Kündigungsrecht bei Tod des Mieters

Kündigungsrecht bei Tod des Mieters; Mietverhältnis; Beendigung; Tod des Mieters; Kündigung; Sonderkündigungsrecht; Kündigungsschutz des Erben; Berechtigtes Interesse; Interessenabwägung

Für die Kündigung des Vermieters gemäß § 569 BGB ist ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne des § 564 b BGB erforderlich.

A. Das Landgericht will mit dem von ihm auf Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften in der Fassung des Gesetzes vom 5. Juni 1980 (MietRÄndG) gestützten Vorlagebeschluß die Klärung der nachstehend wiedergegebenen Frage erwirken: "Ist auch für eine Kündigung des Vermieters gemäß § 569 BGB ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. des § 564 b BGB erforderlich?" B. Die Vorlage ist nach Maßgabe der ständigen Rechtsprechung des beschließenden Senats zulässig. 1. Die vom Landgericht gestellte Rechtsfrage fällt in den Anwendungsbereich des Art. III MietRÄndG . Der Senat verweist insoweit auf seine einschlägigen Ausführungen unter C. II. Ihr ist auch grundsätzliche Bedeutung beizumessen, da sie nach Lage der Dinge für eine Vielzahl von Einzelfällen wesentlich werden kann. Daß sie in Literatur und Rechtsprechung nicht einheitlich beantwortet wird, hat das Landgericht unter Hinweis auf die Darlegungen bei Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Auflage, § 569 BGB Rn. 10, Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage, Rn. B 459, Voelskow in Münchener Kommentar, § 569 BGB Rn. 9, einerseits sowie bei Palandt- Putzo, BGB, 42. Auflage, § 542, Anm. 3 c und insbesondere Halblitzel, "Das Kündigungsrecht nach § 569 BGB", ZMR 1980, Seiten 289 bis 291, andererseits zutreffend ausgeführt. III. Die Vorlagefrage ist auch im Sinne der ständigen Rechtsprechung des Senats entscheidungserheblich. 1. Die Kl. - eine in das Genossenschaftsregister eingetragene Genossenschaft - hat durch Schreiben vom 16. Februar 1981 das mit dem Bekl. über eine von dessen verstorbener Mutter innegehabte Wohnung - im folgenden: Wohnung - bestehende Rechtsverhältnis unter anderem auf der Grundlage der §§ 569, 569 a BGB gekündigt und anschließend mit ihrer Klage vor dem Amtsgericht Hamburg-Altona einen Anspruch auf Räumung der Wohnung gegen den Bekl. geltend gemacht. Sie hat hierzu unter anderem vorgetragen: Der Bekl. habe mit seiner verstorbenen Mutter keinen gemeinsamen Hausstand im Sinne des § 569 a Absatz 2 BGB geführt. Der Darlegung eines besonderen Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses nach Maßgabe des § 564 b BGB bedürfe es bei einer aus den § 569, 569 a Absatz 6 BGB abgeleiteten Kündigung nicht. Unabhängig hiervon stehe ihr ein solches Interesse zur Seite. Sie sei nämlich gehalten, die Wohnung an Erwerber zu vergeben, welche als ihre Mitglieder bereits längere Zeit auf der Warteliste stünden; auch habe der Bekl. in ihren, der Kl., Geschäftsräumen geschimpft und ihre Mitarbeiter beleidigt. 2. Der Bekl. ist dem entgegengetreten und hat unter anderem vorgetragen: Unabhängig davon, daß er mit seiner Mutter einen gemeinsamen Hausstand geführt habe und deshalb hier § 569 a Absatz 2 BGB zur Anwendung gelange, sei die Klage schon deshalb nicht gerechtfertigt, weil der Kl. das - rechtlich zu fordernde - Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der von ihr erhobenen Klage nicht zustehe und diesbezügliche Kündigungsgründe auch im Schreiben vom 16. Februar 1981 nicht angegeben seien. 3. Nachdem der Streit der Parteien im ersten Rechtszuge im wesentlichen darum gegangen war, ob der Bekl. als Alleinerbe seiner verstorbenen Mutter zu gelten habe, hat das Amtsgericht Hamburg-Altona die Klage abgewiesen und in seinem Urteil vom 1. Juli 1982 hierzu ausgeführt: Die Klage sei nicht schlüssig, da der Vortrag der Kl. sich nicht darauf richte, daß der Bekl. Alleinerbe seiner Mutter sei. 4. Im

