Kündigungsfrist bei Zeitmietvertrag mit Verlängerungsklausel

Ist ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel vereinbart worden, wird es mangels rechtzeitiger Kündigung des Mieters jeweils um den vorgesehenen Zeitraum (hier: ein Jahr) fortgesetzt; die Vorschrift des § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB steht dem nicht entgegen.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien endete erst Ende Dezember 1997. Zwischen den Parteien ist im Mietvertrag vom 23. Dezember 1990 ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit Verlängerungsklausel vereinbart worden. Dies hat zur Folge, daß sich das Mietverhältnis bei nicht rechtzeitiger Kündigung jeweils um ein Jahr verlängert (LG Berlin, Urteil vom 28. April 1997 - 62 S 19/97). Diese Klausel verstößt auch nicht gegen §§ 3, 9 AGBG, denn das Gesetz sieht eine solche Regelung in § 565 a BGB ausdrücklich vor. Die Bekl. kann sich daher auch nicht darauf berufen, daß diese Klausel gegen § 565 II 4 BGB verstößt, denn die Beendigung eines befristeten Mietverhältnisses mit Verlängerungsklausel auf bestimmte Zeit wird durch § 565 a I BGB geregelt, der lediglich hinsichtlich der dabei einzuhaltenden Kündigungsfrist auf § 565 BGB verweist (LG Mönchengladbach, ZMR 1991, 439). Die Vereinbarung eines bestimmten Kündigungstages steht den Parteien jedenfalls im Bereich befristeter Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel grundsätzlich frei (LG Berlin, GE 1982, 849; Beschluß vom 22. Juni 1998 - 62 S 3/98). § 565 II BGB ist nur dann einschlägig, wenn ausdrücklich die Kündigungsmöglichkeit zum Ende eines bestimmten Monats festgeschrieben wird. Eine andere Auslegung dieser Vorschrift würde dazu führen, daß entgegen der gesetzlichen Regelung des § 565 a BGB die Vereinbarung einer Verlängerung des Mietverhältnisses unmöglich wäre.

Im Mietvertrag war vorgesehen, daß das Mietverhältnis auf bestimmte Zeit laufen und sich danach um jeweils ein Jahr verlängern sollte. Nach mehreren Jahren kündigte der Mieter, allerdings nicht rechtzeitig vor Eintritt der neuen Verlängerung um ein Jahr. Der Mieter meinte, er habe lediglich die allgemeine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, da nach § 565 Abs. 2 Satz 4 BGB eine Vereinbarung unwirksam sei, wonach die Kündigung nur für den Schluß bestimmter Kalendermonate möglich ist.

Mit Urteil vom 24. Juni 1999 folgte das Landgericht Berlin dieser Argumentation nicht. Der Sinn dieser 1938 in das BGB eingefügten Vorschrift war nämlich nur, die Zusammenballung von Angebot und Nachfrage auf dem Wohnungsmarkt auf wenige Termine zu verhindern (vgl. Staudinger-Sonnenschein, Rdn. 70 zu § 565 BGB). Bei einem Mietvertrag mit Verlängerungsklausel auf bestimmte Zeit wird eben nicht die Kündigung auf den Schluß bestimmter Kalendermonate beschränkt, sondern das Mietverhältnis selbst wird immer wieder neu befristet, und die Kündigung (innerhalb der Kündigungsfrist) verhindert die Verlängerung. Das alles gilt natürlich nur dann, wenn das Mietverhältnis jeweils um eine bestimmte Zeit fortgesetzt wird. Wenn nach Ende der ursprünglichen Laufzeit das Mietverhältnis auf unbefristete Zeit fortgesetzt werden soll, gelten nur die gesetzlichen Kündigungsfristen.