Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung

Die in Berlin aufgrund von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 2 BGB a. F. erlassene Rechtsverordnung ist für Kündigungen ab 1. September 2000 außer Kraft.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. nimmt die Bekl. auf Räumung ihrer Mietwohnung in Anspruch.

Die Bekl. mietete ausweislich des Mietvertrages vom 6. März 1980 ab 1. April 1980 die 5-Zimmer-Wohnung im 2. OG des Vorderhauses L.allee in Berlin. Vermieter war damals H. D. Das Grundstück L.allee wurde anschließend von einer BGB-Gesellschaft erworben, die es gemäß Urkunde des Notars Ü. S. vom 27. September 1991 in Wohnungs- und Teileigentum aufteilte, wobei die von der Bekl. bewohnte Wohnung als Wohnung Nr. 10 entstand. Diese Wohnung wurde der bisherigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit Ausnahme des Gesellschafters P. H. zugeteilt. Die übrigen 21 Gesellschafter der ursprünglichen GbR wurden am 1. November 1993 aufgrund "Teilung nach § 8 WEG und Auflassung vom 27. September 1991" als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der Kl. ersteigerte die Wohnung im Weg der Zwangsversteigerung und wurde aufgrund Zuschlagsbeschlusses vom 29. Mai 1996 am 1. Oktober 1996 in das Grundbuch eingetragen.

Der Kl. kündigte das Mietverhältnis mit anwaltlichen Schreiben vom 23. April 1999, 18. März 2002 und 23. April 2002 sowie in der Klageschrift vom 28. April 2003 wegen Eigenbedarfs mit der Begründung, er wolle die Wohnung mit seiner fünfköpfigen Familie selbst bewohnen. Zum Zeitpunkt der Kündigung vom 23. April 1999 bewohnte der Kl. mit seiner Familie noch eine 2 1/2-Zimmer-Wohnung in Berlin. Da die Bekl. die Kündigung nicht anerkannte und es dann zu einem ersten Räumungsrechtstreit (AG Charlottenburg 17 C 242/Ob / LG Berlin 65 S 244/01) kam, zog der Kl. wegen der sich immer mehr vergrößernden Raumnot für seine Familie in eine 3 2/2 Zimmer-Wohnung mit einer Größe von insgesamt 102,91 qm.

(...)

In dem bereits erwähnten Vorprozeß wurde die Räumungsklage mit Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 13. Februar 2001 abgewiesen. Die Berufung dagegen wurde vom Landgericht Berlin mit Urteil vom 23. August 2002 zurückgewiesen mit der Begründung, die Kündigungen des Kl. vom 23. April 1999 und 11. Mai 2000 (auf letztere hat sich der Kl., in diesem Prozeß nicht bezogen) seien unwirksam gewesen, weil sie die Sperrfrist nicht berücksichtigt hätten und aufgrund der Kündigung vom 23. April 2002 könne nicht mit Erfolg auf zukünftige Räumung geklagt werden. Hierzu hat das Landgericht Berlin ausgeführt, die Sperrfristregelung habe zwar ab 1. September 2000 nicht mehr gegolten, die Voraussetzungen für eine Klage auf zukünftige Räumung (§ 259 ZPO) hätten jedoch nicht vorgelegen.

Der Kl. hat sich auf seine Kündigungen wegen Eigenbedarfs bezogen und geltend gemacht, er benötige die Wohnung nach wie vor für eine angemessene Unterbringung seiner Familie. Jedes der Kinder, die im Jahr 2002 sechs, elf und 14 Jahre alt waren, solle ein eigenes angemessen großes Zimmer für sich erhalten. Daneben wolle die Familie für sich jeweils ein eigenes Wohnzimmer und ein getrenntes Elternschlafzimmer haben. Außerdem wolle er in Zukunft in den "eigenen vier Wänden" wohnen und seine monatlichen Gesamtbelastungen verringern, da er zur Finanzierung der Wohnung habe ein privat gewährtes Darlehen aufnehmen müssen und die von der Bekl. gezahlte Miete noch nicht einmal die mit der Anschaffung und ihrer Unterhaltung verbundenen Kosten decke.

