Kündigungsprivileg

Kündigungsprivileg; gemischte Nutzung des Wohngebäudes; Gewerberäume für Vermieter

1. Für die Anwendung des Kündigungsrechts nach § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es nicht darauf an, daß der Vermieter schon bei Abschluß des Mietvertrages in dem betreffenden Haus wohnte (Anschluß an den Rechtsentscheid des OLG Koblenz vom 25. Mai 1981 - 4 W-RE 277/81 -, WM 1981, 204 = RES § 564 b BGB Nr. 8 sowie den Rechtsentscheid des BayObLG vom 31. Januar 1991 - REMiet 3/90 -, WM 1991, 249).

2. Das Kündigungsprivileg des § 564 b Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BGB greift auch dann ein, wenn sich in einem Wohngebäude (ein solches liegt auch vor, wenn bei gemischter Nutzung der Wohncharakter den gewerblichen eindeutig überwiegt) außer zwei Wohnungen, die vom Mieter und Vermieter bewohnt werden, Gewerberäume befinden, falls diese vom Vermieter für eigene betriebliche Belange selbst benutzt werden.

I. Die Kl. ist Inhaberin eines in B. gelegenen Früchteverwertungsbetriebes. Auf dessen Gelände steht ein durch einen Anbau mit dem Firmenhauptgebäude verbundenes Haus mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dach. Im Erdgeschoß dieses Hauses befinden sich neben einer Garage ausschließlich von der Kelterei, also durch die Firma der Kl., betrieblich genutzte Räume, nämlich ein Aufenthalts- und zwei Sanitärbereiche für Arbeiter. Das Obergeschoß bewohnt die Kl. selbst (zwei Zimmer, Küche, Bad), und im Dachgeschoß liegt die vom Bekl. angemietete gleich große Wohnung.

Der Bekl. wohnt dort seit September 1973. Den zugrunde liegenden Mietvertrag hatte er mit dem damaligen Firmeninhaber und Eigentümer des Geländes, dem 1977 verstorbenen Ehemann der Kl., geschlossen, die dessen Alleinerbin wurde und erst 1980 in die Obergeschoßwohnung einzog. Bis dahin, und dies schon seit 1967, hatte der Sohn der Kl. diesen Bereich bewohnt.

Die Kl. hat durch Schreiben vom 2. Oktober 1989 das Mietvertragsverhältnis zum Bekl. unter Hinweis auf § 564 b Abs. 4 BGB gekündigt. Die auf Durchsetzung der verlangten Räumung gerichtete Klage wurde vom Amtsgericht mit der Begründung abgewiesen, daß die Voraussetzungen der genannten gesetzlichen Bestimmung deshalb nicht vorlägen, weil neben der Vermieter- und der Mieterwohnung noch ein weiteres, gewerblich genutztes Geschoß vorhanden sei, dessen Räume weder zu der einen noch zu der anderen Wohnung gehörten. Damit könne dahinstehen, ob der Klageanspruch gegebenenfalls auch daran scheitere, daß die Vermieterin erst nach Mietvertragsabschluß selbst in das Haus einzog.

Mit der Berufung verfolgt die Kl. ihren Anspruch weiter. Das mit dem Rechtsmittel befaßte Landgericht Konstanz ist der Auffassung, daß ein Vermieter sich nur dann auf die hier in Rede stehende Ausnahme vom Kündigungsschutz berufen könne, wenn er bereits bei Begründung des zu kündigenden Vertragsverhältnisses selbst im Haus wohnte. Mit dieser Annahme werde jedoch vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 25. Mai 1981 (RES § 564 b BGB Nr. 8 = WM 1981, 204) abgewichen. Die Kammer hat dem Senat daher mit Beschluß vom 10. Mai 1991 folgende Frage zur Entscheidung vorgelegt:

"Kommt es für die Anwendung von § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB darauf an, daß der Vermieter schon bei Abschluß des Mietvertrages in dem betreffenden Haus wohnte?"

