Kündigungsbeschränkung bei verlorenem Baukostenzuschuß des Mieters

Kündigungsbeschränkung bei verlorenem Baukostenzuschuß des Mieters; Zwangsversteigerung

a) Eine Beschränkung des Kündigungsrechts kommt nicht in Betracht, wenn die Beiträge bei wirtschaftlicher Betrachtung ihren Ursprung nicht im Vermögen des Mieters oder Pächters haben. Gleiches gilt, wenn sie nicht dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen.

b) Für die Herkunft und die Verwendung der Mittel trägt der Mieter oder Pächter die Beweislast.

I. Die Kl., eine durch Grundschulden gesicherte Gläubigerin, hat mit der vorliegenden Klage von der Bekl., der gewerblichen Zwischenmieterin des Grundstücks, begehrt, daß diese in dem anhängigen Zwangsversteigerungsverfahren ihre Anmeldungen nach §§ 57 c, 57 d ZVG widerrufe und es bei Vermeidung eines Ordnungsgeldes unterlasse, diese Mieterrechte erneut anzumelden. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, das Berufungsgericht hat sie abgewiesen. In der Revisionsinstanz haben die Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt und wechselseitige Kostenanträge gestellt.

II. Die Anträge der Parteien führen zur Kostenteilung (§ 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO a. F.).

(...)

Die gebotene begrenzte Sachprüfung ergibt, daß die Revision der Kl. voraussichtlich zur Aufhebung und Zurückverweisung geführt hätte, wobei das Endergebnis des Rechtsstreits offen ist.

a) Der Schutz des Mieters oder Pächters durch § 57 c ZVG beruht letztlich auf dem Grundsatz von Treu und Glauben (BGH WM 1989, 866, 867). Die Sonderstellung des Mieters oder Pächters gegenüber dem Grundpfandgläubiger nach dieser Vorschrift ist dadurch zu rechtfertigen, daß durch die tatsächlichen Leistungen des Mieters oder Pächters ein Sachwert geschaffen worden ist, der dem Ersteher später in der Form höherer Mieteinnahmen zugute kommt. Wirtschaftlich betrachtet beruht die Wertsteigerung des Grundstücks in den Fällen des § 57 c ZVG auf Leistungen des Mieters oder Pächters, die an sich vom früheren Eigentümer und Vollstreckungsschuldner hätten aufgebracht werden müssen (BGH aaO.). Demzufolge setzt die Bestimmung unter anderem voraus, daß der Mieter oder Pächter vor Durchführung der Instandsetzung tatsächlich Beiträge zur Schaffung oder Instandsetzung des Miet- oder Pachtobjekts erbracht hat (vgl. BGH, aaO. sowie WM 1990, 695, 698), und zwar - bei der gebotenen wirtschaftlichen Betrachtungsweise - aus seinem eigenen Vermögen (BGH WM 1989, 866). Dafür ist im Zivilprozeß der Mieter oder Pächter beweispflichtig, weil er aus diesen Tatsachen ihm günstige Rechtsfolgen herleiten will (vgl. BGH WM 1959, 120, 122; Mohrbutter/Radtke/Tiedemann, Die Zwangsversteigerungs- und Zwangsverwaltungspraxis 7. Aufl. Bd. 1 § 57 c Anm. 4). Mangelt es an einer dieser Voraussetzungen, etwa weil der Ursprung der Mittel nicht im Vermögen des Mieters oder Pächters liegt oder die Aufwendungen nicht dazu gedient haben, den Wert des Grundstücks zu erhöhen, würde es Sinn und Zweck des § 57 c ZVG verfehlen, wenn der Mieter oder Pächter sich gleichwohl auf diese Leistungen berufen könnte (BGH WM 1989, 966; ähnlich OLG Hamm MDR 1987, 1034). Die ältere abweichende obergerichtliche Rechtsprechung (OLG Stuttgart MDR 1954, 621 f.), die allerdings im Schrifttum teilweise auf Zustimmung gestoßen ist (vgl. Schiffhauer/Gerhardt/Muth, ZVG 12. Aufl. § 57 c Rn. 9 f.; Steiner/Teufel, Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung 9. Aufl. § 57 c Rn. 62; Zeller/Stöber, ZVG 16. Aufl. § 57 c Rn. 2 zu 2.3), ist danach überholt.

