Kündigungsfrist

Kündigungsfrist; Laufzeit; Formularklausel; Unklarheitenregel; Intransparenz

Bei unklarer Regelung im Formularmietvertrag hinsichtlich der Laufzeit und der Kündigungsfristen ist eine Kündigung durch den Mieter auch schon vor Fristablauf möglich.

Im Formularmietvertrag hieß es unter § 2 wörtlich: "1. b) Das Mietverhältnis beginnt am 1. Februar 1995 und endet am 31. Januar 2000. Es verlängert sich jedoch jeweils um ./. Monate - um ./. Jahre, wenn es nicht gekündigt ist. Kündigungsfristen siehe 2).

2. Kündigungsfristen zu 1.a) und 1.b): Die Kündigungsfrist beträgt

3 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums weniger als 5 Jahre vergangen sind,

6 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 5 Jahre vergangen sind,

9 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 8 Jahre vergangen sind,

12 Monate, wenn seit der Überlassung des Wohnraums 10 Jahre vergangen sind."

Der Mieter kündigte das Mietverhältnis vorfristig.

Der Feststellungsantrag ist auch begründet. Den Kl. war es möglich, das Mietverhältnis unter Einhaltung der vorgesehenen Kündigungsfrist von drei Monaten zum 31.3.1996 zu beenden. Dem Mietvertrag vom 23. Januar 1995 ist nicht zu entnehmen, daß eine Beendigung erst zum 31.1.2000 möglich sein sollte. Die maßgeblichen Regelungen in § 2 sowie unter der Staffelmietvereinbarung sprechen eher für die Auslegung der Kl., wonach eine jederzeitige Kündigung möglich sei, das Mietverhältnis aber spätestens im Jahr 2000 enden sollte. Sie sind zumindest so unklar, daß sie die von den Bekl. vorgenommene Interpretation nicht stützen können.

Unklarheiten gehen, soweit es sich um AGB handelt, zu Lasten des Verwenders (§ 5 AGBG), also hier der Bekl. Die Regelung in § 2 Nr. 1, die eindeutig dem Anwendungsbereich des AGBG unterfällt, deutet darauf hin, daß das Mietverhältnis weder auf unbestimmte noch auf bestimmte Zeit geschlossen werden sollte. Die dafür vorgesehenen Zeilen a) und c) sind nicht ausgefüllt worden. Die Vereinbarung unter b) legt in ihrem ersten Satz ("Das Mietverhältnis beginnt am 1. Februar 1995 und endet am 31. Januar 2000") die Annahme nahe, daß der Vertrag spätestens am 31.1.2000 beendet sein soll. Daß damit zum Ausdruck gebracht werden sollte, daß dies der früheste Zeitpunkt sein soll, ist allerdings ebenfalls nicht auszuschließen. Dafür spricht immerhin, daß der zweite Satz eine Verlängerungsmöglichkeit erwähnt. Allerdings sind die im Formular zur Ausfüllung mit Zeitangaben vorgesehenen Lücken ebenso gestrichen worden, wie in den Zeilen a) und c), so daß anzunehmen ist, daß damit der Satz im ganzen ohne Bedeutung sein sollte. Dann müßte jedoch die erste Interpretation (spätester Zeitpunkt) richtig sein, da anderenfalls ein befristetes Mietverhältnis vereinbart worden wäre, was offenbar nicht gewollt war. Hätte die Regelung in Satz 2 Geltung finden sollen, hätte eine Zeitangabe (beispielsweise "... verlängert sich um ein Jahr und sechs Monate") eingesetzt werden müssen.

Denkbar ist auch, daß durch die bloßen Streichungen der Lücken zum Ausdruck gebracht werden sollte, daß das Mietverhältnis nach dem 31.1.2000 in ein unbefristetes übergehen sollte. In diesem Fall hätte es sich allerdings angeboten, einen entsprechenden Satz in den Vertragstext aufzunehmen oder zumindest die Streichungen im zweiten Satz derart vorzunehmen, daß dieser gelautet hätte: "Es verlängert sich jedoch, wenn es nicht gekündigt ist." Dieser Überlegung kann nicht entgegengehalten werden, eine solche Vorgehensweise sei nicht möglich, weil Streichungen nur in Form des Zeichens "./." vorgenommen wurden. Unter den §§ 3 und 4 wurde nämlich vorgedruckter Text auch durch das Zeichen "xxx" gestrichen.

