Kündigungsbeschränkungen wegen Wohnraumunterversorgung außer Kraft

1. Seitdem die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung per 1. September 2000 außer Kraft gesetzt worden ist, sind auch die Kündigungsbeschränkungen wegen Unterversorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen entfallen.

2. Der Mieter kann sich gegen die Räumungsklage widerklagend mit dem Ziel wenden, die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen (Härteeinwand). Obwohl das Gericht auch von Amts wegen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses entscheiden kann (§ 308 a Abs. 1 ZPO), fehlt insofern nicht das Rechtsschutzbedürfnis. (Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. war Mieterin einer Wohnung aufgrund eines Mietvertrages vom Oktober 1968. Der Kl. wurde im Laufe des Jahres 1983 Miteigentümer des Grundstückes zu einem Viertel. In der Folgezeit teilten er und die weiteren Miteigentümer das Grundstück in Wohnungseigentum dergestalt auf, daß mit jedem Miteigentumsanteil an dem Grundstück das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden wurde. Der Kl. zu 1) wurde am 6.2.1997 als Alleineigentümer der von der Bekl. gemieteten Wohnung eingetragen. Er kündigte das Mietverhältnis am 22.9.2000 zum Ablauf des 30.9.2001 wegen Eigenbedarfs und erhob Klage auf Räumung, nachdem die Bekl. der Kündigung widersprochen und Räumung abgelehnt hatte. Die Bekl. erhob Widerklage auf unbefristete Fortsetzung des Mietverhältnisses aus Härtegründen. Das AG gab der Räumungsklage statt, die Berufung der Bekl. blieb erfolglos.

II. Die zulässige Räumungsklage ist sachlich gerechtfertigt. Die Kl. haben gegen die Bekl. aus § 546 Abs. 1 BGB n. F. - entspricht § 556 Abs. 1 BGB a. F. - einen Anspruch auf Rückgabe der Mietwohnung incl. Nebengelaß. Ihre Kündigung vom 22.9.2000 hat das Mietverhältnis per Ende September 2001 beendet. Die Kündigung ist gemäß § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 BGB a. F. wirksam erfolgt. Der Kl. zu 1) beruft sich mit Recht darauf, daß er die Räume für sich und seine bei ihm lebenden Familienangehörigen benötigt. (...)

Die Kündigung scheitert auch nicht an einer nach § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB a. F. einzuhaltenden Wartefrist. Diese Vorschrift findet nach Art. 229 § 3 Abs. 6 EGBGB weiterhin Anwendung. § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 2 BGB kommt nicht zum Zuge, weil die dort genannte Frist von drei Jahren auch dann verstrichen ist, wenn man auf den im Februar 1997 seitens des Kl. zu 1) erfolgten Erwerb zu Alleineigentum abstellt. Die in § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 3 BGB a. F. erwähnte Fünfjahresfrist, die aufgrund der erst am 1. Oktober 2000 außer Kraft getretenen Berliner Verordnung vom 22. September 1995 maßgebend ist, wäre allerdings ebensowenig abgelaufen wie die zehnjährige Sperrfrist des nach Art. 229 § 3 Nr. 6 Satz 1 Nr. 2 EGBGB gleichfalls weitergeltenden Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung vom 22. April 1993 (BGBl. S. 487) - Sozialklauselgesetz -. Dabei hat das Land Berlin von der in Satz 1 dieses Gesetzes eingeräumten Ermächtigung Gebrauch gemacht und in § 1 der Verordnung vom 11. Mai 1993 (GVBI. 1993, S. 216) Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Der mangelnde Ablauf dieser Fristen ist jedoch nicht entscheidend. Die genannten Berliner Verordnungen sind nämlich seit dem 1. September 2000 als verfassungswidrig außer Kraft getreten. Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat in der Entscheidung vom 13. Juni 2002 (OVG 5 B 22.01, GE 2002, 1128) die entsprechende Feststellung zu der Zweiten Zweckentfremdungsverbot-Verordnung getroffen. Die vom OVG Berlin angestellten Erwägungen, daß auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine dauerhafte Entspannung eingetreten ist und auch unter Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung eine Gefährdung der Versorgung mit angemessenem Wohnraum nicht zu erwarten steht, sind überzeugend. Sie gelten gleichermaßen für die hier in Frage kommenden Verordnungen des Landes Berlin. Für Kündigungen nach dem 1. September 2000 sind damit die Sonderfristen aufgrund von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Satz 3 BGB a. F. bzw. nach dem Sozialklauselgesetz nicht mehr maßgeblich (vgl. hierzu auch LG Berlin, 65 S 244/01, GE 2002, 1431; Schach, GE 2002, 1234 und 1379).