Das Landgericht ist im übrigen der Meinung, daß der vom Amtsgericht unter Hinweis auf den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 2. November 1981 (RES § 564 b BGB Nr. 12 = WM 1982, 15) zur Begründung der Klageabweisung vertretenen Auffassung nicht gefolgt werden könne, wonach die Voraussetzungen von § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB wegen des Vorhandenseins eines dritten, gewerblich genutzten Geschosses nicht vorlägen. Das Landgericht sieht sich an einem entsprechenden Ausspruch gehindert, weil es sich dann in Widerspruch zu dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt setzen würde. Dem Senat ist so die weitere Frage gestellt:

"Greift das Kündigungsrecht gem. § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB ein, wenn sich in dem betreffenden Haus außer zwei Wohnungen, die vom Mieter und Vermieter bewohnt werden, Gewerberäume befinden, wenn diese Gewerberäume vom Vermieter für eigene betriebliche Belange benutzt werden?"

II. Die Vorlage ist zulässig.

1. Gegenstand des Beschlusses der vorlegenden Berufungszivilkammer sind Rechtsfragen, die den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betreffen (§ 541 ZPO, früher Art. III des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften).

2. Die gestellten Fragen sind für die zu treffende Berufungsentscheidung erheblich.

Das Landgericht versäumte es allerdings, im Vorlagebeschluß den Sach- und Streitstand darzustellen. Ebensowenig wurde hinreichend deutlich gemacht, von welchen Grundlagetatsachen das Berufungsgericht ausgeht, und warum es seiner Ansicht nach für die Entscheidung des Rechtsstreits auf die gestellten Fragen ankommt. Dem zu entsprechen ist grundsätzlich geboten (s. Oldenburg NdsRpfl. 1980, 261 f.; Karlsruhe, NJW 1982, 391; Koblenz, WM 1984, 6; Hamm, NJW-RR 1988, 145). Allein in die Entscheidungskompetenz des Vorlageberichts fällt nämlich die Feststellung des Sachverhalts und die Beantwortung rechtlicher Vorfragen. Erst auf der Grundlage dieser, das Oberlandesgericht bindenden Vorgaben (es sei denn, diese sind eindeutig unhaltbar oder verfassungswidrig, s. Karlsruhe WM 1981, 173 ff.) wird die geforderte Entscheidungserheblichkeitsprüfung möglich. Vorliegend ist das aufgezeigte Versäumnis aber ausnahmsweise unschädlich, da sich aus den Akten zweifelsfrei ergibt, daß der Ausgang des Berufungsverfahrens nicht von der Beantwortung einer anderen, von den Parteien problematisierten und vorrangigen Rechtsfrage abhängt, und weil darüber hinaus im Tatsächlichen kein Streit besteht (s. hierzu auch Karlsruhe NJW 1982, 391).

Die Entscheidungserheblichkeit ist in bezug auf beide Vorlagefragen zu bejahen. Zwar kommt es auf der Grundlage des von der Berufungskammer zur Frage Nr. 1 eingenommenen Rechtsstandpunktes auf die zusätzlich gestellte Frage Nr. 2 nicht mehr an. Wäre für die Wirksamkeit der Kündigung nämlich Voraussetzung, daß die Kl. bereits bei Begründung des Mietvertragsverhältnisses das betroffene Haus bewohnte, stellte sich die Berufung bereits als unbegründet dar. Da der Senat jedoch die Frage Nr. 1 verneint, hängt der Ausgang des Rechtsstreits damit von der Beantwortung der Zusatzfrage ab. Diese erweist sich so ebenfalls als entscheidungserheblich.

