Kündigungsfrist

Kündigungsfrist; langfristiges Mietverhältnis

Haben die Parteien bei einem langfristigen Mietverhältnis eine spätere Mietzinserhöhung lediglich konkludent vereinbart, ist der Vertrag mit der gesetzlichen Frist kündbar.

Das Amtsgericht Pankow/Weißensee hat im Ergebnis zutreffend die Klage abgewiesen. Der Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Mietzinszahlung nach § 535 Satz 23 BGB für Januar bis März 1995 einschließlich nicht zu, weil der Bekl. mit seinem Kündigungsschreiben vom 28. April 1994 das Mietverhältnis wirksam spätestens zum 31. Dezember 1994 beendet hat.

Nach § 2 des Mietvertrages war das Mietverhältnis bis zum 31. Januar 2001 befristet. Der Vertrag bedurfte somit, da er für längere Zeit als ein Jahr geschlossen war, nach § 566 Satz 1 BGB der Schriftform. Ist die Form nicht erfüllt, so ist der Vertrag nicht nach § 125 BGB nichtig, sondern als auf unbestimmte Zeit geschlossen anzusehen (§ 556 Satz 2 Halbsatz 1 BGB). Die wesentlichen Bedingungen des Mietvertrages, wozu auch der vereinbarte Mietzins zu zählen ist, müssen formgültig nach § 126 BGB vereinbart sein (vgl. Palandt/Putzo, BGB, 54. Aufl., § 566 Rz. 10). Daraus folgt, daß auch die Änderung eines wesentlichen Vertragsbestandteils gemäß der Form erfolgen muß (vgl. Palandt/Putzo, a. a. O., Rz. 16; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. I 206; Bub/Treier-Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Rz. II 769). Zwar mag es sein, daß die Mietzinsänderung von November 1992 noch der Schriftform genügte, weil eine Mieterhöhung nach der Klausel in § 22 Abs. 6 des Mietvertrages vorgesehen war, dies gilt jedoch nicht mehr für die Mietzinsveränderung ab dem 1. Januar 1994. In Übereinstimmung mit der von der Kl. vertretenen Ansicht ist davon auszugehen, daß die Parteien konkludent gemäß § 305 BGB eine Mietzinsänderung zum 1. Januar 1994 vereinbart haben. Aus der Sicht der Kl. konnte das Verhalten des Bekl., der es ohne Widerspruch hinnahm, daß der erhöhte Betrag von seinem Konto im Rahmen der der Kl. erteilten Einzugsermächtigung abgebucht wurde, nur als Annahme auf Vertragsänderung verstanden werden. Da somit die Vertragsänderung nicht schriftformgemäß vereinbart war, galt ab diesem Zeitpunkt der Vertrag nach § 566 Satz 2 Halbsatz 1 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Damit waren bei der Kündigung noch die Fristen nach § 565 Abs. 1 BGB zu beachten.

Ein Mietvertrag, der für länger als ein Jahr abgeschlossen ist, bedarf der Schriftform. Das gilt auch für wesentliche spätere Änderungen wie etwa eine Mieterhöhung.

Ein Mieter hatte bei einem bis ins nächste Jahrtausend befristeten Mietverhältnis einer Abbuchung der erhöhten Miete nicht widersprochen, so daß damit eine Erhöhungsvereinbarung stillschweigend zustande gekommen war. Diese war aber eben nicht schriftlich getroffen worden, weswegen nach § 566 BGB der Mieter das Mietverhältnis nunmehr kündigen konnte.

Gerade bei langfristigen Mietverhältnissen sollten die Parteien also peinlich genau darauf achten, daß auch Änderungen schriftlich festgehalten und auch möglichst mit dem Originalvertrag körperlich fest verbunden werden.