Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung; Eigenbedarfskündigung; Eigentumswohnung; Umwandlungsfall

Ist Artikel 14 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBl. I Seite 466/487) entgegen dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22. Februar 1995 - 8 REMiet 1/94 - (GE 1995, 420) auch auf Fälle anwendbar, in denen Eigentumswohnungen nach der Überlassung an den Mieter, aber vor dem Inkrafttreten der genannten Vorschrift verkauft und das Mietverhältnis nach dem Inkrafttreten der genannten Vorschrift wegen Eigenbedarfs gekündigt worden ist?

I. Die Kl. ist Eigentümerin einer 2-Zimmer-Eigentumswohnung. Die Aufteilung des Anwesens, in dem sich die Wohnung befindet, in Wohnungseigentum wurde am 15. November 1985 im Grundbuch eingetragen. Die Erstveräußerung wurde am 3. Juni 1987 eingetragen. Die Kl. erwarb das Wohnungseigentum mit Eintragung am 29. Januar 1993. Der Bekl. trat mit Wirkung ab 1. Juli 1988 in das mit seiner Schwester im Jahr 1983 begründete Mietverhältnis ein.

Auf der Grundlage einer Kündigungserklärung vom 30. September 1993, in der auf eine zuvor erklärte Kündigung wegen Eigenbedarfs für den Ehemann der Kl. Bezug genommen wird, weil dieser zur Betreuung zweier Büros der X. Gesellschaft mbH in Eberswalde/Finow und Cottbus sich häufig in Berlin aufhalten muß, sowie weiterhin Eigenbedarf für den Sohn der Kl. geltend gemacht wird, weil dieser zum Wintersemester 1994/95 beabsichtige, an der Technischen Universität ein Studium des Bauingenieurwesens aufzunehmen, hat die Kl. zunächst auf Feststellung geklagt, daß das Mietverhältnis mit dem Bekl. über die streitbefangene Wohnung zum 30. September 1994 aufgelöst sei.

Das erstinstanzliche Gericht hat die Feststellungsklage abgewiesen mit der Begründung, der Kündigung stehe die Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Ziffer 2 BGB entgegen, die mit jedem Erwerbsvorgang neu zu laufen beginne.

Unter der Bezeichnung einer überörtlichen Sozietät, in deren Namen ein in Berlin zugelassener Anwalt nicht enthalten ist und unterschrieben für diese Sozietät, aber unter einer Berliner Anschrift ist die Berufung eingelegt und begründet worden. Dabei ist neben dem Feststellungsantrag auch ein Antrag auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung gestellt worden.

Die Kammer ist der Auffassung, daß die eingelegte Berufung zulässig ist. Die Angabe der Rechtsanwälte als Prozeßbevollmächtigte und die Unterzeichnung der Berufungsschrift und Berufungsbegründungsschrift "für die" genannten Rechtsanwälte ist dahin auszulegen, daß für die unter diesen Namen zusammengeschlossenen Anwälte, zu denen auch drei beim Landgericht Berlin zugelassene Anwälte gehören, gehandelt wird. Dies ergibt sich aus der Identität des Namens des Zusammenschlusses mit der Angabe als Prozeßbevollmächtigten verbunden mit der Anschriftenangabe des Berliner Büros. Die Auslegung wird bestätigt durch die nachgereichte Prozeßvollmacht vom 15. Dezember 1994, worin auch die in Berlin zugelassenen Anwälte bevollmächtigt worden sind.

Die Kammer beabsichtigt jedoch, die Berufung als unbegründet zurückzuweisen. Sie hält den Antrag zu 1. für unzulässig, weil neben der Leistungsklage auf Räumung der streitbefangenen Wohnung ein Interesse auf Feststellung der Wirksamkeit der Kündigung vom 30. September 1993 nicht besteht. Sie hält den Antrag zu 2. für unbegründet, weil der Wirksamkeit der Kündigung vom 30. September 1993 die zehnjährige Sperrfrist des Art. 14 des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes (nachfolgend: Sozialklauselgesetz) entgegensteht. Insbesondere steht nach Auffassung der Kammer der Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes nicht entgegen, daß der Bekl. erst per 1. Juli 1988 neben seiner Schwester in das Mietverhältnis eingetreten ist, während das Wohnungseigentum schon 1985 begründet worden ist, da es sich um die einheitliche Fortsetzung des bereits seit 1983 bestehenden Mietverhältnisses nur um einen Mieter erweitert, handelt, die Kammer sieht sich jedoch an der Anwendung des Sozialklauselgesetzes durch den Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22. Februar 1995 gehindert, der dieses Gesetz für Fälle nicht anwendbar erklärt hat, bei denen der Erwerb des Wohnungseigentums durch den kündigenden Vermieter vor dem 1. Mai 1993 erfolgt ist.

