Kündigungsrecht

Kündigungsrecht; Kommanditist; Betriebsbedarf

Betriebsbedarf an einer Wohnung kann nur derjenige Vermieter geltend machen, der den Betrieb eigenverantwortlich unternehmerisch führt und im Außenverhältnis die Interessen des Betriebes vertritt sowie durchzusetzen in der Lage ist, nicht jedoch ein Kommanditist.

Die Bekl. bewohnt auf Grund schriftlichen Vertrages eine im Dachgeschoß des Hausanwesens gelegene Drei-Zimmer-Wohnung, die zwischenzeitlich von der Kl. käuflich erworben wurde.

Die Kl. kündigte das Mietverhältnis und begründete dies damit, daß die Kl. zusammen mit ihrem Ehemann, welcher Komplementär der X.-KG sei, das X.-Hotel betreibe. Die von der Bekl. genutzte Wohnung werde dringend für einen Mitarbeiter des X.-Hotels benötigt.

Unstreitig ist die Kl. Kommanditistin der Firma X.-Hotel KG. Sie ist der Auffassung, zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt zu sein, um den Belegungsbedarf dieser Kommanditgesellschaft zu befriedigen.

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Gemäß § 564 b BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Als ein solches berechtigtes Interesse wird grundsätzlich auch ein sog. Betriebsbedarf des Vermieters anerkannt (vgl. Palandt, 46. Aufl., Anm. 5 e dd zu § 564 b BGB). Das Vorliegen eines derartigen Betriebsbedarfs in der Person der Kl. ist jedoch vorliegend zu verneinen. Der geltend gemachte Betriebsbedarf liegt allenfalls bei der Firma X.-Hotel KG vor, welche jedoch nicht Vermieterin der streitbefangenen Wohnung ist. Zwar ist die Kl. als Kommanditistin an dieser Firma beteiligt, jedoch reicht dies allein für das Vorliegen eines berechtigten Interesses i. S. von § 564 b BGB nicht aus. Gemäß § 164 HGB ist der Kommanditist von der Führung der Geschäfte der Gesellschaft ausgeschlossen und kann grundsätzlich einer Handlung der persönlich haftenden Gesellschafter nicht widersprechen. Darüber hinaus ist seine Haftung gegenüber Gesellschaftsgläubigern auf den Betrag einer bestimmten Vermögenseinlage beschränkt (§ 161 Abs. 1 HGB). Gemäß § 167 HGB nimmt er am Gewinn und Verlust der Gesellschaft nur beschränkt teil. Zur Vertretung der Gesellschaft ist er nicht ermächtigt (§ 170 HGB). Der Kommanditist ist somit von der Unternehmensleitung ausgeschlossen und verfolgt als bloßer Kapitalanleger ein anderes Interesse als der unternehmerisch handelnde Komplementär. Der Gesetzgeber läßt es dem Kommanditisten unbenommen, sich anderweitig und ohne Wettbewerbsverbot unternehmerisch zu betätigen (§ 165 HGB). Zwischen Kommanditisten und Gesellschaft besteht somit keine Interessenidentität. Daß auch der Kommanditist im Hinblick auf die Gewinnabschöpfung an der positiven Geschäftsentwicklung interessiert ist, reicht für die Bejahung eines berechtigten Interesses i. S. von § 564 b BGB nicht aus. Würde man dies genügen lassen, so wäre der gesetzliche Kündigungsschutz weitgehend ausgehöhlt, da der Personenkreis derjenigen, welche ein Interesse am wirtschaftlichen Wohlergehen der Firma X.-Hotel KG und damit auch der Beendigung des streitbefangenen Mietverhältnisses haben, nicht mehr einzugrenzen wäre. Ein derartiges Interesse könnten dann unter anderem auch die Lieferanten, Mitarbeiter und eventuelle Gläubigerbanken geltend machen. Eine derartige Ausuferung wäre jedoch mit dem Grundgedanken des gesetzlich normierten Kündigungsschutzes nicht vereinbar. Ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses i. S. d. sog. Betriebsbedarfs kann deshalb nur in der Person desjenigen Vermieters bejaht werden, welcher den Betrieb eigenverantwortlich und unternehmerisch führt und im Außenverhältnis die Interessen des Betriebes vertritt sowie durchzusetzen in der Lage ist. Dieses ist jedoch in der Person der Kl., welche an dem Hotelbetrieb nur als Kommanditistin beteiligt ist, nicht der Fall.