen Fall wird der Wohnbedarf anderweitig gedeckt und die gekündigte Wohnung nicht benötigt. Wenn das Landgericht bei dieser Sachlage annahm, das Haus des Beschwerdeführers in R. hätte in der Begründung der Eigenbedarfskündigung erwähnt werden müssen, so ist das von Verfassungs wegen nicht zu beanstanden. Sein Urteil gibt auch keinen Grund zu der Annahme, es habe dem Be-schwerdeführer mit Rücksicht auf sein Haus in R. die Kündigung wegen Ei-genbedarfs versagt und ihm zugemutet, täglich zwischen München und R. zu pendeln. Mit einer solchen Begründung würde es möglicherweise in sei-ne persönliche Lebensgestaltung in einer mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht zu vereinbarenden Weise eingegriffen haben, denn die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Art. 14 Abs. 2 GG) führt nicht dazu, daß sich ein Eigentümer täglich den Belastungen einer mit Gefahren verbundenen dreistündigen Autofahrt aussetzen und von der Eigennutzung seines Eigentums ab-sehen müßte. Mit der Forderung, bereits im Kündigungsschreiben Angaben über das Wohnhaus in R. und dessen Nutzung zu machen, konkretisiert das Landgericht vielmehr nur das Begründungserfordernis des § 564 b Abs. 3 BGB in verfassungsrechtlich nicht zu beanstandender Weise. Von leerem Formalismus hat es sich nicht leiten lassen, sondern lediglich In-formationen verlangt, die der Bekl. bis dahin nicht bekannt gewesen und für ihren Entschluß, die Kündigung hinzunehmen, objektiv bedeutsam wa-ren. Eine übermäßige Verstärkung der formalen Anforderungen und eine restriktive Auslegung und Handhabung der verfahrensrechtlichen Voraussetzungen, die mit der Eigentumsgarantie nicht vereinbar wären (vgl. BVerfGE 37, 132 [147 f.]; 49, 244 [247 f.]; 53, 352 [357 f.]; 79, 80 [84 f.]), kommt in dieser Auffassung des Landgerichts nicht zum Ausdruck.