Lediglich ergänzend wird darauf verwiesen, daß die allein hinsichtlich des Kl. zu 1) in Betracht kommenden Sperrfristen von fünf bzw. zehn Jahren keinesfalls maßgeblich wären. Zwar trifft es nicht zu, daß diese Fristen bereits verstrichen sind, weil die Umwandlung in Wohnungseigentum bereits 1984 erfolgt ist. In der Entscheidung vom 6. Juli 1994 (NJW 1994, 2542 ff.) hat der BGH sowohl für die Begründung von Wohnungseigentum nach § 3 WEG als auch für nach § 8 WEG deutlich gemacht, daß diese Vorgänge die Sperrfrist nicht auslösen. Damit ist die gegenteilige Entscheidung des BayObLG vom 24. November 1981 (WuM 1982, 46 f.) insoweit überholt. Die am 6. Februar 1997 erfolgte Veräußerung der Wohnung an den Kl. zu 1) löste aber gleichwohl die Fristen nicht aus. Das Sozialklauselgesetz ist nämlich ebensowenig wie die in § 564 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB a. F getroffene Regelung (vgl. hierzu BGH, a. a. O.) auf den Schutz einer vor der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten. Die Regelung soll den Mieter vor den Folgen eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs schützen. Sie kommt daher nicht zum Zuge, wenn einer von mehreren Miteigentümern nun Alleineigentümer wird. Denn auch der Miteigentümer hätte sich zuvor schon auf Eigenbedarf berufen können, die Eigenbedarfslage wird nicht erst durch die Veräußerung geschaffen (BGH, a. a. O,). Der Kl. zu 1) hätte schon seit dem Jahre 1983 als Miteigentümer Eigenbedarf geltend machen können, eine neu geschaffene Schutzwürdigkeit der verklagten Mieterin gibt es damit nicht.

Der rechtzeitig und formgerecht erklärte Widerspruch der Bekl. führt nicht zu einer Fortsetzung des Mietverhältnisses. Eine nicht zu rechtfertigende Härte im Sinne von § 556 a Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. bzw. § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB n. F. liegt nicht vor. (wird ausgeführt)

Ist die Klage somit begründet, so ist die auf § 556 a Abs. 2 BGB a. F. bzw. § 574 a Abs. 1 BGB n. F. gestützte Widerklage zulässig. Sie ist auch nicht mehr beim Amtsgericht anhängig, obwohl das Amtsgericht sie im Urteilstenor nicht ausdrücklich abgewiesen hat. Die Kammer schließt sich insoweit den Ausführungen von Schach (Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 2. Aufl., § 556 b BGB, Rn. 16; Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 574 BGB, Rn. 5) an, daß es ausreicht, wenn in den Entscheidungsgründen der mangelnde Fortsetzungsanspruch behandelt wird. Dies hat das Amtsgericht getan. Soweit Schach (a. a. O.) eine Widerklage für unzulässig hält, ist ihm nicht zu folgen. Insbesondere wird das Rechtsschutzbedürfnis nicht dadurch tangiert, daß das Gericht nach § 308 a Abs. 1 ZPO auch von Amts wegen über die Fortsetzung des Mietverhältnisses entscheiden kann. Aus der Entbehrlichkeit eines Antrags folgt nämlich nicht, daß er nicht gestellt bzw. nicht zum Gegenstand einer Widerklage gemacht werden kann (Blank bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl, § 556 a BGB, Rn. 80). Die Widerklage der Bekl. ist jedoch unbegründet, weil eine zur Fortsetzung des Mietverhältnisses führende Härte aus den vorstehenden Gründen nicht vorliegt.

