Kündigungsfrist bei gemischtem Vertrag

Kündigungsfrist bei gemischtem Vertrag; Mietvertrag; Dienstleistungen

Werden Kanzleiräume für Büronutzung und Inanspruchnahme bestimmter Dienstleistungen (Telefon, Empfang) vermietet und wurde keine Kündigungsfrist vereinbart, ist nicht die gewerbemietrechtliche Kündigungsfrist des § 580 a BGB, sondern die Drei-Monats-Kündigungsfrist anzuwenden, wenn die Vertrauensbasis der Parteien nicht mehr besteht.

(Leitsatz der Redaktion)

Ein Rechtsanwalt vermietete im Jahr 2003 einen Teil seines Büros an eine Kollegin, die zudem bestimmte Leistungen des Personals, wie Entgegennahme von Telefonaten, Empfang vom Mandanten und Bearbeitung von Post in Anspruch nehmen durfte. Am 15.12.2010 kündigte die Kollegin, zog aus und stellte die Mietzahlungen zum 31.1.2011 ein. Der Rechtsanwalt meinte, das Mietverhältnis sei erst nach Ablauf der gesetzlichen sechsmonatigen Frist des § 580 a Abs. 2 BGB beendet und verlangt Mietzahlung bis Juni 2011.

Die Berufung des Kl. ist zulässig, jedoch unbegründet. Zu Recht hat das Amtsgericht im angefochtenen Urteil die Klage auf Zahlung von Mieten für die Monate April bis Juni 2011 abgewiesen. Denn durch die Kündigung der Bekl. vom 15. Dezember 2010 ist das zwischen den Parteien bestehende Vertragsverhältnis wirksam beendet worden. Die Kammer verbleibt insoweit auch nach nochmaliger Überprüfung bei ihrer rechtlichen Beurteilung im Verfahren 307 S 21/12 gemäß Urteil vom 19. April 2012 (ZMR 2012, 868), wonach vorliegend eine dreimonatige Kündigungsfrist analog § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB zugrunde zu legen ist.

Auch das Berufungsvorbringen des Kl. gibt keinen Anlass für eine abweichende rechtliche Beurteilung. Bei der Vereinbarung der Parteien vom 15. März 2003 „für die Büronutzung und die eingerichteten Telekommunikationsmittel" handelt es sich um einen gemischten Vertrag, der sich aus Elementen des Mietvertrages sowie des Dienstvertrages zusammensetzt. Bei Überlassung der Räumlichkeiten steht zweifelsfrei das mietvertragliche Element im Vordergrund. Andererseits wies die Leistung des Kl. auch erhebliche dienstvertragliche Elemente auf. So hat die Zeugin Q. in der mündlichen Verhandlung vom 28. Oktober 2011 im Vorverfahren ausgesagt, dass das Personal des Kl. u. a. auch Telefonanrufe von Mandanten entgegen genommen habe und, wenn erforderlich, auch Post gefertigt habe. Das Büro des Kl. war immer besetzt und sein Personal stand zur Verfügung.

Die Kammer verkennt nicht, dass auch ein gemischter Vertrag letztlich ein einheitliches Ganzes bildet und deshalb bei einer rechtlichen Beurteilung nicht in dem Sinne in seine verschiedenen Bestandteile zerlegt werden kann, dass auf den Mietvertragsanteil Mietrecht und auf den Dienstvertragsanteil Dienstvertragsrecht anzuwenden wäre. Die Rechtsprechung geht daher im Grundsatz davon aus, dass die Eigenart eines Vertrages grundsätzlich nur durch die Unterstellung unter ein einziges Vertragsrecht gerecht wird, nämlich dasjenige, in dessen Bereich der Schwerpunkt des Vertrages liegt. Gleichwohl schließt eine solche rechtliche Einordnung im Einzelfall nicht aus, dass auch Bestimmungen des Vertragsrechts herangezogen werden können, bei dem der Schwerpunkt des Vertrages nicht liegt, wenn allein hierdurch die Eigenart des Vertrages richtig gewürdigt werden kann. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Entscheidungen vom 29. Oktober 1980 (VIII ZR 326/79) sowie vom 21. April 2005 (III ZR 293/04) entschieden. So liegen die Dinge auch hier. Die Einlassungen beider Parteien machen deutlich, dass eine Vertrauensbasis für ein Zusammenwirken im Nahverhältnis einer Bürogemeinschaft nicht mehr bestand. Die Bekl. in einem solchen Falle an der langen Kündigungsfrist des § 580 a BGB festzuhalten, wird der Eigenart des geschlossenen Vertrages nicht gerecht. Demgegenüber stellt die Zugrundelegung einer dreimonatigen Kündigungsfrist analog § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB einen für beide Seiten interessengerechten Ausgleich dar, der die Eigenart eines Bürogemeinschaftsvertrages unter Rechtsanwälten hinreichend berücksichtigt.

