Kündigungserklärung

Kündigungserklärung; Mietermehrheit, Mitmieter

Grundsätzlich muß eine Kündigung auch gegenüber dem ausgezogenen Mitmieter erklärt werden.

Das Berufungsvorbringen ist nicht geeignet, zu einer anderen Beurteilung der Rechtslage zu kommen. Unabhängig davon, ob der Kl. mit Erfolg bezüglich der streitgegenständlichen Wohnung Eigenbedarf geltend machen kann, ist die Kündigung vom 19. Juni 1992 unwirksam. Unstreitig ist der Mietvertrag mit der Bekl. zu 1. und deren damaligem Ehemann geschlossen worden. Letzterer ist, wie die Beweisaufnahme in erster Instanz ergeben hat, nicht aus dem Mietvertrag entlassen worden. Die Kündigung hätte beiden Vertragspartnern gegenüber erklärt werden müssen - genauso wie beide Vertragspartner für Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis haften.

Aus dem Beschluß des OLG Frankfurt vom 13. Dezember 1990 zu 20 RE Miet 2/90 = ZMR 91/103 ff. ergibt sich keine andere Beurteilung der Rechtslage. Das OLG Frankfurt hat den Erlaß eines Rechtsentscheides zur Vorlagefrage, ob die Kündigung auch nur gegenüber einem Vertragspartner erklärt werden darf, wenn sich der andere Vertragspartner bereits längere Zeit nicht mehr in der Mietwohnung aufhält, gerade abgelehnt und nur ausgeführt, daß trotz des grundsätzlichen Erfordernisses der Einheitlichkeit der Kündigung gegenüber einer Mehrheit von Mietern es bei Vorliegen besonderer Umstände nach Treu und Glauben ausnahmsweise zulässig sein kann, daß die Auflösung eines mit Eheleuten geschlossenen Mietvertrages durch Kündigung des Vermieters schon dann wirksam ist, wenn die Kündigung nur dem in der Mietwohnung verbliebenen Mitmieter gegenüber erklärt worden und diesem zugegangen ist. Die Frage, ob und wann dies der Fall ist, richte sich nach den jeweils umfassend zu würdigenden Umständen des Einzelfalles und sei daher einem Rechtsentscheid nicht zugänglich. Im Vorlagefall war es im übrigen so, daß nach Scheidung der Ehe der Mieter die Ehefrau aus der Mietwohnung ausgezogen und in ihr Heimatland zurückgekehrt ist. Es mag offenbleiben, ob in einem derartigen Fall, in dem ein Mitmieter den hiesigen Rechtskreis verläßt, besondere Umstände im Sinne des Beschlusses des OLG Frankfurt vorliegen. Es mag auch offenbleiben, ob dann, wenn der ausziehende Mitmieter dies dem Vermieter mitgeteilt hat (vgl. in diesem Zusammenhang OLG Schleswig in NJW 1982/2672), es leerer Formalismus wäre, wenn die Kündigung auch über den ausgezogenen Mitmieter erklärt werden müßte (mit der weiteren Folge, daß auch eine weitere Haftung des Mitmieters für Mietschulden des verbleibenden Mieters entfallen würde). Im vorliegenden Fall nimmt jedenfalls die Kammer mit dem Amtsgericht keinen besonderen Sachverhalt an, der es rechtfertigen würde, von dem allgemeinen Grundsatz der Einheitlichkeit der Kündigung gegenüber einer Mehrheit von Mietern auszugehen (vgl. dazu auch die grundsätzliche Rechtsprechung, die vom OLG Frankfurt in dem genannten negativen Rechtsentscheid aufgelistet wird). Dieser allgemeine Grundsatz hat seine Rechtfertigung auch darin, daß hinsichtlich der Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag Klarheit herrschen muß, ein Vertragsverhältnis mit gegenseitigen Rechten und Pflichten nur durch Willenserklärungen (die naturgemäß auch konkludent erfolgen können) verändert oder aufgelöst werden kann. Die Heranziehung des Grundsatzes von Treu und Glauben muß absolute Ausnahme bleiben. Vorliegend ist für eine derartige Ausnahme kein Anlaß.

Aus dem Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses folgt, daß eine Kündigung gegenüber allen Mietern auszusprechen ist.

In dem vom Landgericht Berlin am 19. Januar 1995 entschiedenen Fall war der Ehemann aus der Wohnung ausgezogen; nach Scheidung heiratete die Mieterin erneut. Eine Eigenbedarfskündigung wurde (nur) der Mieterin zugestellt, was nicht ausreichend war. Die Kündigung hätte auch dem geschiedenen Ehemann zugehen müssen, der nicht aus dem Mietverhältnis entlassen war.

Das Landgericht meinte, nur ganz ausnahmsweise könne nach Treu und Glauben etwas anderes gelten; im Regelfall müsse aber der Vermieter stets die Kündigung gegenüber allen Mietern aussprechen. Fazit: Bei Neuvermietung sollte stets sorgfältig geprüft werden, ob es nicht ausreicht, nur einen Mieter das Formular unterschreiben zu lassen. Die weitere Abwicklung wird dadurch allemal erleichtert, denn die Ausführungen des Landgerichts treffen auch für Mieterhöhungen zu.