Kündigungserklärung

Kündigungserklärung; Vermietermehrheit; Miteigentümer

Obliegt die Hausverwaltung einer natürlichen Person, die zugleich Mitvermieterin ist, so wirkt eine durch Rechtsanwalt "namens der Hauseigentümerin" erklärte Abmahnung oder Kündigung nicht für alle Vermieter.

Eine von zwei Hauseigentümerinnen und Vermieterinnen besorgte die Hausverwaltung. Der Mieter hatte davon Kenntnis. Die Hausverwalterin beauftragte einen Rechtsanwalt, den Mieter wegen vertragswidrigen Gebrauchs abzumahnen und ihm zu kündigen. Dies besorgte der Rechtsanwalt "namens und im Auftrag der Hauseigentümerin Frau G.". Die Räumungsklage der Vermieterinnen blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Den Kl. steht der geltend gemachte Räumungsanspruch aus § 556 BGB nicht zu, weil sie das mit den Bekl. bestehende Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung nicht wirksam gekündigt haben.

Sowohl die nach § 553 BGB erforderliche Abmahnung vom 2. Februar 1993 als auch die Kündigungserklärung vom 24. Mai 1993 sind von dem Prozeßbevollmächtigten der Kl., Rechtsanwalt N., ausdrücklich lediglich im Namen und in Vollmacht der Hauseigentümerin Frau G., also der Kl. zu 1), erklärt worden. Nur diese wurde somit gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB vertreten. Angesichts der eindeutigen Vertretungsanzeige ergibt sich aus den Umständen nicht (§ 164 Abs. 1 Satz 3 BGB), daß der Rechtsanwalt zugleich namens der Kl. zu 2) Erklärungen abgeben wollte. Es läßt sich den Schreiben nicht entnehmen, daß die Erklärungen der Kl. zu 1) in Funktion als Hausverwalterin und deshalb erkennbar auch für die Kl. zu 2) als abgegeben gelten sollten. Die Vermutung, daß eine Hausverwaltung Abmahnung und Kündigung regelmäßig als Fremdgeschäft erklärt, kann unter den gegebenen Umständen nicht gelten, wo die Verwaltung einer natürlichen Person obliegt, die zugleich noch Vermieterin ist und die einen Anwalt ausdrücklich für sich als "die Hauseigentümerin" auftreten läßt.

Die Abmahnung und die Kündigung sind deshalb unwirksam, denn wenn die Vermieterseite - wie vorliegend - aus einer Personenmehrheit besteht, müssen Abmahnung und Kündigung von allen Vermietern erklärt werden.

Ein Miethaus gehörte den Eigentümerinnen A. und B., wobei Frau A. auch mit der Hausverwaltung befaßt war. Frau A. beauftragte einen Rechtsanwalt, einen Mieter wegen vertragswidriger Nutzung abzumahnen und ihm dann zu kündigen. Dies tat er "namens der Eigentümerin A.", was dazu führte, daß die Räumungsklage vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 24. Oktober 1994 abgewiesen wurde.

Wenn mehrere Eigentümer Vermieter sind, müssen alle auch eine Kündigung erklären. Dabei ist allerdings eine Stellvertretung möglich. Hätte also der Rechtsanwalt geschrieben, er kündige namens der Hausverwalterin A., wäre die Sache in Ordnung gewesen, denn ein Hausverwalter ist Vertreter des oder der Eigentümer. Wenn dagegen ein Miteigentümer eine Kündigung ausspricht, muß er klar zu erkennen geben, daß er dies auch in Vertretung für den anderen Eigentümer tut. Hier war unklar, ob Frau A. nur als Eigentümerin auftrat oder auch als Hausverwalterin; diese Unklarheit ging zu Lasten der Vermieter.