Kündigungsfristvereinbarung

Kündigungsfristvereinbarung; Schriftform

Wenn der Vermieter und der Mieter mündlich eine kürzere Kündigungsfrist vereinbaren als im schriftlichen Mietvertrag vorgesehen war, ist diese Vereinbarung zwar nach den §§ 566, 125 BGB unwirksam, doch kann sich der Vermieter nach Treu und Glauben darauf nicht berufen.

Die Bekl. vermietete den Kl. mit schriftlichem Vertrag vom 14. August 1986 eine 3-Zimmer-Wohnung zu einem monatlichen Mietzins von 2.230,- DM zuzüglich Heizkosten- und Betriebskostenzuschuß sowie 80,- DM Garagenmiete. Der schriftliche Vertrag sah vor, daß das Mietverhältnis zunächst vom 1. November 1986 bis zum 31. Oktober 1988 dauern sollte. Vor und bei Unterzeichnung des Vertrages sicherte der Geschäftsführer der Bekl. den Kl. zu, sie könnten das Mietverhältnis auch vor Ablauf der vereinbarten Dauer jederzeit mit 3monatiger Frist kündigen. Mit Schreiben vom 13. November 1986 kündigten die Kl. zum 28. Februar 1987. Anschließend zahlten sie die Nettomiete und die Garagenmiete für 3 Monate, insgesamt 6.930,- DM an die Bekl. Unter Berufung auf den schriftlichen Mietvertrag widersprach die Bekl. der Kündigung. Daraufhin erklärten die Kl. die Anfechtung des Mietvertrages wegen arglistiger Täu schung. Mit ihrer Klage haben die Kl. die Rückzahlung der 6.930,- DM verlangt.

Die statthafte Berufung der Kl. ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Die Kl. haben aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Anspruch auf Zahlung von 6.930,- DM gegen die Bekl., denn die Zahlung erfolgte nicht ohne Rechtsgrund. Der Mietvertrag zwischen den Parteien war nicht wirksam angefochten worden. Die Parteien vereinbarten mündlich eine kürzere Kündigungsfrist für die Kl., als im schriftlichen Vertrag vorgesehen war. Diese Vereinbarung war zwar nach den §§ 566, 125 BGB unwirksam, doch kann sich die Bekl. nach Treu und Glauben darauf nicht berufen (vgl. Em merich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl., § 556 Rdn. 11). Dem steht die Auf fassung des Amtsgerichts Charlottenburg, das in seinem Urteil vom 4. No vember 1987, Az. 9 C 33/87, eine wirksame Anfechtung angenommen hat, nicht entgegen, denn insoweit erwächst dieses Urteil nicht in Rechtskraft. Unerheblich ist auch, daß die Parteien selbst von einer wirksamen Anfechtung ausgehen. Da es sich hierbei um eine Rechtsfolge und nicht um Tat-sachenvortrag handelt, ist die Kammer nicht daran gebunden. Doch auch dann, wenn die Kammer von einer arglistigen Täuschung der Kl. durch den Geschäftsführer der Bekl. ausginge, bestünde kein Anspruch der Kl. auf 6.930,- DM gegen die Bekl. Ein Anspruch aus dem § 812 Abs. 1 BGB ist in jedem Falle durch die §§ 142 Abs. 2, 814 BGB ausgeschlossen, denn die Kl. wußten bei Zahlung von der angeblichen Täuschung und von ihrem vermeintlichen Anfechtungsrecht. Dies ergibt sich eindeutig aus dem Schreiben der von ihnen damals beauftragten Rechtsanwältin vom 13. No vember 1986. Schadensersatzansprüche aus den Grundsätzen der culpa in contrahendo oder aus dem § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 263 StGB; 826 BGB scheitern schon daran, daß die angebliche Täuschung nicht ursächlich für die Zahlung gewesen sein kann. Wie sich aus dem vor genannten Schreiben ergibt, waren die Kl. bei Zahlung bereits rechtlich beraten und befanden sich nicht mehr im Irrtum. Die Zahlung erfolgte vielmehr, um eine Einigung mit der Bekl. ohne Rechtsstreit zu erzielen.