Kündigungsrecht bei Überbelegung

Kündigungsrecht bei Überbelegung; Gebrauch; vertragswidriger; Überbelegung; Abmahnung; Familienangehörige; Ehegatten; Kind

Ein Vermieter von Wohnraum kann das Mietverhältnis in der Regel gemäß § 553 BGB fristlos kündigen, wenn der Wohnraum ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters deshalb überbelegt ist, weil der Mieter seinen Ehegatten und ein gemeinsames Kind auf Dauer aufgenommen hat.

Die Kl. sind je zur Hälfte Eigentümer der von den Bekl. bewohnten Wohnung. Die Bekl. zu 2) hat die Wohnung durch schriftlichen Mietvertrag vom 25.1.1980 von der Rechtsvorgängerin der Kl. gemietet. In dem Mietvertrag wird auf eine schriftliche Anlage Bezug genommen, in der es in Nr. 8 unter a heißt: "Jede Art von Untervermietung ist untersagt. Das Appartement darf nur von der im Mietvertrag genannten Person bewohnt werden." Die Wohnung besteht aus einem Zimmer, einer Diele und einem Bad mit Toilette. Die gesamte Wohnfläche beträgt 25 qm. Die Bekl. zu 2) bezog die Wohnung am 1.2.1980. Im Dezember 1980 schloß sie die Ehe mit dem Bekl. zu 1) und nahm ihn in die Wohnung auf. Die Kl. beanstandeten dies mit Schreiben vom 22.1.1981 und drohten eine außerordentliche Kündigung an. Nachdem am 6.10.1981 ein gemeinsames Kind der Bekl. geboren wurde, welches seitdem gleichfalls in der Wohnung lebt, sprachen die Kl. mit Schreiben vom 26.11.1981 die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses wegen vertragswidrigen Gebrauches aus. Zur Begründung führten die Kl. aus, nach der Anlage zum Mietvertrag dürfe die Wohnung nur von der im Mietvertrag genannten Person bewohnt werden, in der Wohnung lebten jedoch trotz des Schreibens vom 22. 1.1981 drei Personen. Im vorliegenden Rechtsstreit verlangen die Kl. Räumung und Herausgabe der Wohnung. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil die Aufnahme von Familienangehörigen in die Wohnung durch Vereinbarung im Mietvertrag nur dann rechtswirksam ausgeschlossen werden könne, wenn besondere Umstände hinzuträten; solche Umstände hätten die Kl. hier nicht vorgetragen. Auf die von den Kl. gegen dieses Urteil eingelegte Berufung hat das Landgericht München I in der mündlichen Verhandlung am 24.11.1982 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu folgender Rechtsfrage einzuholen: "Stellt die Überbelegung einer Mietwohnung auch dann einen Kündigungsgrund dar, wenn die Überbelegung durch Vergrößerung der Familie (hier: Heirat des Mieters und Geburt eines Kindes im Verlauf des Mietverhältnisses eintritt?" Zur Begründung führt das Landgericht aus, die Wohnung sei nach Auffassung des Berufungsgerichtes überbelegt. Die Bekl. müßten zur Räumung der Wohnung verurteilt werden, wenn die durch die Familienvergrößerung herbeigeführte Überbelegung ein Kündigungsgrund sei; andernfalls müsse die Berufung zurückgewiesen werden. II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist für die Entscheidung über den Vorlagebeschluß des Landgerichts zuständig. 2. Die vorgelegte Rechtsfrage liegt im Rahmen des Art. III Abs. 1 des 3. MietÄndG, hat grundsätzliche Bedeutung und kann hier für die Sachentscheidung erheblich sein (vgl. BayObLGZ 1982, 173/174 m. Nachw.). 3. Der Vermieter kann ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters einen vertragswidrigen Gebrauch der Sache fortsetzt, der die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt (§ 553 BGB). Zwar verstößt der Mieter grundsätzlich nicht gegen seine vertraglichen Pflichten, wenn er seinen Ehegatten und gemeinsame Kinder aufnimmt (Roquette Das Mietrecht des BGB § 549 RdNr. 2; vgl. BayObLGZ 1952, 89/92; OLG Hamm WM 1982, 323). Auch ist nach allgemeiner Auffassung eine Vereinbarung im Mietvertrag, welche die Aufnahme des Ehegatten und gemeinsamer Kinder verbietet, unwirksam (LG Mannheim MDR 1975, 933/934; MünchKomm. § 549 BGB RdNr. 10; Sternel Mietrecht 2. Aufl. II RdNr. 332; Hummel ZMR 1975, 291/292). Die Befugnis des