3. Weiterhin läßt sich auch - dies allerdings nur bezüglich der Frage Nr. 1 - die Vorlagevoraussetzung der beabsichtigten Abweichung von einer Entscheidung eines Oberlandesgerichts feststellen. Das Landgericht will mit seiner mitgeteilten Auffassung von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Koblenz vom 25. Mai 1981 abweichen. Eine Divergenz ergibt sich im übrigen auch zu der vom Landgericht nicht herangezogenen Entscheidung des BayObLG vom 31. Januar 1991 (WM 1991, 249). Das BayObLG schließt sich darin der Auffassung des Oberlandesgerichts Koblenz ausdrücklich an. Schließlich ist auch der erkennende Senat mit Beschluß vom 10. Juni 1983 (RES § 556 a BGB Nr. 11 = WM 1983, 253 f.) im Zusammenhang mit einer anderen Fragestellung (nämlich dem Einfluß einer baulichen Änderung durch den Mieter auf die Kündigungsmöglichkeit des § 564 b Abs. 4 BGB) der Ansicht des Oberlandesgerichts Koblenz gefolgt und hat ausgeführt: "Nach diesem gesetzgeberischen Gedanken kommt es für die Anwendung des § 564 b Abs. 4 BGB nicht darauf an, wann die Voraussetzungen für das Sonderkündigungsrecht eintreten. Ob aus Gründen des Vertrauensschutzes anderes gilt, wenn der Vermieter durch bauliche Veränderung ... kann hier offenbleiben, ...".

Die Vorlagefrage Nr. 2 ist dem erbetenen Rechtsentscheid ebenfalls zugänglich, weil sie von grundsätzlicher Bedeutung ist, und - soweit ersichtlich - durch einen Rechtsentscheid noch nicht entschieden wurde.

Das Landgericht hat zwar vorgelegt, weil es meint, mit seiner beabsichtigten Entscheidung vom Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 2. November 1981 abzuweichen. Dies ist indessen nicht der Fall. Die Zugrundelegung der anderen Vorlagevoraussetzung ist dem Senat nicht verwehrt (BayObLG, RES § 536 Nr. 16 = WM 1987, 344 ff.), er ist hierzu vielmehr verpflichtet. Eine vom Landgericht gegebene Begründung bindet nicht, das vorlegende Gericht kann sogar seine Vorlage insoweit alternativ begründen (BGH, RES § 550 b BGB Nr. 1), über die Zulässigkeitsvoraussetzungen des Rechtsentscheids befindet allein das angegangene Oberlandesgericht.

Das Oberlandesgericht Frankfurt hat mit seinem Rechtsentscheid vom 2. November 1981 die Auffassung vertreten, daß einem Vermieter das Kündigungsrecht des § 564 b Abs. 4 Satz 1 BGB dann nicht zusteht, "wenn in einem dreigeschossigen Gebäude ein Stockwerk gewerblich genutzt wird, während sich in den beiden anderen Stockwerken die Wohnungen des Vermieters bzw. Mieters befinden". Dieser Entscheidung lag der Sachverhalt zugrunde, daß das Erdgeschoß an einen Dritten (Bausparkasse) vermietet war. Aus der Begründung ergibt sich, daß der Fall, in dem neben zwei Wohnungen vorhandene Gewerberäume durch den Vermieter selbst genutzt werden, von der Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt nicht umfaßt werden sollte, auch wenn der Tenor dies nicht deutlich macht. So heißt es in den Gründen der Entscheidung ausdrücklich: "Es ist nicht auszuschließen, daß je nach Art des Gebäudes und seiner gewerblichen Nutzung die Frage der Anwendbarkeit des § 564 b Abs. 4 S. 1 BGB unter-schiedlich zu beantworten ist, z. B. auch danach, ob der Vermieter die gewerblichen Räume selbst nutzt und in welchem Verhältnis Wohnraum zum gewerblich genutzten Raum steht." Das OLG Frankfurt hat damit die im vorliegenden Fall gestellte Frage nicht entscheiden wollen, sie vielmehr bewußt offengelassen. Bei der Prüfung der Frage, ob eine Rechtsauffassung von einem Rechtsentscheid abweicht, sind dessen Gründe zur Auslegung heranzuziehen (BayObLG, RES 3. MietRÄndG Nr. 68 = WM 1985, 283 f.; OLG Frankfurt, RES 3. MietRÄndG Nr. 69 = WM 1985, 285 f.). Dabei ist zu beachten, daß die Gründe eines Rechtsentscheids zwar die bindende Kraft des Tenors nicht erweitern (Frankfurt a. a. O.; Karlsruhe RES § 564 b BGB Nr. 18 = WM 1982, 241 f.), den Rechtssatz wohl aber konkretisieren und dabei gegenüber einem erkennbar zu weiten Wortlaut inhaltlich begrenzen können. Dies ist hier, wie ausgeführt, der Fall.