Nach Wegfall der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung ist für Eigenbedarfskündigungen nach dem 1. September 2000 für Kündigungsbeschränkungen wegen Wohnungsknappheit ebenfalls kein Raum mehr.

Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs im September 2000. Die Mieterin berief sich auf den besonderen Kündigungsschutz für von der Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung betroffenen Mieter.

Die ZK 62 des Landgerichts Berlin schloß sich der Rechtsprechung der ZK 65 (GE 2002, 1431) an und kam zu dem Ergebnis, daß nach Entfallen der Zweckentfremdungsverbot-VO per 1. September 2000 für Kündigungsbeschränkungen aufgrund des § 577 a BGB im Zusammenhang mit den dazu erlassenen Berliner Verordnungen kein Raum mehr sei.

Die vom Bundesverwaltungsgericht bestätigte Rechtsprechung des Berliner Oberverwaltungsgerichts, mit der die Zweckentfremdungsverbot-VO per 1. September 2000 gekippt worden ist, greift nunmehr auch zivilrechtlich. Es ist übrigens noch völlig offen, ob Berlin nach dem 31. August 2004 eine neue Verordnung aufgrund der Ermächtigung des § 577 a Abs. 2 Satz 2 BGB erlassen wird (vgl. Beitrag Seite 204).

Die ZK 62 hätte eigentlich gar nicht auf diese Kündigungsbeschränkungen abstellen müssen. Denn nach ihrer Ansicht hätten die Sperrfristen von fünf bzw. zehn Jahren ohnehin nicht gewirkt, weil die im Februar 1997 vorliegend erfolgte Veräußerung der Wohnung an den Kläger die Fristen gar nicht ausgelöst habe. Vom Sachverhalt war es hier so, daß der Mietvertrag von 1968 stammte. Der Vermieter wurde 1983 Miteigentümer zu einem Viertel. Wohnungseigentum wurde im Februar 1984 dergestalt begründet, daß mit jedem Miteigentumsanteil an dem Grundstück das Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden wurde. Für den Kl. geschah das 1997 für die Wohnung der Mieterin. Die Kündigung erfolgte erst danach im September 2000. Nach Ansicht der ZK 62 sind die Kündigungsbeschränkungen auf den Schutz vor einer vor der Umwandlung bestehenden Eigenbedarfslage zugeschnitten. Die Regelung solle den Mieter vor den Folgen eines durch die Veräußerung erst geschaffenen Eigenbedarfs schützen. Sie komme daher nicht zum Zuge, wenn einer von mehreren Miteigentümern nun Alleineigentümer wird. Denn auch der Miteigentümer hätte sich zuvor schon auf Eigenbedarf berufen können, die Eigenbedarfslage werde nicht erst durch die Veräußerung geschaffen. Der Kläger hätte schon seit dem Jahre 1983 als Miteigentümer Eigenbedarf geltend machen können. Eine neu geschaffene Schutzwürdigkeit der verklagten Mieterin gebe es damit nicht.

Die nach Widerspruch der Mieterin von dieser erhobene Widerklage auf Fortsetzung des Mietverhältnisses wegen einer nicht zu rechtfertigenden Härte der Kündigung hat die ZK 62 für zulässig gehalten. Zu dieser Frage streiten sich die Experten. Einig ist man sich aber dazu, daß die Erhebung der Widerklage unnötig ist, denn nach § 308 a ZPO entscheidet das Gericht von Amts wegen auch ohne Antrag, ob und gegebenenfalls für welche Dauer und unter welchen Änderungen der Vertragsbedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Warum dennoch ein Rechtsschutzbedürfnis für die Erhebung einer gesonderten Widerklage eben gerade wegen dieser Feststellungen mit daraus entstehenden Kosten gegeben sein soll, erhellt sich dem Unterzeichnenden nicht.