Die Frage der Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes ist entscheidungserheblich. Die Kl. hat fremdnützigen Eigenbedarf sowohl im Hinblick auf den berufsbedingten Wohnbedarf ihres Ehegatten hinsichtlich einer Zweitwohnung als auch im Hinblick auf den Wohnbedarf ihres Sohnes vorgetragen. Die Eigenbedarfsgründe sind plausibel und nachvollziehbar. Der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung steht entgegen den Ausführungen des erstinstanzlichen Gerichts auch nicht die Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Ziffer 2 BGB entgegen. Die Kammer vertritt in Übereinstimmung mit dem Rechtsentscheid des BayObLG, WM 1981, 200, in ständiger Rechtsprechung die Auffassung, daß die dort angeführte Frist sich lediglich auf den Ersterwerb bezieht. Auf das zulässige Bestreiten des Bekl. mit Nichtwissen hinsichtlich des Vorliegens von Eigenbedarf hätte deshalb bei Nichtanwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes eine Beweisaufnahme zu erfolgen. Die Kammer ist jedoch nicht gehalten, eine Beweisaufnahme durchzuführen, wenn bei Beantwortung einer Rechtsfrage in einem bestimmten Sinn keine Beweiserheblichkeit besteht (BGH NJW 1987, 2372; BGHZ 101, 253 ff. [261]).

II. Die ebenfalls die Thematik der Anwendbarkeit des Sozialklauselgesetzes auf vor dem 1. Mai 1993 umgewandelte Eigentumswohnungen und nach diesem Zeitpunkt gekündigte Mietverhältnisse betreffenden Vorlagebeschlüsse des LG Hamburg vom 22. April 1994, WM 1994, 320 ff. und LG München I vom 7. Dezember 1994, WM 1995, 32 ff. konnten mangels Vorliegens des Beschlusses des OLG Stuttgart nicht als Divergenzvorlagen abgefaßt werden. Der Erlaß eines Rechtsentscheides in bezug auf die Vorlage des LG Hamburg ist deshalb durch das HansOLG Hamburg mit Beschluß vom 28. April 1995, GE 1995, 687 abgelehnt worden.

III. Die Parteien haben Gelegenheit gehabt, zur Frage einer Divergenzvorlage zur Entscheidung des OLG Stuttgart Stellung zu nehmen. Während die Kl. die Entscheidung des OLG Stuttgart für zutreffend hält und anregt, ohne Vorlage zum Kammergericht zu entscheiden, hält der Bekl. es für geboten, den Rechtsstreit dem Kammergericht vorzulegen. Wegen der Einzelheiten der Stellungnahmen wird auf die beigefügten Schriftsätze vom 8. Juni 1995 bzw. 12. Mai 1995 verwiesen.

IV. Die Kammer vermag dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 22. Februar 1995 nicht darin zu folgen, daß das Sozialklauselgesetz nicht auf Fälle angewendet werden kann, in welchen die Veräußerung des Wohnungseigentums vor dem Inkrafttreten am 1. Mai 1993 erfolgt ist.

