Kündigungserklärung, formunwirksame

Kündigungserklärung, formunwirksame; Aufhebungsvertrag; vorzeitiger Auszug; Umdeutung

1. Die Umdeutung einer unwirksamen Kündigungserklärung in ein Angebot zur einverständlichen Aufhebung des Mietvertrages setzt voraus, daß aus der unwirksamen Kündigung der dahinterstehende Wille des Kündigenden zur Aufhebung des Mietvertrags klar erkennbar ist und der andere Vertragsteil mit der Beendigung einverstanden ist.

2. Zieht der Mieter zum angenommen Kündigungszeitraum aus, obwohl er die als formunwirksam erkannte Kündigung des Vermieters zurückweist, so schuldet er weiterhin Mietzinszahlung, auch wenn der Vermieter zwischenzeitlich eine wirksame Kündigungserklärung zu einem späteren Zeitpunkt nachgeschoben hat.

Die Kl. sind Eigentümer einer Wohnung, die die Bekl. als Mieter bewohnten. Das Mietverhältnis begann am 1.3.1991 und lief auf unbestimmte Zeit. Nachdem es zu Streitigkeiten zwischen den Parteien gekommen war, kündigten die Kl. das Mietverhältnis mit Schreiben vom 2.4.1994 zum 30.6.1994. In der Kündigungserklärung wurden keine Gründe angegeben. Die Kl. kündigten erneut gem. § 564 b IV BGB mit Schriftsatz vom 4.5.1994 zum 31.10.1994. Zum 30.6.1994 zogen die Bekl. aus. Die letzte von den Bekl. bezahlte Monatsmiete war die des Juni 1994. Ab 1.9. wurde die Wohnung an neue Mieter vermietet. Die Kl. meinen, das Mietverhältnis ende erst am 31.10.1994, so daß sie sich nicht an der Kündigung zum 30.6.1994 festhalten lassen müßten, zumal diese rechtsunwirksam sei. Die Bekl. hätten dies auch erkannt und geäußert, die Kl. sollten erst einmal eine ordentliche Kündigung schicken.

Das AG hat die Klage auf den Mietzins für Juli und August 1994 abgewiesen. Es sah in dem Verhalten der Kl. ein widersprüchliches Verhalten im Sinne eines unlösbaren Selbstwiderspruchs. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien bestand bis zum 31.10.1994. Es wurde durch die Kündigung der Kl. vom 4.5.1994 beendigt. Dem steht nicht entgegen, daß die Bekl. die Räumlichkeiten bereits am 30.6.1994 zurückgaben und die Kl. die Wohnung zum 1.9.1994 weitervermietet hatten. Die vorzeitige Rückgabe der Mietsache führt nicht gleichfalls zu einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses; durch die Weitervermietung an Dritte ab dem 1.9.1994 waren die Bekl. gem. §§ 325 I 3, 323 I, 552 BGB lediglich von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit, da sich der Kl. die anderweitig erzielten Mieteinnahmen anrechnen lassen muß (vgl. Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Aufl. [1995], § 556 Rdnr. 26). Eine Beendigung des Mietverhältnisses bereits zum 30.6.1994 trat nicht durch die Kündigung der Kl. vom 2.4.1994 ein. Diese Kündigung war unwirksam, da in dem Schreiben weder Kündigungsgründe gem. § 564 b I BGB angeführt wurden, noch ausdrücklich auf § 564 b IV BGB Bezug genommen wurde. Die Nennung von Kündigungsgründen bzw. die Bezugnahme auf das Sonderkündigungsrecht des § 564 b IV BGB ist jedoch Voraussetzung für eine rechtswirksame Kündigung (Schmidt-Futterer/Blanck, WohnraumschutzG, 6. Aufl., B Rdnr. 697). Soweit die Bekl. meinen, die Kl. müßten sich an ihrer Kündigung vom 2.4.1994 festhalten lassen, kann dem nicht uneingeschränkt gefolgt werden. Zwar wird allgemein angenommen, daß eine Kündigungserklärung nicht zurücknehmbar oder widerrufbar ist. Andererseits wäre die Rücknahme einer unwirksamen Kündigung auch nicht erforderlich, da sie keine Rechtswirkungen entfaltet und damit das Mietverhältnis nicht einseitig beenden kann. Bedeutung kann eine unwirksame Kündigung lediglich insoweit haben, als sie ein Angebot zum Abschluß eines Mietaufhebungsvertrags beinhalten kann, wie noch auszuführen sein wird. Jedenfalls waren die Kl. nach Ausspruch der als unwirksam erkannten Kündigung vom 2.4.1994 nicht gehindert, eine weitere - nunmehr wirksame - Kündigung auszusprechen (vgl. OLG Karlsruhe, NJW 1982, 391). Das Mietverhältnis der Parteien wurde ebenfalls nicht zum 30.6.1994 durch einen grundsätzlich möglichen Aufhebungsvertrag beendigt. Zwar ist anerkannt, daß eine unwirksame Kündigung in ein Angebot zum Abschluß eines Mietaufhebungsvertrags umgedeutet werden kann (OLG Karlsruhe, OLGZ 1977, 72 [73]). Voraussetzung hierfür ist jedoch, daß aus der - unwirksamen - Kündigung der dahinterstehende Wille des Kündigenden zur Aufhebung des Mietvertrags klar erkennbar ist und der andere Vertragsteil mit der Beendigung einverstanden ist. Hierfür genügt nicht das Schweigen des Mieters, da ihn keine Erklärungspflicht auf eine Kündigung hin trifft (Staudinger/Sonnenschein, § 564 Rdnr. 46 m. w. Nachw.). Als ausreichend für eine konkludente Annahme des Angebots zur Aufhebung des Mietvertrags kann es dagegen genügen, wenn der Mieter einer unwirksamen Kündigung Folge leistet. Vorliegend haben zwar die Bekl. zu dem von den Kl. in der unwirksamen Kündigung vom 2.4.1994 genannten Kündigungszeitpunkt die Mietwohnung zurückgegeben. Auch haben sie diesen Auszugstermin mit Schreiben vom 27.5.1994 angekündigt, was als Annahme eines möglichen Angebots zum Abschluß eines Mietaufhebungsvertrags angesehen werden könnte. Jedoch vermochten die Bekl. das tatsächliche Zustandekommen eines solchen Aufhebungsvertrags nicht nachzuweisen. Da sie aus ihm jedoch Vorteile herleiten wollen, oblag ihnen die Darlegungs- und Beweislast (vgl. Staudinger/Sonnenschein, § 564 Rdnr. 49 m. w.

