Kündigungsfrist

Kündigungsfrist; Werkswohnung im Beitrittsgebiet; Betriebsangehöriger als alleiniger Mieter

1. Bei einer Werkwohnung wurden in der DDR nicht beide Ehegatten Mieter, sondern nur der Mitarbeiter des Betriebes.

2. Mit dem 3. Oktober 1990 sind vertragliche Vereinbarungen unwirksam geworden, die die Kündigungsfrist von zwei Wochen für den Mieter entsprechend § 120 Abs. 2 ZGB lediglich wiederholten.

Der Bekl. zu 1) mietete von der Rechtsvorgängerin des Kl. mit Beginn vom 1. Februar 1975 die Wohnung, eine Werkwohnung, die er gemeinsam mit der Bekl. zu 2), seiner Ehefrau bewohnte. Das Stadtbezirksgericht Köpenick schied die Ehe der Bekl. am 29. Dezember 1987 und übertrug die Rechte an der Ehewohnung dem Bekl. zu 1). Tatsächlich be-wohnte seither allein die Bekl. zu 2) die Wohnung, was der Rechtsvorgängerin des Kl. auch bekannt war. Zahlungen seitens der Bekl. zu 2) sowie der Schriftwechsel mit dem Kl. oder seiner Rechtsvorgängerin wurden überwiegend unter dem Familiennamen des Bekl. zu 1) vorgenommen.

Am 29. Dezember 1993 kündigte der Bekl. zu 1) die streitgegenständliche Wohnung. Der Kl. trägt vor, die Kündigung des Bekl. zu 1) sei zum 31. März 1994 wirksam geworden. Er beruft sich auf § 9 des Mietvertrages, wonach eine Kündigungsfrist von zwei Wochen vereinbart worden sei.

Die Bekl. sind als Gesamtschuldner zur Räumung und Herausgabe verpflichtet. 1. Das Gericht teilt die Auffassung des Kl., daß das am 1. Februar 1975 begründete Mietverhältnis nur zwischen der Rechtsvorgängerin des Kl. und dem Bekl. zu 1) zustande gekommen ist. Entgegen der Regelung des § 100 Abs. 3 ZGB-DDR sind ausnahmsweise nicht beide Ehegatten Mieter der Wohnung geworden, da es sich um eine Werkwohnung handelt und nach § 130 Abs. 1 ZGB nur der Werkangehörige Mieter geworden ist.

Zwar war der Vermieterin bekannt, daß seit 1987 die Bekl. zu 2) die Wohnung tatsächlich allein bewohnte, und sie unternahm keine Maßnahmen zur Beendigung deren tatsächlichen Nutzung. In diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, daß die übrige, von den Parteien eingereichte Korrespondenz entweder an den Bekl. zu 1) gerichtet war oder von seiten der Bekl. häufig lediglich unter dem Familiennamen eingereicht worden ist, so daß auch unter diesem Aspekt nicht von einem zwischen dem Kl. und der Bekl. zu 2) bestehenden Mietverhältnis ausgegangen werden kann.

2. gemäß Art. 232 § 2 Abs. 1 EGBGB ist auch auf Mietverhältnisse auf Grund von Verträgen, die vor dem 3. Oktober 1990 geschlossen worden sind, das Bürgerliche Gesetzbuch anwendbar. Hier ergibt sich aus § 565 Abs. 1 Nr. 3 BGB, daß eine Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist, eine solche Kündigung sich jedoch nach § 565 Abs. 2 Satz 2 BGB um neun Monate verlängerte, da das Mietverhältnis über zehn Jahre bestanden hat. Eine Verkürzung dieser Kündigungsfrist zu Ungunsten des Mieters ist grundsätzlich nicht zulässig. Eine weitere Verlängerung um drei Monate folgt aus Art. 232 § 2 Abs. 7 EGBGB, da die Kündigung vor dem 1. Januar 1994 ausgesprochen worden ist. Auch nach nochmaliger Überprüfung verbleibt das Gericht bei seiner bereits im Beschluß vom 31. August 1994 geäußerten Rechtsauffassung, daß eine Kündigung daher erst zum 31. März 1994 wirksam ist. Der Bekl. zu 1) konnte seinen Mietvertrag also nicht (mehr) unter Hinweis auf § 9 Abs. 2 des Mietvertrages vom 1. Februar 1975 mit der zweiwöchigen Kündigungsfrist kündigen. Das Gericht folgt der nicht unbestrittenen, aber überzeugenden Ansicht, daß eine derartige Verkürzung der Kündigungsfrist nicht möglich ist (vgl. Harald Kinne, Mietrechtsfragen der östlichen Bundesländer, WuM 1992, S. 403, 406; Rudolf Beuermann, Neues Kündigungsrecht für Mietverhältnisse in Ostdeutschland, GE 1993, 172, 179; ders.: Weitergeltung der Kündigungsfrist des § 120 Abs. 2 ZGB in GE 1993, 1298; a. A. Sternel, 3. Aufl., Mietrecht Aktuell, A 98). Zwar haben "vertragliche Vereinbarungen" aus der Zeit vor dem 3. Oktober 1990 gemäß Art. 170, 171 EGBGB weiterhin Gültigkeit. Die zweiwöchige Kündigungsfrist zugunsten des Mieters ist jedoch keine vertragliche "Regelung" im Sinne einer individuell ausgehandelten Vertragsgestaltung. Mit dieser Bestimmung wiederholten die Parteien lediglich die zwingende gesetzliche Vorschrift des § 120 Abs. 2 ZGB, die auch nicht zu Ungunsten des Mieters geändert werden konnte. Eine eigenständige Bedeutung kam ihr nicht zu. Da derartige Klauseln an die zwingende Gesetzesbestimmung gebunden sind, verlieren sie mit einer Gesetzesänderung ihre Wirksamkeit.

Nach dem Beitritt der DDR zur Bundesrepublik war auf alle bestehenden Mietverträge grundsätzlich das BGB anzuwenden. Nach dem ZGB war der Mieter berechtigt, das Mietverhältnis mit einer Kündigungsfrist von zwei Wochen zu beenden. Streitig ist nach wie vor, ob eine Klausel in einem Altmietvertrag, die diese gesetzliche Regelung wiederholt, auch nach dem 3. Oktober 1990 gilt.

Mit der wohl herrschenden Literaturmeinung hat das Amtsgericht Köpenick in seinem Urteil vom 14. November 1994 festgestellt, daß derartige Klauseln, die lediglich zwingendes Recht wiederholen, mit Außerkrafttreten des zwingenden Rechts, also dem 3. Oktober 1990, wirkungslos geworden sind. Das Amtsgericht stellt ferner fest, daß entgegen der allgemeinen Regelung des ZGB bei Werkwohnungen Ehegatten nicht stets Mieter wurden, sondern daß hier nur der Betriebsangehörige als Mieter anzusehen ist. Die Ehefrau des Mieters, die mit Kenntnis des Vermieters in der Wohnung allein wohnte, war also nicht Mieterin und wurde es auch nicht durch Duldung des Vermieters. Schweigen gilt nun einmal im deutschen Recht nicht als Zustimmung.