Nach den allgemeinen Rechtsgrundsätzen gilt das Sozialklauselgesetz mangels einer Übergangsvorschrift auch für umgewandelte Wohnungen, die schon vor dem 1. Mai 1993 veräußert worden sind. Dementsprechend ist in Literatur und veröffentlichter Rechtsprechung bisher die Auffassung des OLG Stuttgart, bereits der Gesetzgeber habe eine Beschränkung des Gesetzes auf Veräußerungsfälle nach dem 1. Mai 1993 beabsichtigt, nicht vertreten worden. Eine beschränkte Anwendung des Gesetzes für die Vergangenheit ist vielmehr lediglich unter dem Gesichtspunkt eines sich aus der Verfassung ergebenden Rückwirkungsverbotes erörtert worden, wobei etwa Schilling, Kündigungssperrfrist, Sozialklausel oder Wechselbad?, ZMR 1993, 441 ff.; Börstinghaus/Meyer, Aktuelle Mietrechtsänderungen durch das Gesetz über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung, NJW 1993, 1353 ff.; Beuermann, Neues Gesetz - kurz, aber voller Probleme, GE 1993, 440 ff.; LG München I, WM 1994, 369 ff. und LG Hamburg, WM 1994, 320 ff. eine zeitlich unbegrenzte Rückwirkung bejahen, Beuermann und das LG München allerdings mit der Einschränkung, daß das Sozialklauselgesetz keine Anwendung mehr finden soll auf Fälle, in denen die Kündigung bereits vor seinem Inkrafttreten erklärt worden ist. Demgegenüber halten Gather, Die gesetzlichen Neuregelungen im Wohnraummietrecht, DWW 1993, 255 ff.; ihm folgend Putzo in Palandt, § 564 b BGB Rn. 5 aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes eine Beschränkung der Anwendbarkeit des Gesetzes auf den Zeitraum ab 1. August 1990 für erforderlich, während Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Nachtrag zu Rn. II 76 a und Schilling, aaO., und Neues Mietrecht 1993, Seite 109 auch eine auf das Datum 1. August 1990 beschränkte Rückwirkung für bedenklich halten und aus verfassungsrechtlichen Gründen eine Anwendbarkeit des Gesetzes erst auf Veräußerungsfälle ab Mai 1993 befürworten. Schließlich mißt Franke, Neue Erschwernisse bei Kündigung von Eigentumswohnungen, DWW 1993, 156 ff. dem Sozialklauselgesetz rückwirkende Kraft bei (aaO., S. 158), hält es hinsichtlich der Regelung in Ziffer 1 aber ohnehin für verfassungswidrig.

Die Auffassung des OLG Stuttgart, schon der Gesetzgeber habe eine zeitliche Beschränkung des Gesetzes beabsichtigt, läßt sich nicht auf die Wortmeldung des Abgeordneten Dr. Freiherr von Stetten in der 150. Bundestagssitzung vom 26. März 1993 stützen, die Sozialklausel, die auf 10 Jahre die Kündigung verbiete, könne natürlich nur für zukünftige Umwandlungen gelten. Abgesehen davon, daß Ziffer 1 des Sozialklauselgesetzes von der wohl herrschenden Meinung als Kündigungssperrfrist, nicht als Sozialklausel aufgefaßt wird (vgl. hierzu jetzt auch Rechtsentscheid des BayObLG vom 21. März 1995, GE 1995, 689 [691]), handelt es sich bei dieser Auffassung um die Kundgabe einer persönlichen Auffassung, die angesichts des kontroversen Gesetzgebungsverfahrens (vgl. insoweit z. B. Zusammenstellung bei Schilling, Neues Mietrecht 1993, 96 ff.) nicht die gesetzgeberischen Intentionen wiederzugeben vermag.

Auch aus der Annahme des OLG Stuttgart, der Zweck des Gesetzes sei darauf beschränkt, den Kaufanreiz für künftige Erwerber vermieteter Eigentumswohnungen zu vermindern, läßt sich der Wille des Gesetzgebers nicht entnehmen, das Gesetz lediglich auf Veräußerungsfälle nach dem 1. Mai 1993 zu beschränken. Zwar war Ausgangspunkt der Gesetzesinitiative der Umstand, die Schmälerung des Mietwohnungsmarktes durch Umwandlung von Eigentumswohnungen zu verhindern. Schon der Gesetzentwurf des 19. Ausschusses des Bundestages eines Artikels 11 a des Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetzes sah aber eine gesetzliche Regelung vor, die sich auf alle Umwandlungsfälle auch vor Erlaß des Gesetzes bis zum 31. Dezember 1997 bezog (vgl. Bericht der Abgeordneten Conradi und Götz, Bundestagsdrucksache 12/4340, III 13, S. 20). Angesichts des Umstandes, daß diese gesetzliche Regelung seitens des Bundesrates für unzureichend gehalten worden ist (vgl. Begründung der Anrufung des Vermittlungsausschusses vom 5. März 1993, Bundesratsdrucksache 82/93, Seite 5 ff.) und schließlich im Vermittlungsausschuß ein weitergehender Kompromiß in der Form eines "erheblich verschärften Mieterschutzmodells" (Berichterstatter Walter, Bundesratssitzung vom 26. März 1993, Plenarprotokoll, S. 95 ff.) gefunden worden ist, kann nicht mehr vom Willen gerichtet auf eine Beschränkung des Gesetzes auf künftige Umwandlungsfälle ausgegangen werden.