Der Kl. hat die Auffassung vertreten, sein Rechtserwerb sei keine Erstveräußerung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB und unterliege somit nicht der Kündigungssperrfrist, auch nicht der Sperrfrist aus dem Sozialklauselgesetz in Verbindung mit der Verordnung vom 11. Mai 1993. Ebensowenig komme eine entsprechende Anwendung der Kündigungssperrvorschriften in Betracht. Denn die erste Veräußerung nach Bildung von Wohnungseigentum sei bereits im Jahr 1993 erfolgt, weil das Eigentum an der von der Bekl. bewohnten Wohnung von einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus 22 Personen auf eine andere Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus 21 Personen übertragen worden sei. Außerdem hat der Kl. unter Hinweis auf das Berufungsurteil in dem Vorprozeß die Auffassung vertreten, die Sperrfristregelung des § 564 b Abs. 2 Nr. 2 BGB sowie auch aus dem Sozialklauselgesetz könnten jedenfalls seit September 2000 nicht mehr zur Anwendung gelangen, da die entsprechenden Landesverordnungen wegen Verfassungswidrigkeit spätestens im September 2000 automatisch außer Kraft getreten und wirkungslos geworden seien. Diesbezüglich hat der Kl. geltend gemacht, die Voraussetzungen für ihren Erlaß hätten jedenfalls ab September 2000 in Berlin nicht mehr vorgelegen, da seit damals für das gesamte Gebiet der Gemeinde Berlin nicht mehr festgestellt werden könne, daß die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet sei.

Die Bekl. hat sich zunächst darauf berufen, bei dem Erwerb der Wohnung durch den Kl. habe es sich um die Erstveräußerung der Wohnung gehandelt, da die ursprüngliche BGB-Gesellschaft in der notariellen Urkunde die Auflassung an sich selbst erklärt habe. Eine Auflassung an den weiteren Gesellschafter in habe nur deshalb nicht erfolgen können, weil er infolge seines Todes kraft Gesetzes aus der GbR ausgeschieden sei, ohne daß mangels Nachfolgeklausel im Erbfall - sein Erbe in die Gesellschaft habe eintreten können. Ferner hat die Bekl. die Auffassung vertreten, die Zehnjahressperrfrist nach dem Sozialklauselgesetz sei weiterhin anwendbar. Diesbezüglich hat sie vorgetragen, sowohl bei Erlaß der Verordnung vom 11. Mai 1993 als auch bei Erlaß der Verordnung vom 22. September 1995 zu § 564 b BGB habe in sämtlichen Teilen Berlins eine besondere Gefährdung bezüglich der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen bestanden und zum Zeitpunkt der Veräußerung an den Kl. am 29. Mai 1996 habe ebenfalls in Gesamtberlin noch eine Mangellage festgestellt werden können, so daß die Zehnjahressperrfrist durch den Veräußerungsfall ausgelöst worden sei und nicht nachträglich rückwirkend wieder entfallen könne. Die Bekl. hat behauptet, sie habe darauf auch vertraut und dies habe sie davon abgehalten, ihrerseits im Versteigerungsverfahren die Wohnung zu erwerben. Die Bekl. hat sich außerdem darauf berufen, die Wohnung umfassend instand gesetzt und renoviert zu haben.

(...)

