Kündigungsfrist

Kündigungsfrist; Beitrittsgebiet; Wohnraumkündigung

Dem Kammergericht wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt: Gilt eine vertragliche Regelung, die während der Geltung des ZGB getroffen worden ist und wonach der Mieter das Wohnraummietverhältnis mit einer Frist von zwei Wochen kündigen kann, nach dem 3. Oktober 1990 fort?

I. Aufgrund Mietvertrages vom 3. Mai 1988 sind die Bekl. Mieter einer Wohnung in Berlin-Hellersdorf. Die Kl. ist die Rechtsnachfolgerin der Vermieterin. In dem formularmäßig ausgestalteten Mietvertrag heißt es unter Ziffer IX:

"1. Das Mietverhältnis endet durch

a) Vereinbarung der Vertragspartner

b) Kündigung durch den Mieter

c) gerichtliche Aufhebung

2. Die Kündigung muß schriftlich - spätestens 2 Wochen vor Beendigung des Mietverhältnisses - erfolgen."

Mit Schreiben vom 13. Oktober 1995 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis zum 30. November 1995. Sie gaben die Wohnung am 30. November 1995 zurück.

Mit der Klage verlangt die Kl. Mietzins für die Monate Dezember 1995 und Januar 1996 und macht geltend, die Kündigungsfrist würde gemäß § 565 Abs. 2 BGB mindestens drei Monate betragen.

Das Amtsgericht hat die Klage unter Hinweis auf die vertragliche Regelung zurückgewiesen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl. Sie meint, der Ziffer IX des Mietvertrages komme kein eigenständiger Regelungsgehalt zu, da die Vertragsparteien lediglich den Wortlaut des - am 3. Oktober 1990 ausgelaufenen - § 120 Abs. 2 ZGB wiederholt hätten. Diese Vorschrift sei zwingendes Recht gewesen, zumindest aber von den Parteien bei Vertragsschluß als solches angesehen worden.

Auf eine Auflage des Gerichts haben beide Parteien vorgetragen, daß bei Vertragsschluß die Kündigungsfristen nicht angesprochen worden sind. Den Parteien ist Gelegenheit gegeben worden, sich zu der beabsichtigten Vorlage gemäß § 541 ZPO zu äußern.

II. Da andere Anspruchsgrundlagen, insbesondere § 557 BGB nicht in Betracht kommen, hängt das Bestehen der Klageforderung - aus § 535 S. 2 BGB - allein davon ab, ob die Kündigung der Bekl. zum 30. November 1995 wirksam geworden ist, wie es sich aus Ziffer IX. 2 des Mietvertrages ergeben würde, oder ob diese Regelung hinfällig geworden ist, nachdem § 120 Abs. 2 ZGB gemäß Art. 232 § 2 EGBGB zum 3. Oktober 1990 durch § 565 Abs. 2 BGB ersetzt worden ist.

Diese Frage wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet: Die Vorlagefrage ist u.a. bejaht worden in Entscheidungen des AG Mitte (GE 1993, 1339), des AG Lichtenberg (MM 1994, 283), des Landgerichts Mühlhausen (WM 1994, 146), des Bezirksgerichts Cottbus (WM 1994, 146), des Landgerichts Potsdam (MM 1995, 145) und der hier zuständigen Kammer (GE 1996, 1113) sowie von Sonnenschein (in: Staudinger, Kommentar zum BGB, Art. 232 § 2 EGBGB Rn. 27 und 62), Sternel (Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rdnr. A 222) und Franke (in: Fischer Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Art. 232 § § 2 EG BGB Rn. 2).

Die Vorlagefrage ist u. a. verneint worden in Entscheidungen der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin (ZOV 1992, 389) und des AG Köpenick (GE 1995, 1087) sowie von Kinne (WM 1992, 403 ff), Beuermann (GE 1992, 123 und GE 1993, 1298), Hartmann (ZMR 1992, 317, 324) und Voelskow (in: Münchener Kommentar zum BGB, 3. Auflage, Art. 232 § 2 EGBGB Rn. 18).

Es handelt sich um eine Rechtsfrage aus den Vorschriften betreffend Mietverhältnisse über Wohnraum, die durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden ist. Ihr kommt - insoweit hält die Kammer an ihrer o. g. Entscheidung nicht mehr fest - grundsätzliche Bedeutung im Sinne von § 541 ZPO zu.