; vgl. BayObLGZ 1952, 89/92; OLG Hamm WM 1982, 323). Auch ist nach allgemeiner Auffassung eine Vereinbarung im Mietvertrag, welche die Aufnahme des Ehegatten und gemeinsamer Kinder verbietet, unwirksam (LG Mannheim MDR 1975, 933/934; MünchKomm. § 549 BGB RdNr. 10; Sternel Mietrecht 2. Aufl. II RdNr. 332; Hummel ZMR 1975, 291/292). Die Befugnis des Mieters, seinen Ehegatten und gemeinsame Kinder aufzunehmen, findet ihre Grenze jedoch dort, wo die Mieträume infolge der Aufnahme der Familienangehörigen auf Dauer überbelegt werden. Dies ist - entgegen der Auffassung des Landgerichts - die allgemein vertretene Ansicht (LG Hamburg JZ 1951, 720; LG Mönchengladbach WM 1953,102/103; LG Köln WM 1981,161; Emmerich/Sonnenschein Mietrecht § 564 b BGB RdNr. 43; Köhler Handbuch der Wohnraummiete § 55 RdNr. 2 für "krasse" Überbelegung; MünchKomm a. a. O.; Palandt BGB 42. Aufl. § 550 Anm. 2 a; Sternel a. a. O.; Fischer ZMR 1952, 130; Kiefersauer JR 1953, 25/26 und Hummel a. a. O. für "unzumutbare" Überbelegung). Keine der vom Landgericht angeführten Auffassungen geht dahin, der Mieter dürfe seine Familienangehörigen auch dann auf Dauer aufnehmen, wenn dies zu einer - dem Vermieter unzumutbaren - Überbelegung der Mieträume führt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis deshalb in der Regel gemäß § 553 BGB fristlos kündigen, wenn der Wohnraum ungeachtet einer Abmahnung des Vermieters deshalb überbelegt ist, weil der Mieter seinen Ehegatten und ein gemeinsames Kind auf Dauer auf genommen hat. Die vom Landgericht angeführte öffentlich-rechtliche Vorschrift des Art. 6 des bayerischen Gesetzes zur Beseitigung von Wohnungsmißständen (Wohnungsaufsichtsgesetz) vom 24.7. 1974 (GVBl. S. 348) enthält für Familien hinsichtlich einer Überbelegung (anders für die Räumung : Art. 6 Abs. 3 Sätze 2 und 3) keine Sonderregelung. Die Überbelegung als solche wird vom Landgericht bejaht und ist nicht Gegenstand der Vorlage. Schließlich liegt auch kein Verstoß gegen Art. 6 Abs. 1 GG vor, wonach Ehe und Familie unter dem besonderen Schutz der staatlichen Ordnung stehen. Diese Vorschrift verbietet lediglich eine Benachteiligung von Ehegatten oder Familienangehörigen gegenüber Ledigen oder Nichtfamilienangehörigen (BVerfGE 11, 64/69; vgl. BVerfGE 9, 237/242). Ein Anspruch von Ehegatten oder Familienangehörigen auf materielle Besserstellung gegenüber Ledigen oder Nichtfamilienangehörigen kann somit aus Art. 6 GG nicht hergeleitet werden (Leibholz/Rinck GG 6. Aufl. Art. 6 RdNr. 1 letzter Absatz). Das Bundesverfassungsgericht hat klargestellt, daß das aus Art. 6 Abs. 1 GG erwachsende Gebot zur Förderung der Familie weder eine materielle Besserstellung noch einen Ausgleich jeglicher Belastung einer Familie verlangt (BVerfGE 28, 104/113; 43, 108/121), Art und Umfang der Förderung vielmehr weitgehend im Ermessen des Gesetzgebers stehen (BVerfGE 21, 1/6).