Die grundsätzliche Bedeutung der Vorlagefrage Nr. 2 ergibt sich daraus, daß sie unzweifelhaft eine unbestimmte Vielzahl gleichgelagerter Fälle betrifft, darüber hinaus in der Rechtsprechung nicht geklärt ist und in der Literatur (s. unten) unterschiedlich beantwortet wird.

III. In der Sache entscheidet der Senat die Vorlagefragen wie aus den Entscheidungssätzen ersichtlich. 1. Die Vorlagefrage Nr. 1 ist zu verneinen.

Ob der Vermieter bereits bei Gründung des Mietvertragsverhältnisses eine Wohnung des Hauses bewohnte, ist für die Geltung des Kündigungsprivilegs nach § 564 b Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BGB irrelevant. Dieser, teilweise noch bezogen auf die inhaltsgleiche, bis zum 31. Mai 1990 in Kraft gewesene Fassung des früheren § 564 b Abs. 4 BGB (geändert durch Art. 3 des Gesetzes zur Erleichterung des Wohnungsbaus sowie zur Änderung miet-rechtlicher Vorschriften vom 17. Mai 1990 - Wohnungsbauerleichterungsgesetz/WoBauErlG, BGBl. I S. 926) ganz herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur schließt sich der Senat auch nach erneuter Prüfung an (so schon Senatsbeschluß vom 10. Juni 1983, a. a. O. im Zusammenhang mit einer bauliche Veränderungen betreffenden Fragestellung (wie hier: Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 564 b, Rdnr. 97; Schmidt-Futterer/Blank, WohnraumschutzG, 6. Aufl., B 705; Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 3. Aufl., § 112 Rdnr. 6 a; Bub/Treier/Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 1989 mit 1. Nachtrag 1991, Kap. IV Rdnr. 97; Gramlich, Mietrecht, 3. Aufl., § 564 b BGB Anm. IV, Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutz, MiethöheG, § 564 b BGB Rdnr. 167; MüKo/Voelskow, BGB, 2. Aufl., § 564 b Rdnr. 32; Palandt/Putzo, BGB, 50. Aufl., § 564 b Rdnr. 15; OLG Koblenz, Beschluß vom 25. Mai 1981, WM 1981, 204 = RES § 564 b BGB, Nr. 8; BayObLG, Beschluß vom 31. Januar 1991, WM 1991, 249).

