Kündigungserklärung

Kündigungserklärung; Vertretungsmacht; AGB; GmbH-Geschäftsführer

Kündigt ein GmbH-Geschäftsführer, der selbst neben der GmbH Mieter ist, unter Zuziehung eines Rechtsanwaltes den Mietvertrag, so muß der Vertragspartner nicht davon ausgehen, daß die Kündigung auch namens der GmbH ausgesprochen ist. Enthält der Mietvertrag, veranlaßt vom Vermieter, die Klausel "Die Kündigung eines Mieters bewirkt die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses", so wird der gesamte Mietvertrag durch die Kündigung nur des GmbH Geschäftsführers selbst wirksam gekündigt. Auf diese an sich gemäß § 9 AGB-Gesetz unwirksame Klausel kann sich der Klauselverwender selbst nicht berufen.

Der Kl. begehrt von beiden Bekl. einer GmbH (Bekl. zu 2) und deren einzigem Gesellschafter und Alleingeschäftsführer (Bekl. zu 1) Mietzins für die Monate Juli 1997 bis Juni 1998. Der Mietvertrag über gewerbliche Räume zum Betrieb eines Spielsalons war ursprünglich allein mit dem Erstbekl. geschlossen worden. 1995 kam es zu einer Vereinbarung, wonach auch die GmbH Mieterin wurde. In § 19 des schriftlichen Mietvertrages ist unter anderem folgendes bestimmt: "Willenserklärungen eines Mieters sind auch für die anderen Mieter verbindlich. Die Mieter gelten zur Vornahme und Entgegennahme solcher Erklärungen als gegenseitig bevollmächtigt.

Die Kündigung eines Mieters bewirkt die Kündigung des gesam ten Mietverhältnisses." Mit Schreiben v. 13.8.1996 teilten die Anwälte des Erstbekl. dem Kl. unter anderem folgendes mit: "Wir kündigen gemäß der beigefügten Vollmacht das Mietverhältnis über die Gewerberäume ... zum nächst zulässigen Termin. Die Räume stehen seit 1. Juni 1996 bereits leer. Sie waren für die vertraglich vorausgesetzten Zwecke als Spielsalon nicht mehr geeignet." Die Bevollmächtigten des Kl. erwiderten, eine Kündigung sei nur zum 30.6.1997 möglich. Der Kl. hat vorgetragen, die Kündigung sei unwirksam, da sie nicht namens und in Vollmacht der GmbH erfolgt sei. Daher seien beide Bekl. auch für die Zeit nach dem 30.6.1997 zahlungspflichtig. Die Bekl. haben erwidert, die Kündigungserklärung entfalte Rechtswirkungen auch für die GmbH. Das ergebe sich jedenfalls aus der Parteivereinbarung in § 19 des schriftlichen Mietvertrages. Das LG Mainz hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, der Erstbekl. habe auch für die Zweitbekl. wirksam gekündigt. Zwar verstoße § 19 des Mietvertrages gegen § 9 AGB-Gesetz. Darauf dürfe sich der Kl. als Klauselverwen der aber nicht berufen. (...)

Gleichwohl erweist sich die Berufung als unbegründet, weil der Senat die Auffassung des LG teilt, daß die Kündigung des Erstbekl. wegen der Parteivereinbarung in § 19 des schriftlichen Vertrages die Beendigung des gesamten Mietverhältnisses bewirkt hat. Zwar hat der BGH wiederholt den Grundsatz ausgesprochen, daß bei einem Mietverhältnis, an dem mehrere Vermieter oder Mieter beteiligt sind, wegen seiner Einheitlichkeit die Kündigung von sämtlichen Personen der einen Vertragsseite gegenüber allen Personen der anderen Vertragsseite erklärt werden muß (vgl. BGH WPM 1964, 273 = MDR 1964, 308; NJW 1972, 249 = WPM 1972, 136; BGHZ 96, 302, 310 = NJW 1986, 918). Das betraf jedoch Fälle, in denen eine der vorliegenden Vertragsklausel entsprechende Parteivereinbarung fehlte. Entscheidungserheblich ist daher, ob die Vertragsklausel, wonach die Kündigung eines Mieters die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses bewirkt, wirksam ist. Das hat das OLG Frankfurt (WM 1992, 56, 61 - unter 31. der Entscheidungsgründe) verneint. In dieselbe Richtung geht die in WM 1990, 103, 112 abgedruckte Entscheidung des OLG Celle, wo lediglich Kündigungserklärungen des Vermieters ausdrücklich ausgeklammert waren. Auch nach Auffassung des erkennenden Senats sind derartige Klauseln in einem Mietvertrag nach § 9 AGB Gesetz unwirksam. Das hat das LG richtig erkannt, jedoch zutreffend darauf abgehoben, daß § 9 AGB-Gesetz nur den Vertragspartner des Klauselverwenders schützt. Nicht geschützt ist dagegen der Verwender selbst (vgl. BGH NJW 1991, 353, 354). Er kann sich daher nicht mit Erfolg auf die Unwirksamkeit der von ihm selbst gestellten AGB berufen (vgl. BGH NJW 1987, 837, 838). Die Berufung zieht das nicht in Zweifel, meint jedoch, im vorliegenden Fall ergebe sich aus § 242 BGB etwas anderes. Denn nach dem Gesamtinhalt der Kündigungserklärung sei diese ersichtlich nur mit Wirkung für den Erstbekl. erfolgt. Das hält der Senat für nicht stichhaltig. Richtig ist zwar, daß das Anwortschreiben auf die Kündigungserklärung den Hinweis enthält, daß neben dem Erstbekl. auch die Zweitbekl. Mieterin sei. Anschließend wird jedoch ausschließlich der vom Erstbekl. ins Auge gefaßte Kündigungszeitpunkt beanstandet; eine Kündigung des Mietverhältnisses sei erst zum 30.6.1997 möglich. Mit dieser Antwort zog der Kl. jedoch nicht die Verbindlichkeit der Gestaltungserklärung des Erstbekl. auch für die Zweitbekl. in Zweifel. Der Berufung kann daher nicht darin gefolgt werden, wegen des im Schreiben v. 23.8.1996 enthaltenen Hinweises auf die Zweitbekl. als Mitmieterin habe nunmehr klargestellt werden müssen, daß die Kündigung Rechtswirkungen auch für die GmbH entfalten sollte. Davon ist der Kl. nach dem Inhalt des Schreibens v. 23.8.1996 seinerzeit selbst ausgegangen; seine Beanstandung betraf lediglich den ins Auge gefaßten Kündigungszeitpunkt. Da der Erstbekl. in seinem Kündigungsschreiben darauf hingewiesen hatte, daß die Mieträume mangels weiterer Eignung für den Vertragszweck bereits seit 1.7.1996 leer stünden, was zwischen den Parteien unstreitig ist, kam aus Sicht des Kl. eine Weiternutzung durch die Zweitbekl., deren Gesellschaftszweck der Betrieb eines Spielsalons war, nicht mehr in Betracht. Vor diesem Hintergrund entbehrt die Auffassung des Kl., das Kündigungsschreiben des Erstbekl. erwecke den Anschein, daß es Rechtswirkungen für die GmbH nicht entfalten sollte, einer tragfähigen Grundlage.