im wesentlichen darum gegangen war, ob der Bekl. als Alleinerbe seiner verstorbenen Mutter zu gelten habe, hat das Amtsgericht Hamburg-Altona die Klage abgewiesen und in seinem Urteil vom 1. Juli 1982 hierzu ausgeführt: Die Klage sei nicht schlüssig, da der Vortrag der Kl. sich nicht darauf richte, daß der Bekl. Alleinerbe seiner Mutter sei. 4. Im Berufungsrechtszuge ist vor dem Landgericht in der Verhandlung am 9. Dezember 1982 zwischen den Parteien unstreitig geworden, daß der Bekl. als Alleinerbe nach seiner Mutter anzusehen ist. Im übrigen streiten die Parteien nach wie vor darüber, ob der Bekl. mit seiner Mutter einen gemeinsamen Hausstand geführt hat, ob eine auf § 569 BGB gestützte Kündigung zu ihrer Wirksamkeit ein besonderes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erfordere sowie - zutreffendenfalls - ob der Kl. ein solches nach Maßgabe ihres Sachvortrages erster und zweiter Instanz zustehe. 5. Das Landgericht hat in seinem Vorlagebeschluß ausgeführt: Nach seiner Ansicht habe der Bekl. nicht hinreichend dargetan, daß er mit seiner Mutter in der Wohnung einen gemeinsamen Hausstand geführt habe, so daß die Wirksamkeit der Kündigung nicht vom Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 569 a Absatz 2 BGB abhänge, sondern nach § 569 BGB zu beurteilen sei. Die zitierten Fundstellen wiesen wohl überwiegend eine Auffassung aus, welche dahingehe, daß bei einem Mietverhältnis über Wohnraum auch im Falle einer Kündigung nach § 569 Absatz 1 BGB die Vorschrift in § 564 b BGB Anwendung finde. Auf der Grundlage dieser Rechtsmeinung würde die vorlegende Kammer die von der Kl. ausgesprochene Kündigung für unwirksam und demgemäß die Räumungsklage nicht für gerechtfertigt halten, da die Kl. ausreichende Kündigungsgründe weder in ihrem Schreiben vom 16. Februar 1981 noch im Laufe des Rechtsstreites substantiiert bezeichnet habe; insbesondere habe die Kl. nicht hinreichend dargelegt, daß es nach ihrer Satzung nicht zulässig sei, dem Bekl. - welcher sowohl zur Zeit der Kündigung als Erbe noch Mitglied der Kl. sowie stets dazu bereit gewesen sei, nach Ablauf der in § 9 der Satzung der Kl. vorgesehenen Frist die Mitgliedschaft als Genosse der Kl. zu erwerben - die Wohnung zu belassen. Abweichend von einer früheren Entscheidung trage die Kammer jedoch Bedenken, die Vorschrift des § 564 b BGB auch auf eine Kündigung nach § 569 BGB anzuwenden. Der Wortlaut der Norm gebe hierfür nichts her. Auch die Grundsätze des sozialen Mietrechts geböten die zur Erörterung stehende Anwendung nicht. Der Erbe verfüge in der Regel über eine anderweite Unterkunft. Sein Interesse am Fortbestehen des Mietverhältnisses liege also zumeist nur darin, entweder unter Aufgabe der von ihm bewohnten eine bessere Wohnung beziehen zu können oder über eine Zweitwohnung zu verfügen. Solche Belange aber rechtfertigten nach der Ansicht der Kammer keine Einschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters gemäß § 569 BGB durch die Heranziehung der Vorschrift des § 564 b BGB insoweit. 6. Nach allem wird das Landgericht auf der Grundlage seiner Würdigung des ihm unterbreiteten Sachverhalts über die Vorlagefrage zu entscheiden haben . IV. Daß die dem Senat vorgelegte Rechtsfrage bereits anderweit durch Rechtsentscheid geklärt worden wäre (Art. III Absatz 1 MietRÄndG), ist nicht ersichtlich. V. Schließlich steht einer Entscheidung über diese Vorlagefrage nach Art. III MietRÄndG nicht etwa entgegen (Absatz 1 Satz 2 daselbst), daß die Parteien keine Gelegenheit dazu