a) § 564 b BGB und damit auch die besondere Kündigungserleichterung im Rahmen des Rechts zur ordentlichen Kündigung auf der Grundlage besonderer tatsächlicher Wohnverhältnisse wurde durch das 2. Gesetz über den Kündigungsschutz für Mietverhältnisse über Wohnraum vom 18. Dezember 1974 (II. WKSchG/BGBl. I 3603 = ZMR 75, 38) mit Wirkung ab dem 1. Januar 1975 in das BGB eingeführt. Dieses Sonderkündigungsrecht war im Regierungsentwurf zunächst ebensowenig vorgesehen wie in der Stellungnahme des Bundesrates. Erst im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens setzte sich dann der Gedanke durch, daß bei der Zerrüttung von Mietverhältnissen im Interesse des sozialen Friedens eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit zugelassen werden muß, wenn der Vermieter selbst ein Gebäude, das nicht mehr als zwei Wohnungen insgesamt aufweist, bewohnt. Gleichzeitig sah der Gesetzgeber die Notwendigkeit, regelmäßig zu erwartenden Schwierigkeiten bei der Darlegungs- und Beweislast des Vermieters wegen entstandener Unzuträglichkeiten zu begegnen. So kam es unter gleichzeitiger Beachtung der Belange der Mieter in Abwägung zwischen Eigentumsgarantie und Sozialbindung zu dem dann Gesetz gewordenen Kompromiß: Einräumung eines Rechts zur ordentlichen Kündigung des Vertrages im Falle des Vorliegens der besonderen Wohnsituation einerseits bei andererseits um drei Monate verlängerter Kündigungsfrist mit Erklärungszwang für den Vermieter, ob die Vertragsbeendigung mit den Voraussetzungen des Abs. 1 oder denjenigen des Abs. 4 von § 564 b BGB begründet wird (§§ 564 b Abs. 4 S. 4, 263 Abs. 1 BGB). Gleichzeitig blieben die sonstigen Mieterschutzbestimmungen, nämlich z. B. das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel (§ 556 a BGB), die Kündigungsfristen (§ 565 Abs. 2 BGB), die Möglichkeit der Gewährung von Räumungsfristen (§§ 721, 794 a ZPO) sowie die Regelungen des MHG (Gesetz zur Regelung der Miethöhe = Art. 3 des II. WKSchG) nach dem Willen des Gesetzgebers unberührt (§ 564 b Abs. 5 BGB / vgl. zum Ge-setzgebungsverfahren ausführlich Schubert in WM 75, 1). Damit wird deutlich, daß der Gesetzgeber einem im Kündigungszeitpunkt bestehenden Konflikt lösen wollte, demgemäß nach Sinn und Wortlaut der Bestimmung des § 564 b Abs. 4 Nr. 1 BGB auch hier das allgemeine Prinzip gilt, wonach die Verhältnisse im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Kündigungserklärung (deren Zugang) maßgeblich sind. In einem Wohngebäude mit nur zwei Wohnungen leben die Bewohner in verhältnismäßig enger "Tuchfühlung". Ein störungsfreies Zusammenleben ist hier von weitaus größerer Bedeutung als in sonstigen Fällen, in denen der Vermieter entweder überhaupt nicht im Hause wohnt, oder aber ein Zusammenleben in einer größeren und damit anonymeren Hausgemeinschaft vorliegt. Persönliche Differenzen belasten die entstandene Gemeinschaft um so stärker und nachhaltiger, ist der Bezug zum Lebensbereich des Vermieters um so unmittelbarer, je kleiner die Gemeinschaft ist. In dem Maße, in welchem eine mögliche Beeinträchtigung des räumlichen Lebensbereiches des Vermieters durch bestehende soziale Bindung (Art. 14 Abs. 2, 20 Abs. 1 GG) seines Eigentums bzw. - für den Fall bloßer Vermieter- und nicht zugleich auch Eigentümerstellung - seines Besitzes. Die damit notwendige und vom Gesetzgeber beabsichtigte Konfliktlösung würde in einer Vielzahl von Fällen nicht erreicht, stellte man über den Wortlaut des Gesetzes hinaus für die Anwendbarkeit der Kündigungserleichterung die zusätzliche Voraussetzung auf, daß der Vermieter auch schon

r- und nicht zugleich auch Eigentümerstellung - seines Besitzes. Die damit notwendige und vom Gesetzgeber beabsichtigte Konfliktlösung würde in einer Vielzahl von Fällen nicht erreicht, stellte man über den Wortlaut des Gesetzes hinaus für die Anwendbarkeit der Kündigungserleichterung die zusätzliche Voraussetzung auf, daß der Vermieter auch schon bei Mietvertragsabschluß das betreffende Wohngebäude selbst bewohnte.

