Kündigungsfrist

Kündigungsfrist; Werkmietwohnung; befristetes Mietverhältnis; Verlängerungsklausel

1. Wenn in einem Mietvertrag über eine Werkmietwohnung eine längere als die in § 565 c BGB vorgesehene Kündigungsfrist vereinbart wird, führt dies nicht dazu, daß sich die Kündigungsfrist darüber hinaus nach Maßgabe des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB verlängert.

2. Ein Mietverhältnis ist auch dann auf unbestimmte Zeit i. S. v. § 565 c BGB eingegangen, wenn es sich um ein befristetes Mietverhältnis mit Verlängerungsklausel i. S. v. § 565 a Abs. 1 BGB handelt.

Die Kl. vermietete den als Hauswart tätigen Bekl. eine Haus-wartsdienstwohnung. Es wurde vereinbart, daß das Mietverhältnis sich um jeweils ein Jahr verlängert, wenn es nicht mit einer Frist von drei Monaten zum 31. Oktober eines Jahres gekündigt werde. Im Januar 1992 kündigte die Kl. das Hauswartsdienstverhältnis mit Wirkung zum 31. März 1992 und das Mietverhältnis mit Wirkung zum 30. April 1992. Vor dem Amtsgericht blieb ihre am 4. Juni verhandelte Herausgabeklage erfolglos. Die am 7. De zember 1992 verhandelte Berufung der Kl. erbrachte ein Anerkenntnis der Bekl. Das Landgericht legte der Kl. die Kosten des Rechtsstreits auf.

Das Anerkenntnis der Bekl. ist ein sofortiges Anerkenntnis, obwohl bereits erstinstanzlich streitig verhandelt worden war. Die Bekl. haben zur Klageerhebung auch keine Veranlassung gegeben. Der Anspruch der Kl. ist erst nach Schluß der letzten erstinstanzlichen Ver-handlung fällig geworden, und die Kl. hat nicht gemäß § 259 ZPO auf künf-tige Leistung geklagt.

Die Kündigung vom 7. Januar 1992 hat das Mietverhältnis (erst) zum 31. Oktober 1992 beendet. Die Kl. konnte nicht mit den Fristen des § 565 c BGB kündigen, weil durch die mietvertragliche Vereinbarung der Parteien diese kurzen gesetzlichen Fristen zu Gunsten der Bekl. abbedungen wor-den sind. Gemäß § 2 Nr. 1 des Mietvertrages kann das Mietverhältnis (nach § 565 a Abs. 1 BGB) nur mit einer Frist von drei Monaten zum 31. Ok tober eines Jahres gekündigt werden.

Eine Verlängerung dieser Frist nach Maßgabe des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB ist - anders als in manchen anderen Formularmietverträgen - in der Vereinbarung der Parteien nicht enthalten. Eine Verlängerung der Kündigungsfristen durch die gesetzliche Regelung des § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB kann nicht erfolgen, da es sich um eine Werkmietwohnung handelt, für die nicht alle Mieterschutzvorschriften gelten; insbesondere findet eben gemäß § 565 c BGB die Vorschrift des § 565 für die Kündigungsfristen keine Anwendung (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. §§ 565 b ff. Rdnr. 1). Daran ändert die von den Parteien vereinbarte Kündigungsfrist nichts; denn es ist nicht ersichtlich oder vorgetragen worden, daß die Parteien mit der Vereinbarung einer verlängerten Kündigungsfrist das Recht der Kl. aufheben wollten, mit kürzeren als den in § 565 BGB vorgesehenen Kün-digungsfristen kündigen zu dürfen. D.h., die Vorschriften der §§ 565 b ff. BGB werden durch die vertragliche Vereinbarung der Parteien lediglich modifiziert, nicht aber aufgehoben.

Der Umstand, daß das Mietverhältnis als Mietverhältnis auf bestimmte Zeit eingegangen wurde, steht der Anwendbarkeit des § 565 c BGB nicht ent-gegen. Diese Vorschrift bezieht sich zwar ausdrücklich nur auf auf unbestimmte Zeit eingegangene Mietverhältnisse, es ist jedoch anerkannt, daß Mietverhältnisse nach § 565 a Abs. 1 BGB i. S. v. § 565 c BGB als auf un-bestimmte Zeit eingegangen sind (z.B. Emmerich Sonnenschein, a. a. O., Rdnr. 13; Schmidt Futterer/Blank, Mieterschutzgesetze, 6. Aufl., B 890; LG Aachen, WuM 85, 149, 150). Befristete Mietverhältnisse mit Verlängerungsklausel sind letztendlich unbefristete Mietverhältnisse.

Für eine Hauswartdienstwohnung gilt die kurze Kündigungsfrist des § 565 Nr. 2 BGB, was nicht ausschließt, daß im Mietvertrag eine längere Kündigungsfrist vorgesehen ist. Nur eine Abkürzung der gesetzlichen Fristen zuungunsten des Mieters ist verboten.

Mit einem solchen Fall hatte es das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 7. Dezember 1992 zu tun; im Vertrag mit dem Hauswart war vorgesehen, daß das Mietverhältnis nur mit einer Frist von drei Monaten zum 31. Oktober eines jeden Jahres gekündigt werden konnte.

Daran mußte sich der Vermieter halten; daraus folgte aber nicht, wie das Landgericht entschieden hat, daß auch im übrigen eine Verlängerung der Kündigungsfristen nach § 565 Abs. 2 BGB je nach der Mietdauer vorzunehmen ist. Daran änderte sich auch nichts durch die Befristung des Mietverhältnisses mit Verlängerungsklausel, denn nach § 565 a BGB handelt es sich, wie das Landgericht ausführt, "letztendlich" um unbefristete Mietverhältnisse.