Auch der Hinweis auf die unter Nr. 2 wiedergegebenen gesetzlichen Kündigungsfristen in Satz 3 des § 2 Nr. 1 b) läßt nicht den Schluß zu, daß Vertragsende frühestens der 31.1.2000 sein sollte. Es ist nämlich zunächst zweifelhaft, ob diese Regelung überhaupt Geltung finden sollte, nachdem der darin in Bezug genommene S. 2 zuvor gestrichen wurde. Geht man davon aus, daß sie Bestand haben sollte, würde die Regelung zwar weitgehend leerlaufen, wenn der Vertrag jedenfalls nach fünf Jahren beendet wäre, weil dann nur die dreimonatige Kündigungsfrist von Bedeutung wäre und die anderen genannten Fristen auf keinen Fall zur Anwendung kommen könnten. Dieser Umstand allein kann aber die sich aus der Formulierung unter 1. b) ergebenden Unklarheiten nicht beseitigen. Denn die Tatsache, daß die anderen Fristen bedeutungslos bleiben müßten, mußte die Parteien nicht notwendigerweise dazu veranlassen, die drei Zeilen durchzustreichen. Diese hätten eben keine Bedeutung gehabt.

Ist bereits nach den vorstehenden Ausführungen zumindest von einer Unklarheit der Regelung in § 2 auszugehen, so ergibt sich aus der ausdrücklichen Erwähnung des Vertragsendes in der Staffelmietvereinbarung ein weiteres Indiz, das für die klägerische Auslegung spricht. Dort heißt es: "Der Mietvertrag endet am 31. Januar 2000."

Die Aufnahme dieses Satzes, der hervorgehoben, ohne weitere Zusätze und unmittelbar vor der Unterschriftenzeile steht, läßt nur die Annahme zu, daß eine Fortsetzung des Vertrags ausgeschlossen werden sollte. Dabei ist zu berücksichtigen, daß es sich bei dieser Vereinbarung nicht um AGB handelt, so daß sie die Regelung in § 2 bei einem Widerspruch zwischen den einzelnen Vertragsbestandteilen verdrängen würde (§ 4 AGBG).

Da demnach eine Kündigung vor dem 31.1.2000 möglich war und dafür die dreimonatige Kündigungsfrist Anwendung fand, ist das Mietverhältnis zum 31.3.1996 beendet worden, so daß auch der Rückzahlungsanspruch der Kl. begründet ist. Die Bekl. haben keine Ansprüche vorgetragen, mit denen sie gegen diese klägerische Forderung aufrechnen könnten.

Nach § 564 BGB kann ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Frist nicht gekündigt werden. Das gilt auch für den Mieter, sofern nicht ein Sonderkündigungsrecht oder ein Recht zur fristlosen Kündigung eingreift. Allerdings müssen dann die Regelungen im Vertrag eindeutig sein, denn Zweifel gehen zu Lasten des Vermieters.

Das Landgericht Berlin hatte mit Urteil vom 4. August 1997 über einen Fall zu entscheiden, bei dem im Formular (es handelte sich nicht um ein Formular des GRUNDEIGENTUM-VERLAGES) eine Befristung des Mietvertrages mit den Kündigungsfristen unklar geregelt war. Es wurde nämlich wegen der Kündigungsfristen ausdrücklich auf die befristete Mietdauer Bezug genommen, so daß die Auslegung möglich war, daß auch während der Laufzeit gekündigt werden könne.

So hatten auch schon die 64. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 1997, 189) und das Landgericht Gießen (NJW-RR 1996, 1293) entschieden.

Man kann das allerdings auch anders sehen, weil schon "für jeden durchschnittlich gebildeten" Mieter eindeutig ist, daß die Kündigungsfristen erst nach Ablauf der Vertragsdauer, also im Verlängerungszeitraum, gelten sollen (AG Bad Hersfeld, WuM 1996, 706 unter Zitierung der Rechtsprechung des LG Wiesbaden).