b) Eine solche Annahme läßt sich auch nicht mit dem Gedanken des Be-stands- und Vertrauensschutzes des Mieters oder damit rechtfertigen, daß der Vermieter durch seinen späteren Zuzug nachträglich, einseitig und damit unzulässig die dem Vertrag als maßgebend zugrunde liegenden Verhältnisse ändere (so im Kern die Begründung der von Sternel vertretenen Gegenmeinung - so bezeichnete "Vertragslösung" / Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Kap. IV, Rdnr. 243). Ob bezüglich des Zeitpunktes, zu dem die in § 564 b Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BGB genannten tatsächlichen Bedingungen bereits vorgelegen haben müssen, zwischen den baulichen (nur 2 Wohnungen) und den hier erörterten persönlichen Voraussetzungen (im Haus wohnender Vermieter) ggf. differenziert werden muß, für die Frage der Wohnungsanzahl nämlich (mit Ausnahme des Falls einvernehmlich beschlossener Umbauten - s. Senatsbeschluß vom 10. Juni 1983, a. a. O.) der Vertragsabschlußzeitpunkt (mit-) maßgeblich ist (so z. B. Köhler, a. a. O., § 112 Rdnr. 6 a; Barthelmess, a. a. O., § 564 b BGB Rdnr. 158; Gramlich, a. a. O., § 564 b BGB Anm. IV; MüKo/Voelskow, a. a. O., § 564 b Rdnr. 32, OLG Hamburg, Beschluß vom 7. April 1982, RES § 564 b BGB Nr. 16 = WM 82, 151; BayObLG, a. a. O.; offengelassen Senatsbeschluß vom 10. Juni 1983, a. a. O.), kann dahinstehen. Das BayObLG hat in seinem Beschluß vom 31. Januar 1991 zutreffend aufgezeigt, daß die persönlichen Verhältnisse des Vermieters regelmäßig nicht Inhalt des Mietvertrages über eine "Einliegerwohnung" werden. Das Vertrauen eines Mieters in den Fortbestand der baulichen Beschaffenheit eines Gebäudes mag nach der Lebenserfahrung gerechtfertigt sein, die Erwartung in das "Nichtbewohnen" eines Hauses durch den Vermieter ist es nicht (so auch Schläger, Rechtsentscheide in Wohnraummietsachen seit Mitte 1990, ZMR 91, 241, 245: "..., der Freiwilligkeit eines 'sozial adäquat' herbeigeführten engen räumlichen Verhältnisses der Vorrang zu geben vor einer unbegründeten Hoffnung, der Vermieter werde das Haus nicht beziehen."). Die Änderung der persönlichen Wohnverhältnisse ist vorhersehbar, sie entspricht dem normalen Verlauf der Dinge. Nach ganz h. M. (so auch ausdrücklich Sternel, a. a. O., Kap. IV Rdnr. 135 und 142) ist etwa im Fall einer Bedarfskündigung (§ 564 b Abs. 1, 2 Nr. 2 BGB) das Vertrauen des Mieters darauf, daß der Vermieter die notwendigen persönlichen Voraussetzungen nicht durch eigenes, späteres Verhalten schafft (z. B. Heirat, Orts- oder Arbeitsplatzwechsel bzw. Erwerb eines Hauses/einer Wohnung zur Eigenbedarfsdeckung), unbeachtlich. Auf der gleichen Wertungsebene liegt der spätere Entschluß zum Zuzug in ein Haus mit zwei Wohnungen. Wenn im Einzelfall der Vermieter bei Mietvertragsabschluß allerdings durch sein Verhalten einen besonderen Vertragstatbestand des Inhalts geschaffen haben sollte, das betreffende Haus selbst nie zu beziehen, kann sich eine auf § 564 b Abs. 4 S. 1 Nr. 1 BGB begründete Kündigung als treuwidrig erweisen, und der Aushöhlung des Vertrauensschutzes des Mieters ist dann über § 242 BGB zu begegnen. Anhaltspunkte in dieser Hinsicht weist der vorliegende Fall jedoch nicht auf.

