Kündigungsfrist

Kündigungsfrist; Wohnraum zu vorübergehendem Gebrauch; Lebensmittelpunkt

Wird Wohnraum zur Befriedigung eines allgemeinen Wohnbedarfs gemietet, so handelt es sich auch dann nicht um ein Mietverhältnis über nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassenen Wohnraum, wenn nach dem Mietvertrag der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen werden sollte. Maßgebend ist, ob der Mieter in der gemieteten Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründen wollte.

Die Rechtsverteidigung des Bekl. gegen die Räumungsklage der Kl. hat Aussicht auf Erfolg (§ 114 Abs. 1 Satz 1 ZPO), da hier keine Über-lassung der Mietsache zum vorübergehenden Gebrauch vorliegt und des halb die Kündigung der Kl. vom 25. September 1989 zum 31. Oktober 1989 unwirksam ist.

1. Zwar ist nach dem am 9. Januar 1985 zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrag der Wohnraum nur zum vorübergehenden Gebrauch überlassen worden. Das ergibt sich auch aus der in Nr. 1 der Haus- und Wohnordnung definierten Zweckbestimmung der Kl., die durch ausdrückliche Bezugnahme im Mietvertrag dessen Bestandteil geworden ist. Ob es sich um ein Mietverhältnis über nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassenen Wohnraum handelt, für den die Kündigungsschutzvorschriften nicht gelten (§ 564 b Abs. 7 Nr. 1 BGB), hängt aber nicht nur von dem vereinbarten Vertragszweck, sondern im wesentlichen davon ab, ob nur ein vorübergehender Wohnbedarf, der aus einem besonderen Grund ent-steht, durch die Anmietung gedeckt werden soll, oder ob ein allgemeiner Wohnbedarf befriedigt werden soll (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 501). Nur im ersten Fall liegt ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Ge brauch vor.

Hier bestand aber beim Bekl., der als zuwandernder Arbeitnehmer nach Berlin kam, bei Abschluß des Mietvertrages am 9. Januar 1985 ein allge-meiner Wohnbedarf, der in Ermangelung einer anderen Bleibe durch An mietung der Räume im Arbeitnehmerwohnheim befriedigt werden sollte. In diesem Fall aber handelt es sich nicht um nur vorübergehenden Wohnbedarf.

Für den allgemeinen Wohnbedarf ist der Lebensmittelpunkt des Bekl. ent-scheidend. Der Bekl. wollte seinen Lebensmittelpunkt für längere Zeit nach Berlin verlegen, so daß der von der Kl. angemietete Wohnraum für ihn eine zentrale und nicht nur untergeordnete Bedeutung, wie sie für den vorübergehenden Gebrauch verlangt wird, gehabt hat.

Zudem kann bei einer Mietdauer von fast fünf Jahren nicht mehr von der Befriedigung eines momentanen und zeitweiligen Wohnbedürfnisses (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. Rdn. C 452; LG Marburg NJW 1977, 154) gesprochen werden, sondern ist von der Be-gründung des Lebensmittelpunktes, verbunden mit der Aufnahme sozialer Bindungen auszugehen (LG Dortmund WuM 1982, 276). Da nach den Erkenntnissen der Kammer Fälle, in denen das Arbeitnehmerwohnheim für die nach Berlin kommenden Arbeitnehmer zum Mittelpunkt ihrer Le-bensführung wird, nicht selten sind, kann der Stand des Mieters als zuwandernder Arbeitnehmer nicht als Indiz für eine Vermietung nur zu vorübergehendem Gebrauch angesehen werden. Angesichts der generellen Möglichkeit auch einer längeren Dauer des Mietverhältnisses ist viel-mehr das Mietverhältnis über eine Wohnung im Arbeitnehmerwohnheim grundsätzlich schützenswert (OLG Hamm ZMR 1982, 83; OLG Hamm ZMR 1986, 234).

Die Tatsache, daß der Mietvertrag die Klausel "Überlassung nur zum vor-übergehenden Gebrauch" enthält, ist kein zwingendes Kriterium, das der Annahme eines den Kündigungsschutzbestimmungen der §§ 564 ff. BGB unterliegenden Mietverhältnisses entgegensteht.

Da die Dauer der Überlassung der Mietsache im Mietvertrag nicht begrenzt ist, vielmehr auch die Überlassung für längere Zeit möglich ist und prakti-ziert wird, kann nicht mehr von einer Vermietung zu vorübergehendem Ge brauch gesprochen werden. Dabei ist zu beachten, daß die Rechtsprechung nicht maßgeblich auf die im Mietvertrag vereinbarte Dauer abstellt, sondern selbst dann, wenn ein Zimmer in einem Studentenwohnheim für ein Semester oder sogar ein Jahr vermietet worden ist, darin keinen nur vorübergehenden Gebrauch sieht (LG Marburg NJW 1977, 154; LG Frei-burg MDR 1980, 315; OLG Hamm ZMR 1986, 234).

2. Da keine Gebrauchsüberlassung zum vorübergehenden Gebrauch im Sinne des § 564 b Abs. 7 BGB vorliegt, hätte die Kl. das Mietverhältnis nur gemäß § 564 b Abs. 1 oder 2 BGB oder gem. §§ 553 ff. BGB aus wichtigem Grund kündigen können. Als berechtigte Interessen der Kl. hätten nur die in dem Kündigungsschreiben vom 25. September 1989 angegebenen Gründe berücksichtigt werden können (§ 564 b Abs. 3 BGB), die jedoch zu wenig konkretisiert sind, um sie von einem anderen, die Kündigung be gründenden Sachverhalt abzugrenzen (vgl. dazu BayObLG WuM 1985, 50). Gründe für eine außerordentliche fristlose Kündigung sind bisher nicht dargetan.