Werden Kanzleiräume für Büronutzung und Inanspruchnahme bestimmter Dienstleistungen (Telefon, Empfang) vermietet, und wurde keine Kündigungsfrist vereinbart, ist nicht die gewerbemietrechtliche Kündigungsfrist des § 580 a BGB, sondern die 3-Monats-Kündigungsfrist des § 573 c BGB anzuwenden, wenn die Vertrauensbasis der Parteien nicht mehr besteht.

Ein Anwalt vermietete im Jahr 2003 einen Teil seines Büros an eine Kollegin, die zudem bestimmte Leistungen des Personals, wie Entgegennahme von Telefonaten, Empfang von Mandanten und Bearbeitung von Post in Anspruch nehmen durfte. Am 15. Dezember 2010 kündigte die Kollegin, zog aus und stellte die Mietzahlungen zum 31. Januar 2011 ein. Der Rechtsanwalt meinte, das Mietverhältnis sei erst nach Ablauf der gesetzlichen sechsmonatigen Frist des § 580 a Abs. 2 BGB beendet und verlangt Mietzahlung bis Juni 2011.

Die ZK 7 des Landgerichts Hamburg wies die Mietzahlungsklage des Rechtsanwalts ab. Anzuwenden sei nicht die für Gewerberäume geltende Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB, sondern die dreimonatige Kündigungsfrist des für Wohnraum geltenden § 573 c Abs. 1 BGB analog. Es handle sich vorliegend um einen gemischten Vertrag aus Elementen des Miet- und des Dienstvertrags. Damit sei das Vertragsrecht anzuwenden, in dessen Schwerpunkt der Vertrag liegt, wobei im Einzelfall aber auch die Bestimmungen des anderen Vertragsrechts herangezogen werden müssten, wenn allein hierdurch die Eigenart des Vertrags richtig gewürdigt werden könne. Zwar stehe vorliegend das mietvertragliche Element deutlich im Vordergrund. Jedoch werde ein Festhalten der Beklagten an der langen Kündigungsfrist des § 580 a Abs. 2 BGB der Eigenart dieses Vertrags nicht gerecht, zumal die Vertrauensbasis für ein Zusammenwirken im Nahverhältnis einer Bürogemeinschaft nicht mehr bestand. Demgegenüber stelle die dreimonatige Kündigungsfrist des § 573 c Abs. 1 BGB einen für beide Seiten interessengerechten Ausgleich dar.

Die Entscheidung ist im Ergebnis und in der Begründung falsch. Im Ausgangspunkt zutreffend nimmt das LG Hamburg einen gemischten Vertrag mit Elementen des Miet- und Dienstvertrags an. Dass dann grundsätzlich nur ein Vertragsrecht gilt, und zwar das, in welchem der Schwerpunkt des Vertrags liegt, entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung (BGH, Urteil vom 21. Februar 1979 - VIII ZR 88/78, NJW 1979, 1288).

Unverständlich ist jedoch die Schlussfolgerung, dass trotz Annahme des aufgrund des Schwerpunkts anzuwendenden Gewerbemietrechts die dreimonatige Kündigungsfrist des für Wohnraummietrecht einschlägigen § 573 c Abs. 1 BGB analog gelten soll. Denn damit wird weder das einschlägige Gewerbemietrecht noch Dienstrecht angewandt.

Eine Begründung, insbesondere zum Vorliegen einer Regelungslücke, gibt das LG Hamburg nicht. Soweit diese richterliche Korrektur im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung gefunden wurde, ist dies abzulehnen, weil selbst bei Annahme einer planwidrigen Unvollständigkeit eines Vertrags diese nach h. M. mit den Regelungen des dispositiven Rechts aufgefüllt werden muss (MüKo/Emmerich, 5. Aufl., § 311 Rn. 46). Dies wäre im vorliegenden Fall § 580 a Abs. 2 BGB gewesen, der zu einer Kündigungsfrist von sechs Monaten geführt hätte.