2. Die Entscheidung über die Vorlagefrage 2 beruht auf folgenden Gründen:

a) Im Rahmen der Erörterung des Problems, ob neben zwei Wohnungen im gleichen Haus vorhandener Gewerberaum die erleichterte Kündigungsmöglichkeit nach § 564 b Abs. S. 1 Nr. 1 BGB ausschließt, kommt diesem tatsächlichen Umstand auf zwei Prüfungsstufen Bedeutung zu: Die Existenz von Gewerbeflächen mag dem Haus bereits vom Ansatz her die Qualifikation eines "Wohngebäudes" i. S. d. Kündigungsregel nehmen (so - ohne Differenzierung nach dem Größenverhältnis zwischen Wohn- und Gewerbebereich - Sternel, a. a. O., Kap. IV, Rdnr. 238). Dann entfiele nach dem eindeutigen Wortlaut und Sinn des Gesetzes das Sonderkündigungsrecht. Schließlich könnte, ist im Einzelfall in der Gesamtwertung von einem "Wohngebäude" auszugehen, das Vorhandensein von Gewerbefläche immer noch zu dem Ergebnis führen, daß das Kündigungsprivileg die dann gegebene Konstellation gleichwohl nicht erfaßt, weil die spezielle Konfliktsituation, die oben (III. 1. a) aufgezeigt wurde und die sich aus dem besonders engen Zusammenleben von Vermieter und Mieter ergibt, zu verneinen wäre (so - allerdings in verschiedener Hinsicht eingeschränkt und ausdrücklich nur auf 3geschossige Häuser bezogen - OLG Frankfurt, Beschluß vom 2. November 1981, a. a. O.).

Die Auffassung, vorhandene Gewerbefläche sei gänzlich irrelevant (so wohl Schmidt, BlGBW 1982, 70; Pfeifer, DWW 1981, 322), ist für die hier in Rede stehende Einstufung ebenso abzulehnen wie die Ansicht Sternels, jedwede zusätzliche gewerbliche Nutzung führe zur Unanwendbarkeit von § 564 b Abs. Nr. 1 BGB. Das Gesetz stellt nicht darauf ab, daß sich in dem betreffenden Haus nur zwei Wohnungen befinden (so bleiben allgem. Meinung zufolge etwa vorhandene zusätzliche Einzelräume in geringer Zahl, die deshalb nicht als Wohnung zu werten sind, weil sie die Führung eines selbständigen Haushalts - etwa wegen Fehlens einer Küche/einer Toilette - nicht zulassen, auch außer Betracht/so auch Sternel, a. a. O., Kap. IV Rdnr. 240). Der auszulegende Begriff des "Wohngebäudes" ist mit der herrschenden Meinung (s. Emmerich/Sonnenschein, a. a. O., § 564 b Rdnr. 95; Schmidt-Futterer/Blank, a. a. O., B 700; Köhler, a. a. O., § 112 Rdnr. 6; Barthelmess, a. a. O., § 564 b BGB Rdnr. 156; Bub/Treier/Grapentin, a. a. O., Kap. IV Rdnr. 95; Palandt/Putzo a. a. O., § 564 b Rdnr. 15; MüKo/Voelskow, a. a. O., § 564 b Rdr. 33) entsprechend dem Gesetzeszweck im herkömmlichen Sinn zu verstehen. Bei gemischt genutzten Gebäuden ist daher entscheidend, welche Art der Nutzung überwiegt. Dabei ist als Maßstab z. B. der jeweilige Nutzwert der Räume vergleichend heranzuziehen und zu fragen, welche Nutzung dem Gebäude das entscheidende Gepräge gibt: Überwiegt der gewerbliche Anteil, dann ist die Gesamtheit als gewerblich genutztes Gebäude zu bezeichnen. Überwiegt der Wohnzweck, was im vorliegend zu beurteilenden Fall eindeutig ist, so schließt die teilweise gewerbliche Nutzung das Sonderkündigungsrecht nach § 564 b Abs. S. 1 Nr. 1 BGB jedenfalls dann nicht aus, wenn

