Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung; Verfassungswidrigkeit der Berliner Sperrfristregelung

Die in Berlin aufgrund von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB a. F. erlassene Rechtsverordnung ist für Kündigungen ab dem 1. September 2000 außer Kraft.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs am 23. April 1999, am 11. Mai 2000 und noch während des Rechtsstreits am 23. April 2002 (insoweit verlangte er vom Mieter zukünftige Räumung). Der Mieter berief sich auf die Sperrfristen aufgrund des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a. F.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Kl. ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, daß die Kündigungen des Kl. vom 23. April 1999 und 11. Mai 2000 das Mietverhältnis der Parteien nicht beendet haben, weil diese nicht die Sperrfrist des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 a. F. BGB i. V. m. der Verordnung nach § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB vom 25. September 1990 (GVBl. 1990, 2151) berücksichtigen. Darüber hinaus kann der Kl. nicht mit Erfolg aufgrund der unter dem 23. April 2002 ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung gegenüber der Bekl. auf zukünftige Räumung (§ 259 ZPO) klagen.

Entsprechend dem Rechtsentscheid des BGH vom 15. November 2000 (NJW 2000, 1421, 1423) findet die Sperrfrist Anwendung, wenn die Veräußerung von vermieteten Wohnräumen, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohneigentum begründet wurde, zwischen dem 1. August 1990 und dem 1. Mai 1993 erfolgt ist. Auf den vorliegenden Streit der Parteien, ob die Auseinandersetzung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts eine Veräußerung im Sinne dieser Vorschrift ist, kommt es nicht an, denn die Teilungserklärung erfolgte am 27. September 1991, so daß vor dem 27. September 2001 keine Kündigung erfolgen konnte.

Die Sperrfristregelung ist zwar als verfassungsrechtlich bedenklich in der Literatur kritisiert worden (vgl. Schilling, ZMR 1993, 441; Gather, DWW 1993, 255; Franke, DWW 1993, 156; Blank, Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. § 564 b Rdn. 156), eine Verfassungswidrigkeit für den Zeitpunkt des Inkrafttretens ist letztlich jedoch zu verneinen. Zunächst steht dem Gesetzgeber bei der Schaffung von Gesetzen zur lnhaltsbestimmung des Eigentums ein weites Ermessen zu. Zudem war die Regelung wegen der hohen wirtschaftlichen Spekulationswirkung umgewandelter Eigentumswohnungen auf dem Wohnungs- und Grundstücksmarkt und wegen der Legitimität des gesetzgeberischen Ziels eine Eindämmung der rapid anwachsenden "Umwandlungswelle" zum Schutz des Mieters umgewandelter Eigentumswohnungen vor dem Verlust seiner Wohnung geboten und daher noch von der Eigentumsbindung (Art. 14 Abs. 2 GG) gedeckt (vgl. insgesamt Barthelmess, II. Wohnraumkündigungsschutzgesetz, MHG, 5. Aufl., § 564 b, Rdn. 88, Seite 146). Auch wenn die Vorschrift des Sozialklauselgesetzes, soweit sie den Eingriff in das Eigentum nach Ablauf der zehnjährigen Bindung durch die Regelung der Nr. 2 des Gesetzes fortsetzt, ohne auf eine Interessenabwägung abzustellen, nicht mehr vom Eingriffszweck gedeckt sein und gegen Art. 14 GG verstoßen mag, so ist es in der Weise verfassungskonform, daß nach Ablauf der Sperrfrist von 10 Jahren etwaige bedarfsbezogene Interessen des Vermieters (§ 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 a. F. BGB) bei einer vorzunehmenden Abwägung mit Härtegründen des Mieters als solche, wie bisher von der Rechtsprechung zur sogenannten Sozialklausel (§ 556 a Abs. 1 a. F. BGB) anerkannt, bei Vorrang zur Beendigung des Mietverhältnisses führen können.

Darüber hinaus kann auch nicht von einer Verfassungswidrigkeit der Verordnung ausgegangen werden. Zwar hat das Oberverwaltungsgericht Berlin in seinen Urteilen vom 13. Juni 2002 (vgl. z. B. OVG 5 B 20.01) entschieden, daß die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung außer Kraft getreten sei, weil auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine dauerhafte Entspannung eingetreten sei, mithin eine Mangellage nicht mehr festgestellt werden könne. Das erkennende Gericht hält die Argumentation des Oberverwaltungsgerichts Berlin auch für überzeugend, denn das Gericht legt schlüssig dar, daß auch unter Berücksichtigung der zukünftigen Entwicklung eine Grundlage für eine Gefährdung der Versorgung der Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum nicht mehr angenommen werden kann (vgl. auch VG Berlin GE 2001, 705). Insoweit ergeben sich auch aus dem hiesigen Rechtsstreit keine anderen Erkenntnisse, was allein schon darauf beruht, daß der maßgebende Vortrag offenbar aus dem Verfahren vor dem OVG stammt. Die Besonderheit der Ermächtigung, daß nur in Teilen der Gemeinde die Gefährdung vorliegt, ist letztlich unbeachtlich, denn der Verordnungsgeber hätte dann ermitteln müssen, in welchen Teilen die Voraussetzungen gegeben sind, was ausweislich der Stellungnahme der Senatsverwaltung nicht ersichtlich ist (vgl. Begründung zu § 577 a BGB, BT-Drs. 14/4553). Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat die Unwirksamkeit der Verordnung allerdings auf den 1. September 2000 beschränkt, und zwar mit der zutreffenden Begründung, daß der Verordnungsgeber bei der sich abzeichnenden nachhaltigen Entspannung des Wohnungsmarktes zur Prüfung der Marktlage verpflichtet gewesen sei und dieser Verpflichtung in Form der Wohnungsmarktanalyse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vom August 2000 auch nachgekommen ist. Die Kündigungen vom 23. April 1999 und 11. Mai 2000 sind damit zu einem Zeitpunkt ausgesprochen worden, als die Verordnung noch wirksam war. Da für die Bewertung auf den Ausspruch der Kündigung abzustellen ist, denn beide Parteien müssen die damals herrschende Rechtslage zugrunde legen, sind diese beiden Kündigungen unwirksam.