Bereits aus den vorstehend genannten Entscheidungen geht hervor, daß die Problematik wiederholt Gegenstand von Prozessen gewesen ist. Bei der vorlegenden Kammer ist eine größere Zahl von Berufungsverfahren anhängig, deren Entscheidung von der Vorlagefrage abhängt; von anderen Kammern des Landgerichts Berlin wird das Gleiche berichtet. Nach dem Einblick, den die Kammer in den Mietberufungssachen aus dem Zuständigkeitsbereich des Amtsgerichts Hohenschönhausen gewonnen hat, dürfte unter der Geltung des ZGB bei der Mehrzahl der Vertragsschlüsse eine - zumindest inhaltlich - identische Formularklausel wie im vorliegenden Fall benutzt worden sein. Hiernach ist zu vermuten, daß die Vorlagefrage bei hunderttausenden, wenn nicht Millionen von Mietverhältnissen im Gebiet der ehemaligen DDR auftreten könnte. Dementsprechend hat die Problematik auch in der Presse Beachtung gefunden (vgl. z.B. Berliner Zeitung vom 23.6.1997, S. 18).

Zwar ist die Zahl dieser Altverträge nicht mehr erweiterungsfähig. Nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 8.10.1990 - 8 RE Miet 4484/90 - (GE 1990, 1195) ist eine Vorlage zu auslaufendem Recht aber zulässig, wenn dieses für eine Vielzahl von abgeschlossenen Mietverträgen noch auf längere Zeit bedeutsam ist. Genau so liegt es hier, da die Vorlagefrage bei der Beendigung der Altverträge auch in ferner Zukunft noch auftreten kann.

Die grundsätzliche Bedeutung der Vorlagefrage kann auch nicht mit der Begründung verneint werden, daß ihre Beantwortung von einer Vertragsauslegung im Einzelfall abhinge, nämlich ob die Parteien bei Vertragsschluß eine Fortgeltung der Kündigungsregelung bei einer etwaigen Gesetzesänderung erkennbar gewollt haben. Jedenfalls bei den meisten Vermietungen wird die Formularklausel - wie auch im vorliegenden Fall - nicht Gegenstand von Erörterungen der Parteien gewesen sein. Für die Entscheidung dieses (Regel-) Falles sind allein grundsätzliche rechtliche Erwägungen maßgebend.

Gerade angesichts der gegensätzlichen Entscheidungen innerhalb des Landgerichts Berlin erscheint hier nach den Maßstäben des Beschlusses des Verfassungsgerichtshofs Berlin vom 19.10.1995 (GE 1995, 1472, 1473) eine obergerichtliche Klärung geboten.

III. Die Vorlagefrage wird von der Kammer bejaht.

Der Grundsatz, daß vertragliche Vereinbarungen unbeschadet von Gesetzesänderungen fortgelten, kann auch für die vorliegende Formularklausel Geltung beanspruchen. Die Übereinstimmung der Regelung mit § 120 Abs. 2 ZGB rechtfertigt keine Ausnahme. Die Argumentation der Gegenansicht, dieser Vertragsbestimmung fehle es als bloßer Wiederholung einer zwingenden gesetzlichen Vorschrift an einem Regelungsgehalt, erscheint in zweifacher Hinsicht nicht überzeugend:

1. § 120 Abs. 2 ZGB kann nicht als zwingende Vorschrift angesehen werden (ebenso LG Mühlhausen, LG Potsdam, AG Mitte und AG Lichtenberg, jeweils a.a.O.).

Nach dem einschlägigen Kommentar, von dessen Maßgeblichkeit ausgegangen werden muß, konnten in Mietverträgen längere Kündigungsfristen vereinbart werden (Kommentar zum ZGB, herausgegeben vom Ministerium der Justiz, Anm. 2.1 zu § 120 Abs. 2 ZGB). Diese Interpretation steht in Übereinstimmung mit § 45 Abs. 3 ZGB. Auch das ZGB war - jedenfalls von der Konzeption her - grundsätzlich subsidiär anzuwendendes Recht. Es gab auch tatsächlich Mietverträge mit abweichenden Kündigungsfristen, in den vom AG Mitte und vom AG Lichtenberg (jeweils a.a.O.) entschiedenen Fällen z. B. von 15 Tagen; der Kammer ist aus anderen Rechtsstreiten ein Mietvertragsformular bekannt, das eine Kündigung mit einer Frist von einem Monat zum Ende des folgenden Monats vorsah. Dem möglicherweise abweichenden Willen im Gesetzgebungsverfahren (vgl. Beuermann, GE 1993, 1298 f) kommt demgegenüber keine entscheidende Bedeutung zu.