b) der gewerbliche Teil vom Vermieter selbst für eigene betriebliche Be-lange benutzt wird (so auch Barthelmess, a. a. O., § 564 b BGB Rdnr. 156; LG Stuttgart, ZMR 79, 274). Dies gilt auch dann, wenn, wie im Fall des OLG Frankfurt (a. a. O.) und so auch hier, ein 3stöckiges (Wohn-) Haus betroffen ist. Mit dieser Annahme setzt sich der Senat - wie an anderer Stelle ausgeführt - nicht in Widerspruch zum Rechtsentscheid des OLG Frankfurt, so daß eine Vorlage an den BGH (§ 541 Abs. 1 S. 3 ZPO) nicht zu erfolgen hat.

Nicht allein der Wortlaut des Sonderkündigungstatbestandes, der allein auf das Wohnen des Vermieters in einem Haus mit mehr als zwei Wohnungen abstellt, erlaubt den Schluß, daß der vorliegende Fall erfaßt wird. Insbesondere die Problematik, die den Gesetzgeber veranlaßte, die Ausnahmeregelung des § 564 b Abs. S. 1 Nr. 1 BGB zu normieren (s. dazu im einzelnen oben unter III. 1. a), ist für den hier zu entscheidenden Fall typisch. Auch in einem Gebäude, in dem neben der Mieter- und Vermieterwohnung noch ein vom Vermieter selbst genutzter Gewerbebereich existiert, gibt es nur zwei Parteien, die das Haus für ihre Belange nutzen. Soweit Angestellte oder Kunden des Gewerbebetriebes in das Haus kommen und damit gleichsam eine gewisse Anonymität schaffen, sind sie in Wahrheit normalen Besuchern ähnlich. Auch sie leiten ihr Anwesenheitsrecht von der einen der beiden Wohnparteien ab; einen selbständigen Teil der Hausgemeinschaft mit eigenen Rechten bilden sie nicht. Damit wird deutlich, daß im Fall der vom Vermieter selbst genutzten zusätzlichen Gewerbefläche das für ein "Zwei-Wohnungs-Haus" bezeichnende, enge Nebeneinander mit all seinen Konsequenzen erhalten bleibt und eine entsprechende Lösung systemgerecht ist. Wortlaut wie Sinn des Kündigungsprivilegs erfordern daher seine Anwendung auch auf den vorliegenden Fall.

Nach § 564 b Abs. 4 Ziff. 1 BGB kann der Vermieter, wenn er das Gebäude selbst bewohnt und das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat, dem Mieter auch dann kündigen, wenn er - der Vermieter - kein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (wie etwa Eigenbedarf, fehlende wirtschaftliche Verwertung o. ä.).

Immer wieder finden sich aber in der Praxis Fälle, in denen ein Gebäude nicht nur über zwei Wohnungen verfügt, sondern zusätzlich (meist im Erdgeschoß) auch noch über Gewerberäume. Die Frage ist dann, ob auch für ein solches Gebäude das eingangs genannte Kündigungsprivileg gilt oder nicht.

Teilweise wurde diese Frage jetzt durch das OLG Karlsruhe durch Rechtsentscheid vom 25. November 1991 beantwortet. Das Kündigungsprivileg gilt, so ist der Entscheidung zu entnehmen, wenn die sich im Hause zusätzlich befindlichen Gewerberäume "vom Vermieter für eigenbetriebliche Belange selbst benutzt werden".

Werden die Gewerberäume dagegen nicht vom Vermieter, sondern von einem Dritten benutzt, greift das Sonderkündigungsprivileg nicht ein, wie das OLG Frankfurt bereits durch Rechtsentscheid vom 2. November 1981 entschieden hat.

Dem Rechtsentscheid vom 25. November 1991 des OLG Karlsruhe ist außerdem zu entnehmen, daß es für die Anwendung des Sonderkündigungsrechtes nicht darauf ankommt, daß der Vermieter schon bei Abschluß des Mietvertrages in dem betreffenden Haus wohnte (diese Haltung entspricht im übrigen schon bisher ständiger Rechtsprechung).