Schließlich steht der Annahme des OLG Stuttgart auch das Vorgehen des Bundesrates im zweiten Durchgang des 4. MietRÄndG entgegen, in dem er den Vermittlungsausschuß mit den Antrag angerufen hat, über Art. 5 a 4. MietRÄndG dem Sozialklauselgesetz "klarstellend" einen § 2 hinzuzufügen, wonach das Gesetz nicht anzuwenden sein sollte, wenn der auf die Veräußerung des Wohnungseigentums gerichtete Vertrag vor dem 1. August 1990 abgeschlossen worden ist, der Bundesrat also gerade nicht auf den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Sozialklauselgesetzes abgestellt.

Die Kammer hält das Sozialklauselgesetz in ständiger Rechtsprechung dann nicht für anwendbar, wenn die auf § 564 b Abs. 2 Nr. 2 bzw. 3 BGB gestützte Kündigung vor dem 22. Mai 1993, dem Zeitpunkt der Umsetzung des Sozialklauselgesetzes durch Rechtsverordnung in Berlin, dem Mieter zugegangen ist. Denn eine bis dahin wirksame Kündigung kann nicht im Wege einer Gesetzesänderung nachträglich unwirksam werden (vgl. auch Beuermann, aaO., S. 448; LG Frankfurt/Main, NJW-RR 1994, 657, nunmehr auch Rechtsentscheid des BayObLG vom 21. März 1995, aaO.).

Demgegenüber ist die Kammer nicht der Auffassung, daß das Sozialklauselgesetz einer verfassungskonformen Auslegung dahingehend bedarf, daß für eine nach dem 22. Mai 1993 zugegangene Kündigung aus dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes eine zeitliche Beschränkung des Gesetzes auf Veräußerungsfälle ab 1. August 1990 bzw. 1. Mai 1993 zu erfolgen hat. Der Vermieter ist nicht in seinem Vertrauen darauf, daß auch für die Zukunft das Mietverhältnis zu den alten Bedingungen kündbar sein könnte, geschützt (vgl. auch Beuermann, aaO., unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts). Entgegen etwa Gather, aaO., begründet auch das am 1. August 1990 in Kraft getretene Gesetz zur Verbesserung der Rechtsstellung des Mieters bei Begründung von Wohnungseigentum an vermieteten Wohnungen keinen Vertrauenstatbestand dahin, daß nicht von diesem Gesetz erfaßte Fälle auf Dauer von einer gesetzlichen Neuregelung unberührt bleiben. Vielmehr oblag es dem Vermieter, bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB seine Rechte rechtzeitig wahrzunehmen. Entstand aber der Kündigungsgrund erst nach Neuregelung durch den Gesetzgeber, ist kein Grund ersichtlich, warum der Vermieter in einem Vertrauen auf eine in seinem Fall tatbestandlich (noch) nicht vorliegende Kündigungsmöglichkeit geschützt sein sollte.

Im Gegensatz zu Gather wäre allenfalls in dem - hier nicht vorliegenden - Fall, daß ein Vermieter bei Vorliegen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 BGB lediglich durch fehlenden Ablauf der Drei- bzw. Fünfjahresfrist daran gehindert war, vor Inkrafttreten des Sozialklauselgesetzes wirksam zu kündigen, zu erwägen, ob er im Vertrauen auf dieses Fristende schützenswert sei.

Sonstige verfassungsrechtliche Bedenken (vgl. etwa Franke, aaO.) rechtfertigen die Reduzierung des Geltungsbereichs des Sozialklauselgesetzes nicht. Insoweit käme lediglich eine Vorlage an das Bundesverfassungsgericht im Rahmen eines konkreten Normenkontrollverfahrens gem. Art. 100 GG in Betracht.