Kündigungsrechtsausschluss

Ein auf vier Jahre beschränkter Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts des Mieters verstößt nicht gegen das AGB-Gesetz.

Die Bekl. ist den Kl. gegenüber weder zur Rückzahlung des für die Monate Februar bis einschließlich April 1994 gezahlten Mietzinses noch zur Rückerstattung der Mietkaution verpflichtet.

Rückzahlung der für die Monate Februar bis April 1994 aufgrund der erteilten Einzugsermächtigung abgebuchten Mieten können die Kl. auch nicht nach den Grundsätzen der ungerechtfertigten Bereicherung verlangen. Denn das Mietverhältnis zwischen den Parteien dauerte ungeachtet der Kündigung der Kl. vom 25. Oktober 1993 (zum 31. Januar 1994) über den genannten Zeitraum hinaus fort, so daß die Kl. als Mieter gemäß § 535 Satz 2 BGB zur Entrichtung des vertraglich vereinbarten Mietzinses verpflichtet waren. Die nach dem 31. Januar 1994 abgebuchten Mieten sind mithin nicht "ohne rechtlichen Grund" gezahlt worden.

Nach dem Inhalt des Mietvertrages (§ 2) waren die Kl. zur Kündigung des Mietverhältnisses frühestens zum 30. September 1995 berechtigt. Ein solcher - auf vier Jahre beschränkter - zeitlicher Ausschluß des ordentlichen Kündigungsrechts verstößt nicht gegen das AGB-Gesetz und begegnet auch sonst keinen Bedenken. Zwar wird das wirtschaftliche und soziale Leitbild des Mietvertrages im BGB nicht zuletzt durch die Kündigungsmöglichkeiten nach §§ 564, 565 BGB geprägt (vgl. dazu OLG Celle MDR 1990, 154), so daß eine formularmäßige Einschränkung der Kündbarkeit gewissen Schranken unterliegt. Angesichts der Situation auf dem Wohnungsmarkt ist es allerdings mittlerweile nicht unüblich, beide Vertragsseiten für eine gewisse Zeit an den Vertrag zu binden. Daran hat nicht zuletzt der Mieter ein relativ großes Interesse. Sinn und Zweck des Mietvertrages, Gebrauchsüberlassung lediglich auf Zeit, werden dadurch nicht maßgeblich verändert, soweit die Bindung nicht zu lange währt.

Entgegen deren Rechtsauffassung waren die Kl. auch nicht aufgrund der in § 4 Ziffer 11 des Mietvertrages getroffenen zusätzlichen Vereinbarung, wonach der Mieter bei einer "ggf. gewünschten vorzeitigen Vertragsauflösung" zur Erstattung der entstehenden Verwaltungskosten verpflichtet sein sollte, zur - vorzeitigen - Kündigung des in § 2 des Vertrages bis zum 30. September 1995 befristeten Mietverhältnisses berechtigt. Diese Klausel gewährt dem Mieter kein vorzeitiges - einseitiges - Kündigungsrecht. Dagegen spricht bereits die Systematik des Mietvertrages, der in dem die "Kündigung" behandelnden § 2 eine solche Möglichkeit nicht regelt. Danach sollte das Recht zur Kündigung bis zum 30. September 1995 für beide Vertragsparteien gerade ausgeschlossen sein.

Unter dem untechnischen Begriff der "Vertragsauflösung" in § 4 Ziffer 11, aus dem die Kl. ein vorzeitiges Kündigungsrecht ableiten wollen, ließe sich zwar bei laienhafter Betrachtung möglicherweise auch die Kündigung eines Vertrages verstehen. Jedoch weist die weitere Formulierung "eine vom Mieter gewünschte Vertragsauflösung" dem Wortsinn nach nicht auf ein einseitiges Gestaltungsrecht wie die Kündigung hin; denn diese erfolgt nicht auf Wunsch. Auf Wunsch kann dagegen der Vertrag im beiderseitigen Einvernehmen aufgehoben werden. Nach der Systematik des Vertrages sowie dem Wortsinn ist mithin davon auszugehen, daß § 4 Ziffer 11 lediglich diese Möglichkeit der einvernehmlichen Vertragsaufhebung meint.

Das Mietverhältnis ist jedoch auch nicht in dieser Weise zum 31. Januar 1994 oder zu einem sonstigen Zeitpunkt vor dem 30. April 1994 "aufgelöst", das heißt einvernehmlich aufgehoben worden. Zwar kann eine unberechtigte Kündigung unter gewissen Voraussetzungen in ein annahmebedürftiges Vertragsangebot auf Aufhebung des Mietverhältnisses umgedeutet werden. Jedoch kann diese Möglichkeit vorliegend dahinstehen, da die Bekl. bzw. die von ihr beauftragte Hausverwaltung ein solches "Angebot" der Kl. weder ausdrücklich noch konkludent angenommen hat. Durch ihr Schreiben vom 28. Oktober 1993 hat die Hausverwaltung - wenn überhaupt - höchstens eine Vertragsaufhebung unter der Bedingung der vorfristigen Weitervermietung der Wohnung in Aussicht gestellt, diese Bedingung hat sich aber jedenfalls nicht vor dem 30. April 1994, dem Ende der streitgegenständlichen Mietzahlungen, realisiert.

Auch die Tatsache, daß die Hausverwaltung mit den Kl. am 1. Februar 1994 eine Wohnungsabnahme durchführte, beinhaltet nicht etwa eine konkludent erklärte, übereinstimmende Vertragsaufhebung, an deren Zustandekommen im Hinblick auf die weitreichenden Folgen keine zu geringen Anforderungen zu stellen sind. Einer Wohnungsabnahme bedurfte es jedenfalls, schon im Hinblick auf die Bemühungen um eine spätere Neuvermietung, ohne daß ihr dadurch für die Frage der einvernehmlichen Vertragsaufhebung ein Erklärungswert zukäme.

Nicht zuletzt der Umstand, daß die Kl. erst mit Schreiben vom 11. Mai 1994 die restlichen noch in ihrem Besitz befindlichen Schlüssel an die Hauptverwaltung übersandten, spricht gegen eine übereinstimmende Vertragsaufhebung zum 31. Januar oder zu einem sonstigen Zeitpunkt vor dem 30. April 1994.

Die gesetzlichen Kündigungsfristen des § 565 BGB sind bei Wohnraum für den Vermieter bindend; im Vertrag darf nicht eine kürzere Frist für die Vermieterkündigung vereinbart werden. Nicht ausdrücklich im Gesetz geregelt ist die Frage, ob eine Verlängerung der Kündigungsfristen auch zuungunsten des Mieters möglich ist, der dann eben nicht mit der gesetzlichen Frist kündigen kann.

Mit Urteil vom 14. August 1995 bestätigt das Landgericht Berlin die bisherige Rechtsprechung, wonach solche Vereinbarungen grundsätzlich zulässig sind und auch nicht gegen das AGB-Gesetz verstoßen. Es stellt keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, wenn beide Vertragspartner für eine gewisse Zeit gebunden sind.