Entgegen der Auffassung der Bekl. steht dem Kl. der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitbefangenen Wohnung zu (§ 546 BGB), weil die Kündigung vom 18. März oder vom 12. April 2002 das Mietverhältnis beendet hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB): Unstreitig ist der vom Kl. geltend gemachte Eigenbedarf. Die gekündigte Wohnung mit fünf Zimmern ist auch für den Bedarf des Kl. mit seiner fünfköpfigen Familie besser geeignet als die zuletzt von ihm bewohnte Wohnung mit 3 2/2 Zimmern; die Bekl. kann sich angesichts der Familienverhältnisse des Kl. auch nicht darauf berufen, daß die bisherige Wohnung eine Wohnfläche von 102,91 qm hat. Denn angesichts des besseren Zuschnitts der gekündigten Wohnung hat der Kl. einen Anspruch auf deren Nutzung. Dem Vermieter darf über seine bzw. die über die für seine engen Familienangehörigen für angemessen befundenen Wohnvorstellungen selbst entscheiden. Unerheblich ist, daß der Kl. nach der Behauptung der Bekl. Sozialhilfe bezieht, denn das schließt nicht aus, daß er zum Zeitpunkt des Erwerbs über genügend finanzielle Mittel verfügte. Die Kündigungsschreiben geben auch den vom Kl. geltend gemachten Eigenbedarf individualisiert wieder, so daß auch gegen die Formwirksamkeit der Kündigungen keine Bedenken bestehen. An das Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 BGB dürfen keine zu hohen Anforderungen gestellt werden. Insbesondere ist es nicht erforderlich, daß der Vermieter in dem Kündigungsschreiben seinen weiteren Grundbesitz - für das keine Anhaltspunkte bestehen - offenlegt oder intime Dinge aus dem Lebensbereich seiner Familienangehörigen offenbart.

Die o. a. Kündigungen haben das Mietverhältnis spätestens zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung in zweiter Instanz beendet, da selbst bei einer längeren Kündigungsfrist bis zu einem Jahr das Mietverhältnis spätestens am 30. April 2003 geendet hätte.

Den Kündigungen stehen auch nicht die Sperrfristen des Sozialklauselgesetzes entgegen. Dabei kann dahinstehen, ob das Sozialklauselgesetz verfassungswidrig ist oder nicht. Ist es verfassungswidrig, so entfaltet die Sperrfrist keine Wirkung. Aber auch dann, wenn es verfassungsgemäß ist, gilt die zehnjährige Sperrfrist jedenfalls nicht mehr für Wohnungen im Lande Berlin.

Zwar kann sich der Kl. nicht darauf berufen, daß die Sperrfrist von zehn Jahren des Sozialklauselgesetzes i. V. m. der Rechtsverordnung des Landes Berlin vom 11. Mai 1993 (GVBI. S. 216) schon dadurch ausgelöst worden ist - und mithin im Zeitpunkt der Eigenbedarfskündigungen bereits abgelaufen war -, daß die Eigentümergemeinschaft das Grundstück am 27. September 1991 in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt und gleichzeitig in derselben notariellen Urkunde die streitige Wohnung Nr. 10 an eine GbR zugewiesen hat, die nur aus 21 von den 22 Gesellschaftern bestand; denn dabei handelt es sich zumindest um eine dem Fall des § 3 WEG gleichstehende Zuweisung, die nicht als Veräußerung i. S. d. § 571 BGB a. F. anzusehen ist (vgl. dazu BGH, RE vom 24. 11. 1981 ZMR 1982, 88), denn die 21 Eigentümer der Wohnung waren bereits zuvor als Mitglieder der GbR Vermieter.

Die in Berlin aufgrund von § 564 b Abs. 2 Nr. 3 Satz 4 BGB a. F. erlassene Rechtsverordnung ist aber für Kündigungen ab dem 1. September 2000 außer Kraft (LG Berlin - Urteil vom 23.8.2002- 65 S 244/01 - Bd. I BI. 25- 30; LG Berlin - Urteil vom 10. November 2003 - 62 S 254/03 = GE 2004, 235 ).

Seit dem Erwerb durch den Kl. durch Zuschlagsbeschluß vom 29. Mai 1996 sind bis zu den Kündigungen vom 18. März 2002, 23. April 2002 und durch die am 19. Mai 2003 zugestellte Klageschrift vom 28. April 2003 mehr als drei Jahre vergangen, so daß die Frist des § 577 a Abs. 1 BGB bereits abgelaufen ist. Die Frist gem. § 577 a Abs. 2 BGB läuft nicht, da die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen nicht mehr gefährdet ist. Die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 Nr. 6 EGBGB, wonach der bisherige § 564 b Abs. 2 Nr. 2 und 3 für vermieteten Wohnraum, der in einem Gebiet mit gefährdeten Wohnraum liegt, bis zum 31. August 2004 weiter anzuwenden ist, steht der Wirksamkeit der Kündigung ebenfalls nicht entgegen, da vom 29. Mai 1996 bis zum 1. September 2001 bereits mehr als drei Jahre vergangen waren, die angerechnet werden.

Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß sie durch ihr Vertrauen auf die Fortgeltung der Sperrfrist von dem Erwerb der Wohnung bei der Zwangsversteigerung am 29. Mai 1996 abgehalten wurde. Denn dieses Vertrauen ist nicht geschützt. In Ballungsgebieten wie Berlin muß stets damit gerechnet werden, daß sich die Wohnungssituation verändert und damit auch die Unterversorgung der Bevölkerung mit Wohnraum wegfällt. Insbesondere in Berlin mit der regen Bautätigkeit insbesondere 1996 konnte die Bekl. nicht darauf vertrauen, daß die Mangellage anhält, zumal infolge der Wiedervereinigung auch das Umland für Wohnungssuchende zur Verfügung stand, so daß auch mit einem Wegzug von Berlinern und damit mit einer Entspannung der Wohnungssituation gerechnet werden mußte.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Denn die sich stellenden Fragen sind bereits hinreichend geklärt, ohne daß grundsätzlich abweichende Entscheidungen hierzu ergangen sind bzw. bestehen. Zudem handelt es sich im wesentlichen um Rechtsfragen Berliner Rechts.

Schon in den Jahren 2002 und 2003 hatten die Zivilkammern 65 und 62 des Landgerichts Berlin entschieden, daß die aufgrund des sogenannten Sozialklauselgesetzes erlassene Berliner Rechtsverordnung aus dem Jahre 1993, in der Berlin zu einem Gebiet bestimmt worden ist, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, für Kündigungen ab dem 1. September 2000 nicht mehr gilt (nach der verwaltungsgerichtlichen Entscheidung zur Unwirksamkeit der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung). Der BGH hat jetzt die Beschwerde gegen die Nichtzulassung der Revision gegen ein gleiches Urteil der Zivilkammer 64 das Landgerichts Berlin zurückgewiesen.

Der Kläger kündigte dem Mieter seine Eigentumswohnung wegen Eigenbedarfs 1999, 2002 sowie auch in der Klageschrift 2003 wegen Eigenbedarfs. Der Mieter berief sich u. a. darauf, daß der Kündigung die aufgrund des Sozialklauselgesetzes erlassene Rechtsverordnung zur gefährdeten Wohnungsversorgung der Kündigung entgegenstehe. Damit hatte er beim Amtsgericht Erfolg. Das Landgericht Berlin, ZK 64, verurteilte jedoch zur Räumung.

Die Kammer kam zu dem Ergebnis, daß die in Berlin am 11. Mai 1993 aufgrund des Sozialklauselgesetzes erlassene Rechtsverordnung, wonach Berlin zu einem Gebiet bestimmt wird, in dem die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist, ab dem 1. September 2000 außer Kraft getreten ist. Die Revision wurde nicht zugelassen. Dagegen legte der Mieter Nichtzulassungsbeschwerde zum BGH ein, die jetzt vom VIII. Senat des BGH zurückgewiesen worden ist, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung habe noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert. Damit wird letztlich die Rechtsprechung des Landgerichts Berlin bestätigt.

Zur alten Sperrfristregelung wird zunächst auf die Anmerkung von Anmerkung von Schach in GE 2002, 1379 und in GE 2003, 221 f.) Bezug genommen. Die Mietrechtsreform hat mit § 577 a Abs. 2 BGB eine neue Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung normiert. Berlin hat davon mit Verordnung vom 20. Juli 2004 (GVBl. 2004, 294) für Teilgebiete Berlins mit einer Sperrfristregelung von sieben Jahren ab 1. September 2004 Gebrauch gemacht. Diese Regelung bezieht sich auf die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, Tempelhof-Schöneberg und Pankow.