Kündigungsrecht bei Verweigerung der Untervermietungserlaubnis

Kündigungsrecht bei Verweigerung der Untervermietungserlaubnis; Benennung eines konkreten Untermieters

Bei genereller Verweigerung der Untervermietung kann der Mieter auch dann kündigen, wenn er einen konkreten Untermietinteressenten nicht benannt hat.

Der Kl. hat keinen Anspruch auf Zahlung weiteren Mietzinses, denn das Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Bekl. vom 7. Dezember 1999 zum 31. März 1999 beendet worden.

Zwar hat nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts (KG GE 1992, 819) der Mieter aus § 549 Abs. 2 S. 1 BGB keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermietungserlaubnis. Hat jedoch der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung generell verweigert, so steht dem Mieter dennoch das Kündigungsrecht zu. Die generelle Verweigerung der Untervermietung begründet auch dann das Kündigungsrecht, wenn der Mieter einen konkreten Untermietinteressenten nicht benannt hat (LG Berlin ZMR 2000, 673).

Dem steht auch nicht der Rechtsentscheid des OLG Koblenz (GE 2001, 769) entgegen; denn dieser geht ausschließlich von dem Fall aus, daß der Vermieter auf eine erbetene Erlaubnis zur Untervermietung schweigt, was nicht als generelle Verweigerung der Untervermietung zu sehen ist.

Der vorliegende Fall ist hiervon jedoch zu unterscheiden, denn mit Schreiben vom 2. Dezember 1998 hat der Kl. die Untervermietung generell verweigert. Er erklärte auf die Anfrage der Bekl. zur Untervermietung, daß er dieser eine Absage erteilen müsse. Er hat hierdurch deutlich zum Ausdruck gebracht, daß er eine Untervermietung generell ablehne. Entgegen der Auffassung des Kl. ist diese Aussage nicht als weit gefaßte Antwort auf eine weit gefaßte Frage der Bekl. ohne rechtliche Bedeutung zu bewerten, denn es handelt sich um die Beantwortung der konkreten Frage der Bekl. nach der Untervermietungsmöglichkeit.

Wenn der Vermieter eine Untervermietung nicht erlaubt, kann der Mieter auch ein langfristiges Mietverhältnis vorzeitig kündigen.

Der Mieter hatte erst einmal allgemein die Erlaubnis zur Untervermietung erbeten, ohne einen Interessenten zu benennen. Nachdem der Vermieter das generell abgelehnt hatte, kündigte der Mieter vorfristig.

Mit Urteil vom 12. Juni 2001 hielt das Landgericht Berlin die Kündigung für gerechtfertigt, da der Vermieter die Erlaubnis verweigert hatte.

Für die Genehmigung zur Untervermietung und das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters bei Verweigerung gelten folgende Grundsätze: 1. Der Mieter muß den Namen des Untermieters angeben; vorher hat er keinen Anspruch auf Erlaubnis.

2. Verlangt der Vermieter keine Namensangabe, sondern schweigt auf die Anfrage des Mieters, liegt darin keine Verweigerung der Genehmigung (OLG Koblenz GE 2001, 769).

3. Erklärt der Vermieter jedoch, eine Untervermietung werde nicht gestattet, kommt es nicht darauf an, ob der Name des Untermieters genannt wurde und ob der Mieter überhaupt einen Anspruch auf Genehmigung zur Untervermietung hatte. In diesem Fall hat der Mieter immer ein außerordentliches Kündigungsrecht.