Die Berufung ist jedoch auch insoweit unbegründet, als der Kl. sein Räumungsverlangen hilfsweise auf die Kündigung vom 23. April 2001 gestützt hat. Zwar galt zu diesem Zeitpunkt entsprechend den obigen Ausführungen die Sperrfristregelung nicht mehr, jedoch kann diese Kündigung frühestens zum April 2003 Wirkung entfalten; die Voraussetzungen einer Klage auf zukünftige Räumung (§ 259 ZPO) liegen vorliegend jedoch noch nicht vor, weil zum derzeitigen Zeitpunkt nicht festgestellt werden kann, daß eine nicht rechtzeitige Räumung zu besorgen ist. Zum derzeitigen Zeitpunkt ist die Widerspruchsfrist der Bekl. noch nicht abgelaufen, und es ist nicht klar, daß diese die Kündigung vom 23. April 2002 nicht akzeptieren wird; vielmehr kann nicht ausgeschlossen werden, daß die Bekl. nach Prüfung der Rechtslage auf die Kündigung vom 23. April 2002 die streitgegenständliche Wohnung aufgibt. Die Tatsache, daß sie bisher auf die Kündigung vom 23. April 2002 nicht eingegangen ist, begründet keine Besorgnis der nicht rechtzeitigen Räumung.

Die Verordnung zur Bestimmung Berlins als Gebiet, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, gilt nur noch für Kündigungen vor dem 1. September 2000.

Der Vermieter kündigte wegen Eigenbedarfs mehrmals vor dem 1. September 2000 und während des Rechtsstreits noch einmal mit dem Ziel der künftigen Räumung in Beachtung der Kündigungsfristen. Der Mieter berief sich auf die Berliner Sperrfristregelung aufgrund des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB a. F.

Das Landgericht Berlin, ZK 65, kam zu dem Ergebnis, daß nach den Urteilen des OVG Berlin zur Zweckentfremdungsverbot-VO (vgl. GE 2002, 1128) aus den dort angeführten überzeugenden Gründen ab 1. September 2000 nicht mehr davon ausgegangen werden könne, daß in Berlin die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet sei. Dennoch bestätigte die Kammer das klageabweisende Urteil des Amtsgerichts, da die Kündigungen teilweise vor diesem Zeitpunkt lagen und die im Rechtsstreit erklärte Kündigung nicht zur Verurteilung auf künftige Räumung führen könne, weil die Widerspruchsfrist des Mieters noch gar nicht abgelaufen war.

Die Gesetzes- und Verordnungslage zu den Sperrfristenregelungen im Hinblick auf Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen ist recht unübersichtlich. Bis zum Inkrafttreten der Mietrechtsreform war § 564 b BGB einschlägig, der jeweils dem Landesgesetzgeber die Möglichkeit gab, durch Rechtsverordnung die mangelnde Versorgung der Berliner Bevölkerung mit Mietwohnungen auszusprechen. In Berlin gab es für den für die ZK 65 maßgeblichen Zeitpunkt die Verordnung vom 25. September 1990. Danach galt für fünf Jahre die Verordnung vom 22. September 1995. Sie ist am 1. Oktober 2000 außer Kraft getreten und nicht ersetzt worden. Daneben gibt es jedoch die aufgrund des sogenannten Sozialklauselgesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 487) erlassene Rechtsverordnung vom 11. Mai 1993, die noch gilt. Auch hier wird Berlin zu einem Gebiet bestimmt, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist.

Nach der Übergangsregelung des Mietrechtsreformgesetzes in Art. 229 § 3 Nr. 6 EGBGB gilt der bisherige § 564 b BGB Abs. 2 Nr. 2 und 3 weiter bis zum 31. August 2004. Die entsprechenden Bundesländer müssen überlegen, inwiefern neue Verordnungen aufgrund der Neuregelung in § 577 a BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes erlassen werden. In Berlin dürfte das nach den Entscheidungen des OVG zur Unwirksamkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung schwierig werden. Allerdings bleibt in diesem Zusammenhang eine Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts abzuwarten. Die OVG-Entscheidungen zeigen jetzt erste zivilrechtliche Wirkungen. In dem entschiedenen Fall war offenbar der Eigenbedarf selbst unstreitig, kam es nur auf die Sperrfristenregelung an. Hier folgt die Kammer ohne weiteres der Argumentation des OVG Berlin.