2. Zum anderen dürfte einer vertraglichen Vereinbarung auch dann ein eigenständiger Regelungsgehalt zukommen, wenn sie sich mit einer zwingenden gesetzlichen Vorschrift deckt. Die Vertragsfreiheit umfaßt auch das Recht, eigenverantwortlich und freiwillig Regelungen zu treffen, die mit zwingenden gesetzlichen Vorgaben übereinstimmen. Keineswegs verbietet eine zwingende gesetzliche Vorgabe, den betreffenden Sachverhalt überhaupt vertraglich zu regeln. So können die Parteien eine Bestimmung bewußt treffen wollen, um etwaigen Gesetzesänderungen vorzubeugen. Es kann aber auch sein, daß die Parteien das betreffende Gesetz schlicht nicht kennen. Wenn der wahre Wille der Vertragsparteien nicht zu ermitteln ist, kann die Vertragsbestimmung schwerlich - entgegen ihrem klaren Wortlaut - dahin uminterpretiert werden, daß eine Regelung in Wirklichkeit gar nicht gewollt sei und die jeweilige gesetzliche Regelung gelten solle.

Zwar hat das Bundesarbeitsgericht mit Urteil vom 5.10.1995 (MDR 1996, 500) einer tarifvertraglichen Regelung, welche der Gesetzeslage bei ihrer Entstehung entsprach, nur deklaratorische Bedeutung beigemessen. Die dortige Argumentation erscheint allerdings insoweit fragwürdig, als aus der Ungewißheit künftiger Gesetzesänderungen und aus der Kenntnis der Tarifvertragsparteien um eine bevorstehende Neuregelung gleichermaßen auf einen fehlenden Regelungswillen geschlossen wird. Die Entscheidung ist jedenfalls nicht auf den vorliegenden Fall übertragbar. Tarifverträge wirken nach allgemeiner Ansicht normativ, d.h. sie haben stärkere Wir-kungen als andere zivilrechtliche Verträge, weil ihre Regeln nicht nur für die Vertragsparteien, sondern unmittelbar und zwingend für die einzelnen un-terworfenen Arbeitsverhältnisse gelten. Die Auslegung eines Tarifvertrages muß daher seinem normativen Charakter entsprechen. Auf den wirklichen Willen der Parteien kommt es nur an, wenn er in der Tarifnorm Ausdruck gefunden hat. Dies muß für die Tarifunterworfenen erkennbar sein (Hanau/Adomeit, Arbeitsrecht, 8. Auflage, C II. 1). Demgemäß mag die Übernahme von Gesetzesnormen in den Tarifvertrag im Zweifel nur zur Klarheit und Übersichtlichkeit erfolgen, um die Tarifgebundenen möglichst umfassend über die zu beachtenden Rechtsvorschriften zu unterrichten. Diese Auslegungskriterien gelten aber für einen Mietvertrag nicht. Ein Mietvertrag wirkt weder normativ auf andere Mietverhältnisse ein noch bin det er andere Personen als die Vertragspartner. Eine Auslegung hat sich daher an dem Willen der Parteien zu orientieren, und im Zweifelsfall ist das Vereinbarte als gewollt anzusehen.

In der Rechtsprechung ist es höchst umstritten, ob die in Mietverträgen in den neuen Ländern vielfach enthaltene und während der Geltung des Zivilgesetzbuches der DDR getroffene Regelung, wonach der Mieter das Wohnraummietverhältnis mit einer Zweiwochenfrist kündigen kann, gilt. Jetzt soll ein Rechtsentscheid Klarheit darüber bringen. Die 65. Kammer hat einen Vorlagebeschluß dazu gefaßt.