heiden haben . IV. Daß die dem Senat vorgelegte Rechtsfrage bereits anderweit durch Rechtsentscheid geklärt worden wäre (Art. III Absatz 1 MietRÄndG), ist nicht ersichtlich. V. Schließlich steht einer Entscheidung über diese Vorlagefrage nach Art. III MietRÄndG nicht etwa entgegen (Absatz 1 Satz 2 daselbst), daß die Parteien keine Gelegenheit dazu gehabt hätten, zu der den Gegenstand der Vorlage bildenden Rechtsfrage Stellung zu nehmen. C. In der Sache selbst beantwortet der Senat die vom Landgericht zur Vorlage gebrachte Frage wie aus dem Tenor dieses Beschlusses ersichtlich. Hierbei läßt er sich von den nachstehenden Erwägungen leiten: Der Senat folgt nicht der von Korff in dem Artikel "Erben treten in den Mietvertrag ein, GrdE 1978, Seiten 798 f., 799, ohne ins einzelne gehende Begründung und bei Halblitzel, l. c., aus verschiedenen Erwägungen abgeleiteten Auffassung, auf eine Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum durch den Vermieter nach § 569 Absatz 1 BGB finde § 564 b daselbst keine Anwendung. 1. Es ist der Tod eines Mieters, der gemäß § 1922 BGB im Wege der Universalsukzession die Rechtsstellung des Erblassers als Mieter auf seinen Erben übergehen läßt, und hierdurch wird die Anwendbarkeit des § 569 BGB im Verhältnis zwischen dem Vermieter einerseits und dem Erben als Mieter andererseits auf das zwischen dem Vermieter und dem Erblasser begründet gewesene Mietverhältnis herbeigeführt (Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Auflage, § 569 Rn. 11). Diese logische Sekunde bei der Abfolge des Eintritts der Anwendbarkeit der §§ 1922, 569 BGB macht die letztere Norm zu einer nicht dem Erbrecht, sondern dem Mietrecht zuzuordnenden Vorschrift mit den sich hieraus ergebenden Konsequenzen. II. Eine von diesen geht dahin, daß der Anwendungsbereich des § 564 b BGB sich auf denjenigen des § 569 Absatz 1 BGB erstreckt. 1. a) Mit gutem Grund wird in der Literatur und Judikatur weitgehend angenommen, daß § 564 b BGB auf die Fälle der außerordentlichen befristeten Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum in gleicher Weise anwendbar ist wie auf diejenigen der ordentlichen (Emmerich-Sonnenschein, l. c., § 564 b Rn. 12, 13). Mit Recht heben Emmerich-Sonnenschein (I. c. Rn. 13) hervor, daß unter anderem dies die Voraussetzung für die Gewährleistung eines lückenlosen Kündigungsschutzes des vertragstreuen Mieters ist - ein Gesichtspunkt, welchen der Bundesgerichtshof gleichfalls für bedeutsam hält (Rechtsentscheid vom 21. April 1982, BGH 6 in RE Miet, Seite 7). Daß der Gesetzgeber selbst seinerzeit ein diesbezügliches Anliegen verfolgte, weisen die Materialien zum Entwurf eines Zweiten Gesetzes über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum (BT-Drucksache 7/2011, Seite 7; BT-Drucksache 7/2638, Seite 2) mit Deutlichkeit aus; nach dem gesetzgeberischen Willen sollten die Kündigungsschutzvorschriften des Gesetzes "Bestandteil des sozialen Mietrechts des bürgerlichen Gesetzbuchs und dort im systematischen Zusammenhang mit den allgemeinen Kündigungsregelungen verankert werden ...'' (so wörtlich die Begründung des Regierungsentwurfs in der BT-Drucksache 7/2011, Seite 7). b) Diese Verankerung kann nach der Überzeugung des beschließenden Senats nur dahin verstanden werden, daß der Anwendungsbereich des § 564 b BGB diejenigen der Normen, welche eine ordentliche beziehungsweise außerordentliche befristete Kündigung von Mietverhältnissen für Wohnraum durch den Vermieter vorsehen, gewissermaßen überlagert, so daß es insoweit nicht etwa

