Kündigungsheilung, Mietrückstandsübernahme durch Sozialamt, Verpflichtungserklärung

Das Sozialamt kann Mietrückstände nach § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch durch Telefax übernehmen.

Die Kl. kann von der Bekl. gemäß §§ 985, 556 BGB nicht die Räumung der Mietwohnung verlangen, weil das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis durch die von ihr mit Schreiben vom 9. Mai 1994 ausgesprochene Kündigung nicht beendigt worden ist.

Zwar war die Kündigung der Kl. zunächst gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB wirksam, weil die Bekl. sich zum Zeitpunkt des Zuganges der Kündigung am 11. Mai 1994 mit den Mietzinszahlungen für die Monate April und Mai 1994 in Verzug befand. Der Mietzins war gemäß § 8 des Mietvertrages zum 3. Werktag eines Monats zu zahlen. Unstreitig hat die Bekl. den Mietzins nicht gezahlt. Die Kündigung des Wohnraummietverhältnisses ist jedoch gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, weil das Sozialamt Wedding als öffentliche Stelle sich bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit am 17. Juni 1994 mit dem Telefax vom 13. Juli 1994 zur Befriedigung hinsichtlich des fälligen Mietzinses und der fälligen Entschädigung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB verpflichtet hat.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß das Sozialamt Wedding sich zur Zahlung von 4.574,45 DM und zugleich zur Übernahme des hier streitbefangenen Mietzinses und der fälligen Entschädigung nach § 557 Abs. 1 Satz 1 BGB bis einschließlich Juli 1994 verpflichtet hat. Damit sind die Voraussetzungen gegeben, unter denen die Kündigung der Kl. geheilt ist.

Die Kl. kann die Wirksamkeit der Übernahmeerklärung des Sozialamtes Wedding nicht mit der Begründung leugnen, die Erklärung des Sozialamtes sei unter einer unzulässigen Bedingung erfolgt, weil gemäß Schreiben vom 13. Juli 1994 die Übernahme erfolge, "sofern das Mietverhältnis dadurch zu den bisherigen Bedingungen fortgesetzt" werde und weiter "um schriftliche Bestätigung gebeten werde".

Denn die Erklärung des Sozialamtes ist im Hinblick auf den gesetzgeberischen Zweck des § 15 a BSHG dahin zu interpretieren, daß die Verpflichtungserklärung des Sozialamtes unter der unschädlichen Rechtsbedingung steht, daß diese geeignet ist, die Rechtswirkung des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB mit der weiteren Rechtsfolge auszulösen, daß das Mietverhältnis fortbesteht (Urteil der Berufungskammer des LG Berlin vom 3. September 1992 - 67 S 148/92, GE 1993, 157).

Die Kl. kann die Wirksamkeit der Übernahmeerklärung nicht mit der Begründung beanstanden, diese sei ihr per Telefax, nicht aber im Original oder beglaubigter Abschrift zugegangen. Der Kl. ist zwar einzuräumen, daß zur Begründung bestimmter Rechtsgeschäfte außerhalb des Gerichtsbetriebes, wie z. B. der Bürgschaft (vgl. BGH NJW 1993, 1126) die Übersendung eines Telefaxes nicht genügt. Sie verkennt aber, daß genau zu unterscheiden ist zwischen Rechtswirkungen des Telefaxes im gerichtlichen und außergerichtlichen Bereich.

So ist innerhalb des Gerichtsbetriebes anerkannt, daß Rechtsmittel und andere bestimmende Schriftsätze durch Telefax eingelegt werden können (vgl. BGH NJW 1986, 1759). Die Rechtsprechung sieht vom Erfordernis der Originalunterschrift auf dem eingereichten Schriftsatz ab, um die Parteien insbesondere bei fristgebundenen Prozeßhandlungen nicht von dem technischen Fortschritt des Fernmeldewesens auszuschließen (Zöller/Greger, ZPO, 18. Aufl., § 130, Rdnr. 9). Voraussetzung ist allerdings, daß die Kopiervorlage unterschrieben ist und diese Unterschrift auf der Kopie wiedergegeben wird (vgl. BGH NJW 1990, 88).

Außerhalb des Gerichtsbetriebes ist die Bedeutung des Telefaxes durch die Regelung des § 126 BGB eingeschränkt. Ist danach durch Gesetz eine schriftliche Form vorgeschrieben, so muß die Urkunde vom Aussteller ei-genhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden, anderenfalls ist die Erklärung gemäß § 125 Satz 1 BGB nichtig. So setzt das Gesetz z. B. die Schriftform für die Erteilung einer Bürgschaft gemäß § 766 BGB und die Kündigung gemäß § 564 a BGB voraus. Das Telefax erfüllt damit bei der Bürgschaft und der Kündigung des Mietverhältnisses nicht die gesetzlich vorgeschriebene Form.

Ein solches gesetzliches Schriftformerfordernis ist der gesetzlichen Regelung über die Heilung einer Kündigung gemäß § 554 Abs. 2 BGB aber nicht zu entnehmen. Diese Vorschrift setzt lediglich voraus, daß "eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichtet". Die Übersendung einer Übernahmeerklärung des Sozialamtes mittels Telefaxes ist daher nicht gemäß §§ 126, 125 BGB unwirksam.

Außerdem ist zu beachten, daß die Übernahmeerklärung des Sozialamtes neben der privatrechtlichen Bedeutung für die Kl. als Begünstigte der Verpflichtungserklärung in erster Linie Bedeutung für den bereits rechtshängigen Prozeß hat. Die Übernahmeerklärung soll dazu führen, daß innerhalb der mit Rechtshängigkeit beginnenden einmonatigen Schonfrist und damit während des laufenden Klageverfahrens der zunächst begründeten Räumungsklage der Erfolg versagt ist. Die Erklärung des Sozialamtes hat entscheidende Bedeutung für den Ausgang des Prozesses. Damit steht die Erklärung im engen Zusammenhang mit dem laufenden Gerichtsbetrieb, in dem bestimmende Schriftsätze grundsätzlich als Telefax anerkannt sind. Gerade die sachliche Nähe der Übernahmeerklärung zum Räumungsprozeß macht es erforderlich, daß die Übernahmeerklärung des Sozialamtes auch durch Telefax erfolgen kann, zumal ein Verstoß gegen das gesetzliche Schriftformerfordernis gemäß §§ 126, 125 BGB nicht vorliegt. Der Bekl., die sich aufgrund des Prozesses an das Sozialamt wendet und damit einen - oft langsamen - Entscheidungsprozeß innerhalb der Behörde in Gang setzt, sollen keine prozessualen Nachteile dadurch entstehen, daß es der Behörde verwehrt wird, sich des technischen Fortschrittes durch Übersendung eines Telefaxes zu bedienen, um die Schonfrist des § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB einhalten zu können.

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird u. a. dann unwirksam, wenn das Sozialamt sich bereiterklärt, die Mietrückstände zu übernehmen.

Das AG Charlottenburg hatte gemeint, dafür reiche ein Telefax nicht aus (GE 1994, 55). Schach (GE 1994, 489) hält das für zu streng, zumal im Gesetz keine Schriftform vorgeschrieben ist. Ohne sich mit diesen veröffentlichten Fundstellen auseinanderzusetzen, meint das AG Wedding in seinem Urteil vom 24. August 1994, ein Telefax an den Vermieter reiche jedenfalls aus. Auch die Übernahme unter der Bedingung "sofern das Mietverhältnis fortgesetzt wird", sei zulässig.