eines möglichen Angebots zum Abschluß eines Mietaufhebungsvertrags angesehen werden könnte. Jedoch vermochten die Bekl. das tatsächliche Zustandekommen eines solchen Aufhebungsvertrags nicht nachzuweisen. Da sie aus ihm jedoch Vorteile herleiten wollen, oblag ihnen die Darlegungs- und Beweislast (vgl. Staudinger/Sonnenschein, § 564 Rdnr. 49 m. w. Nachw.). Den Bekl. war die Annahme eines möglicherweise in der unwirksamen Kündigung vom 2.4.1991 liegenden Angebots zur einverständlichen Vertragsaufhebung nur so lange möglich, wie dieses Angebot tatsächlich bestand und nicht schon von ihnen abgelehnt worden war. Bereits das weitere Kündigungsschreiben der Kl. vom 4.5.1994 konnte einer Auslegung der Kündigung vom 2.4.1994 als Angebot zur Aufhebung des Mietvertrags entgegenstehen. Dies kann letztlich jedoch dahinstehen. Denn nach dem Vortrag der Kl. hatten die Bekl. bereits zuvor die Kündigung vom 2.4.1994 als unwirksam zurückgewiesen. Damit erklärten sie ebenfalls die Ablehnung eines möglichen Angebots zur einverständlichen Vertragsaufhebung. Die Bekl. haben zwar bestritten, gegenüber dem Kl. zu 1 geäußert zu haben, die Kündigung vom 2.4.1994 sei unwirksam, er solle erst einmal eine ordnungsgemaße Kündigung aussprechen, hierfür jedoch keinen Beweis angeboten. Da das Fehlen einer solchen Äußerung als Ablehnung eines möglichen Angebots zur Vertragsaufhebung Voraussetzung für das Zustandekommen des Aufhebungsvertrags wäre, waren die Bekl. insoweit - wie dargelegt - darlegungs- und beweispflichtig. Im übrigen spricht bereits die Tatsache, daß die Kl. am 4.5.1994 eine weitere Kündigung erklärten dafür, daß sie auf die Unwirksamkeit der Kündigungserklärung vom 2.4.1994 hingewiesen worden waren. Es ist durchaus naheliegend anzunehmen, daß dieser Hinweis damals von den Bekl. kam.