rung kann nach der Überzeugung des beschließenden Senats nur dahin verstanden werden, daß der Anwendungsbereich des § 564 b BGB diejenigen der Normen, welche eine ordentliche beziehungsweise außerordentliche befristete Kündigung von Mietverhältnissen für Wohnraum durch den Vermieter vorsehen, gewissermaßen überlagert, so daß es insoweit nicht etwa einer Änderung des Wortlautes der letzteren bedurft hätte. c) Die in der mietrechtlichen (hierzu oben 1) Vorschrift des § 569 Absatz 1 BGB vorgesehene Kündigung eines Mietverhältnisses durch den Vermieter stellt sich begrifflich als eine außerordentliche befristete dar (Palandt Putzo, BGB, 42. Auflage, § 569 Anm. 3). Demgemäß erscheint es folgerichtig, auf sie § 564 b BGB anzuwenden (Emmerich-Sonnenschein, l. c., Rn. 15 a. E.; dieselben in dem Handkommentar "Die Miete", 1983, Rn. 10 zu § 569 BGB). d) Daß § 569 BGB in seinem Wortlaut seit dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches unverändert geblieben und § 564 b daselbst in dieses Gesetzeswerk erst wesentlich später eingefügt worden ist, steht dem nach den oben (lit. b) gemachten Darlegungen - wie der Senat meint - nicht entgegen . 2. Ebensowenig kann im Ergebnis davon die Rede sein, daß durch die vorstehend gekennzeichnete Auffassung systematische Bedenken etwa deshalb aufgeworfen würden, weil die mit § 564 b BGB in innerem Zusammenhang stehende Vorschrift des § 556 a daselbst auf die Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum durch den Vermieter auf der Basis des § 569 Absatz 1 BGB keine Anwendung fände. Aus den gleichen Gründen wie den zu § 564 b BGB hervorgehobenen geht die jetzt wohl überwiegende Meinung in Literatur sowie Rechtsprechung von der Anwendbarkeit auch des § 556 a BGB auf die Fälle der außerordentlichen befristeten Kündigung von Mietverhältnissen über Wohnraum aus (cf. Emmerich Sonnenschein, l. c, § 556 a Rn. 15 ff., 17 und Handkommentar l. c.; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage, Rn. B 171 ff., 177; Bundesgerichtshof, Rechtsentscheid vom 21. April 1982, . c., Seite 7). 3. Auch dem Umstand, daß § 569 BGB - rechtsgeschichtlich gesehen - eine Folgerung aus dem mehr personalen Charakter des Mietverhältnisses darstellt und der letztere in seiner Bedeutung da zurücktritt, wo der Erbe als Mieter nicht die auf ihn im Wege der Universalsukzession übergegangene Wohnung bewohnt, kommt entscheidende Bedeutung gegen die vorstehend niedergelegte Auffassung nicht zu. a) Die generalisierende Gewichtung des berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem generellen Interesse des Mieters an diesem (hierzu Emmerich-Sonnenschein, l. c., § 564 b Rn. 26 ff., 29) ist ohnehin nicht auf die Berücksichtigung von individuellen Einzelmomenten solcher Art gerichtet. Indessen kann hier der Zusammenhang nicht außer acht gelassen werden, in welchem § 564 b BGB - wie oben unter 2. hervorgehoben - mit dem gleichfalls anwendbaren § 556 a BGB steht. b) Die Heranziehung des § 556 a BGB aber führt zu einer Abwägung der schutzwürdigen Interessen des Vermieters einerseits und des Mieters andererseits (vgl. Emmerich-Sonnenschein, I. c., § 556 a Rn. 54 ff., 56), und in deren Rahmen auch zur Berücksichtigung des Umstandes, daß der Erbe als Mieter die Wohnung des Erblassers bisher noch nicht bewohnt hat (Staudinger-Sonnenschein, I. c., § 569 Rn. 10 a. E.). Daher wäre es auch nicht gerechtfertigt, unter diesem Gesichtspunkt schlechthin eine grundlegende Differenzierung bezüglich der gemäß § 569

