Kündigungsheilung

Kündigungsheilung; Schonfrist; Mietrückstandsübernahme durch Sozialamt; Verpflichtungserklärung

Eine Zahlungszusage als Ausgleich für rückständigen Mietzins mit dem Wortlaut: "wenn dadurch die Unterkunft nachhaltig gesichert und Obdachlosigkeit vermieden wird", erfüllt die Voraussetzungen des § 554 II Nr. 2 BGB nicht.

Die von der Kl. unter dem Datum des 10. Juli 1990 ausgesprochene Kündigung hat das Mietverhältnis zwischen den Parteien wirksam beendet, da der Bekl. sich zu diesem Zeitpunkt mit zwei aufeinan-derfolgenden Mietzinsraten in Verzug befand.

Die von der Kl. erklärte Kündigung ist auch nicht durch die Erklärung des Bezirksamtes vom 13. August 1990 gemäß § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB un-wirksam geworden. Denn Voraussetzung dafür wäre, daß sich das Bezirksamt zur Befriedigung unbedingt verpflichtet hätte. Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Nach dem ausdrücklichen Wortlaut des Schreibens vom 13. August 1990 gilt diese Zusage nur, "wenn dadurch die Unterkunft nachhaltig gesichert und Obdachlosigkeit vermieden wird". Damit ist die Erklärung nicht unbedingt abgegeben, sondern vielmehr in unzulässiger Weise (LG Berlin, GE 1979, 609) an eine aufhebende Bedingung (§ 158 Abs. 1 BGB) geknüpft worden - ganz abgesehen davon, daß die Kl. aus dieser ihr im Termin zur mündlichen Verhandlung am 14. August 1990 bekannt gewordenen Verpflichtungserklärung gegenüber dem Bekl. überhaupt keine Rechte herleiten kann. Zwar ist zu prüfen, ob das Bezirksamt hier wirklich eine Bedingung gewollt oder lediglich eine ohnehin eintretende Rechtslage nur ungeschickt formuliert hat (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV, Rn. 423). Diese Prüfung ergibt hier jedoch, daß das Bezirksamt die Kl. nicht nur auf die Rechtsfolgen des § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB hat hinweisen wollen. Denn das Bezirksamt hat die Kl. auch mit Schreiben vom 15. Au-gust 1990 - d.h. zu einem Zeitpunkt, zu dem ihr deren anwaltliche Ver tretung und somit die Kenntnis der einschlägigen Vorschriften bereits be-kannt waren - die Übernahme unter der Bedingung erklärt, daß das Miet-verhältnis mit dem Bekl. fortgesetzt werde. Angesichts der vorbezeichneten Umstände kann in der Erklärung des Bezirksamtes mithin nicht le diglich eine - als Hinweis auf die Gesetzeslage gemeinte - ungeschickte Formulierung gesehen werden. Vielmehr ist sie als echte Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB zu werten.

An dieser Bedingung kann die Kl. jedoch nicht festgehalten werden. Ihr muß es freistehen, von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 BGB erneut dann Gebrauch zu machen, wenn der Bekl. wiederum mit zwei aufeinanderfolgenden Mietraten im Verzug ist. Anderenfalls liefe das Verhalten des Bezirksamtes auf eine - von dem Bezirksamt gewiß nicht beabsichtigte - wohnungszwangswirtschaftliche Einweisung des Be-kl. in die Wohnung der Kl. hinaus.

Darüber hinaus wäre die von dem Bezirksamt gewünschte Bedingung in dem hier vorliegenden Fall aller Voraussicht nach ohnehin nicht erfüllt wor-den.

Wie sich aus dem Sitzungsprotokoll der mündlichen Verhandlung vom 7. September 1990 ergibt, hat der Bekl. die Überweisung der Miete für den Monat September erst am 6. d.M. und damit wiederum verspätet veranlaßt. Wie sich aus den Beiakten ergibt, ist die Miete für den Monat Oktober 1990 jedenfalls bis zum 15. d.M. nicht bei der Kl. eingegangen. Der Bekl. hat auf Befragen des Gerichts weder Erklärungen dazu abgegeben, über welche Arbeitsstelle er derzeit verfügt, noch entsprechende Unterlagen vorgelegt.

Die Vorschrift des § 554 Abs. 2 Ziff. 2 BGB ist jedoch auch im Lichte des öffentlichen Rechtes und insbesondere in demjenigen der Grundsätze des Sozialhilferechts zu sehen. Unter diesem Gesichtspunkt weist das Bezirksamt in seinem Schreiben vom 15. August 1990 zu Recht darauf hin, daß Sozialhilfe nur dann geleistet werden kann, wenn sie dem Sozialhilfe-empfänger nachhaltig hilft, also ihm Hilfe zur Selbsthilfe bietet. Sie ist also nur dann als Hilfe im Sinne der Bestimmungen des BGH geeignet, wenn sie etwa dazu dient, den Sozialhilfeempfänger von etwaigen vorübergehenden Zahlungsschwierigkeiten zu entlasten, d.h. - bildlich gesprochen - wenn dem Bekl. hier nur ein Teil der Brücke zum rettenden Ufer gefehlt hätte. In dem vorliegenden Fall steht der Bekl. - der sich offenbar nicht ohne Grund weigert, Angaben über sein Beschäftigungsverhältnis und sein derzeitiges Einkommen zu machen - jedoch mitten im reißenden Strom des Flusses. Etwa sinngemäß hat der Geschäftsführer der Kl. im Termin zur mündlichen Verhandlung am 14. August 1990 nach Erinnerung des gegenwärtig amtierenden Richters auch geäußert, der Bekl. gehe nach wie vor einer selbständigen Beschäftgung nach, die ihm nichts einbringe. Unter diesem Gesichtspunkt wäre die von dem Bezirksamt zu leistende Sozialhilfe letztlich nicht dem Bekl. zugute gekommen. Vielmehr hätte sie im Ergebnis aller Voraussicht nach lediglich dazu gedient, die Kl. hinsichtlich ihrer bis dahin aufgelaufenen Forderungen zu befriedigen.