Kündigungsfristen

Kündigungsfristen; Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel

Die Vereinbarung eines bestimmten Kündigungstages steht den Parteien jedenfalls im Bereich befristeter Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel grundsätzlich frei.

Bei dem mit dem 1. Mai 1971 beginnenden Mietverhältnis der Parteien handelt es sich um ein Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel, denn § 2 des Mietvertrages bestimmt ausdrücklich, daß der Mietvertrag zunächst am 30. April 1974 endigen, sich jedoch dann um jeweils ein halbes Jahr verlängern solle, wenn er nicht drei Monate vor Ablauf - mindestens jedoch mit der gesetzlichen Frist - gekündigt werde. Gemäß § 565 a Abs. 1 BGB gelten für ein derartiges Mietverhältnis auch die in § 565 BGB festgelegten Kündigungsfristen, wobei vorliegend in Anbetracht der Vertragsdauer von einer neunmonatigen Frist auszugehen ist.

Damit konnte das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 30. Mai 1980 zunächst nicht zu dem dort vorgesehenen Endtermin (31. August 1980) beendet werden, denn hier sind weder die vertragliche noch die gesetzliche Frist eingehalten. Weiterhin kommt im Hinblick auf die Schreiben des Kl. vom 31. Mai, 15. Oktober und 27. Oktober 1980 auch keine einverständliche Vertragsaufhebung zu 31. Januar 1981 in Betracht, denn der Bekl. hat die Vertragsbeendigung zu diesem Termin gerade nicht gewünscht. Schließlich verbietet es sich nach dem erkennbaren Parteieninteresse, die Kündigung vom 30. Mai 1980 zum nächstzulässigen Endtermin, dem 30. April 1981, wirksam werden zu lassen, denn der Bekl. hat diese Kündigung mit Schreiben vom 11. August 1980 ausdrücklich "zurückgenommen" und die Mietwohnung unstreitig auch nach dem 30. April 1981 genutzt.

Insoweit kann auf die zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts verwiesen werden, denen sich die Kammer anschließt.

Dagegen ist dem Amtsgericht zur Überzeugung der Kammer jedoch nicht zu folgen, wenn es ausführt, daß das Mietverhältnis durch die Kündigung vom 21. Oktober 1980 zum 31. Juli 1981 beendet worden sei.

Dies folgt daraus, daß die Berechnung der Kündigungsfrist bei der vorliegenden Vertragsgestaltung in Ansehung von § 2 des Vertrages zu erfolgen hat, so daß die Vertragsbedingung stets zum vereinbarten Endtermin - hier zum 30. April bzw. 31. Oktober eines jeden Jahres - erklärt werden muß. Die Vereinbarung eines bestimmten Kündigungstages steht den Parteien jedenfalls im Bereich befristeter Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel grundsätzlich frei, so daß hier die Vorschrift des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB keine Anwendung findet und die Frist des § 565 Abs. 2 BGB vom Tage des Kündigungszugangs zum 30. April bzw. 31. Oktober zu berechnen war (vgl. Schmidt Futterer, Wohnraumschutzgesetze, 4. Auflage, Anm. B 606; sowie die Urteile der Kammern vom 15. März 1982 - 62 S 362/81 - und vom 13. Juli 1981 - 62 S 26/81).

Damit konnte durch die Kündigung vom 21. Oktober 1980 unter Berücksichtigung einer neunmonatigen Kündigungsfrist die ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses frühestens zum 31. Oktober 1981 eintreten, so daß der Bekl. in den Monaten August und September 1981 aus § 535 Satz 2 BGB zur Mietzahlung verpflichtet blieb.

Nach Auffassung der Kammer kann der Richtigkeit dieser Auffassung auch nicht entgegengehalten werden, daß die Vereinbarung in § 2 des Vertrages durch die im konkreten Fall über § 565 Abs. 2 BGB hinaus verlängerte Kündigungsfrist gemäß § 565 a Abs. 3 BGB als für den Mieter nachteilig unwirksam sein muß. Dies folgt daraus, daß es den Mietvertragsparteien im Rahmen unbefristeter Mietverhältnisse nach allgemeiner Ansicht stets freisteht, auch für den Mieter verbindliche längere Kündigungsfristen als in § 565 Abs. 2 BGB vorgesehen zu vereinbaren. Derartige längere Fristen sind nach dem Wortlaut des § 565 Abs. 2 Satz 2 Satz 3 BGB wirksam und grundsätzlich nicht als für den Mieter nachteilig anzusehen, so daß es nicht darauf ankommen kann, ob der Bekl. des hiesigen Rechtsstreits die Vereinbarung eines bestimmten Endzeitpunktes als für sich nachteilig empfindet.

Mithin mußte die Berufung zur Überzeugung der Kammer im Ergebnis Erfolg haben, denn der Bekl. hat schließlich auch nichts dafür vorgetragen, daß der Kl. aus den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) zur vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrage verpflichtet gewesen wäre.