54 ff., 56), und in deren Rahmen auch zur Berücksichtigung des Umstandes, daß der Erbe als Mieter die Wohnung des Erblassers bisher noch nicht bewohnt hat (Staudinger-Sonnenschein, I. c., § 569 Rn. 10 a. E.). Daher wäre es auch nicht gerechtfertigt, unter diesem Gesichtspunkt schlechthin eine grundlegende Differenzierung bezüglich der gemäß § 569 Absatz 1 BGB und der nach § 57 a ZVG eingreifenden Kündigungsmöglichkeit vorzunehmen. c) Vielmehr kann im Rahmen der zur Erörterung stehenden Vorschriften eine sachgerechte Interessenabwägung nur im Wege der Würdigung der beiderseitigen Belange von Vermieter und Mieter unter Beachtung aller jeweils in Betracht kommenden Einzelumstände erfolgen, zu welcher sich eine umfangreiche - der Klärung durch Rechtsentscheid nicht zugängliche - Kasuistik entwickelt hat (Emmerich-Sonnenschein, I. c., § 556 a Rn. 26 ff.). 4. a) Damit lassen sich zugleich die Bedenken ausräumen, welche die vorlegende Kammer gegen die Anwendbarkeit des § 564 b BGB auf die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter nach § 569 Absatz 1 BGB aus der von ihr als Regelfall angesehenen Gestaltung der Sachlage herleitet. Die - nach der Natur der Dinge nicht, keinesfalls aber ausnahmslos, gesicherte (unzureichende Unterbringung des Erben, insbesondere nach Vergrößerung seiner Familie, und dergleichen mehr) - Annahme eines Regelfalls nach Art des vom Landgericht bezeichneten erscheint nicht als geeignete Grundlage für eine - dann an der Vielfältigkeit der Lebensumstände vorbeisehende Auslegung von Rechtsvorschriften. b) Der Senat beschränkt sich unter diesen Umständen im zur Erörterung stehenden Fall darauf, beispielhaft auf einige Fundstellen hinzuweisen, in welchen nach Maßgabe der vorstehend zu den §§ 564 b, 556 a BGB gemachten Ausführungen die den Sachverhalt prägenden Modalitäten beziehungsweise Einzeltatsachen die ihnen nach den bezeichneten Vorschriften jeweils gebührende Beachtung erfahren haben: Vermieterseite: Emmerich-Sonnenschein, I. c.,

§ 564 b BGB Rn. 111 - Genossenschaftswohnung -, § 564 b BGB Rn. 113 - fehlbelegte Sozialwohnung -, Mieterseite:

Emmerich-Sonnenschein, l. c.

§ 556 a Rn. 6,

Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, - Zweitwohnung - Rn. IV 54 mit Fußnote 51 daselbst auf Seite 492

IV. Gegen die Anwendbarkeit des § 564 b BGB auf außerordentliche befristete Kündigungen von Mietverhältnissen über Wohnraum spricht letztlich auch nicht, daß - im Gegensatz zu § 564 b BGB (Absatz 6 daselbst) - die Vorschrift des § 569 Abs. 1 BGB vollen Umfanges abdingbar ist (Emmerich-Sonnenschein, l. c., § 569 BGB Rn. 24, Handkommentar, Rn. 17). Nur da, wo ein Kündigungsrecht im Sinne des § 569 Absatz 1 BGB entstanden ist, stellt sich die Frage seiner Ausgestaltung durch das Eingreifen des § 564 b BGB beziehungsweise des § 556 a daselbst. Die Möglichkeit, daß etwa im Mietvertrag zwischen Vermieter und Erblasser - eine von § 569 Absatz 1 BGB abweichende Vereinbarung getroffen wird (vgl. Staudinger Sonnenschein, l. c., § 569 Rn. 24 a. E.), steht daher der vorstehend entwickelten Ansicht nicht zwingend entgegen. Der Senat weiß sich mit seiner hier entwickelten Auffassung in Übereinstimmung mit einem - bisher nicht veröffentlichten - Urteil des Landgerichts Hamburg Az. 16 S 73/83 vom 5. Juli 1983; das Landgericht hebt in diesem Urteil zu § 564 b BGB hervor, daß die Anwendung einer umfassenden Schutznorm nicht davon abhängig ist, ob der einzelne dieses Schutzes bedarf, und entnimmt in diesem Zusammenhang das erforderliche Korrektiv aus § 556 a BGB sowie der dort normierten Interessenabwägung.

In letzterer liegt denn auch der Schlüssel zu einer sachgerechten, konsensfähigen Erkenntnis im Einzelfall ermöglichenden Handhabung, und hierdurch wird die aus der Formel dieses Rechtsentscheides ersichtliche Beantwortung der Vorlagefrage letztlich getragen.