b) Im vorliegenden Fall läßt sich nach dem Akteninhalt nicht feststellen, ob und in welchem Umfang mit dem angeblich am 1. April 1997 an den Vermieter gezahlten Betrag von 250.000 DM die von diesem noch zu erbringenden Ausbau- und Umbauarbeiten in den zur Vermietung herzustellenden Räumlichkeiten fortgeführt worden sind. Das Berufungsgericht hat es sogar als unstreitig angesehen, daß der Vermieter den Betrag jedenfalls nicht in voller Höhe dazu verwandt hat, die ihm nach § 9 des gewerblichen Zwischenmietvertrages vom 20./21. Dezember 1996 obliegenden Arbeiten durchführen zu lassen. Das angefochtene Urteil hätte deshalb keinen Bestand gehabt. Nach Aufhebung und Zurückverweisung wäre auch der nach der Senatsentscheidung (WM 1989, 866) entscheidungserhebliche Ursprung der Mittel offen gewesen, die nach der bestrittenen Behauptung der Bekl. aus einem ihr gewährten Privatdarlehen herrühren sollen. Der Geschäftsführer der Bekl. hat hierzu ausweislich der Sitzungsniederschrift vom 4. September 2000 bei seiner persönlichen Anhörung vor dem Berufungsgericht erklärt, er habe zwei bis drei Tage vor dem 1. April 1997 von einem italienischen Geschäftsmann ein Darlehen über 300.000 DM aufgenommen und die Darlehenssumme von ihm in bar erhalten. Auf die Frage des klägerischen Prozeßbevollmächtigten nach dem Namen des italienischen Geschäftsmanns hat der Geschäftsführer der Bekl. erklärt, daß er den Namen nicht nennen wolle, weil die Informationen, die er der Kl. bisher gegeben habe, gegen ihn verwandt worden seien. Mit Rücksicht auf diese vagen Angaben erscheint zweifelhaft, daß der angeblich an den Vermieter in bar gezahlte Betrag - wirtschaftlich betrachtet - aus dem Vermögen der Bekl. stammt. Nach Aufhebung und Zurückverweisung wäre auch erneut zu prüfen gewesen, ob ein Baukostenvorschuß tatsächlich gezahlt worden ist, und zwar entgegen dem Wortlaut der schriftlichen Ergänzungsvereinbarung vom 21. März 1997 und der "Empfangsbestätigung" vom 1. April 1997 nicht als Erstattung für bereits ausgeführte Umbauarbeiten.

Nach § 57 a ZVG hat der Ersteher nach einer Zwangsversteigerung ein Sonderkündigungsrecht. Das wird durch einen verlorenen Baukostenzuschuß des Mieters nach § 57 c ZVG ausgeschlossen, so lange der Zuschuß nicht "abgewohnt" ist.

Im Zwangsversteigerungsverfahren hatte die Mieterin Rechte aus § 57 c ZVG wegen eines verlorenen Baukostenzuschusses angemeldet; die durch Grundschulden gesicherte Gläubigerin hatte Rücknahme der Anmeldung verlangt. Nach Erledigungserklärung ging es nur noch um die Kosten.

Mit Beschluß vom 13. Juni 2002 meinte der Bundesgerichtshof, eine Kostenteilung sei angemessen, da jedenfalls das Urteil des OLG aufgehoben worden wäre. Der Mieter, der sich auf die Beschränkung des Kündigungsrechts berufe, müsse darlegen, daß der Baukostenzuschuß aus seinem Vermögen gekommen sei und er dazu gedient habe, den Wert des Grundstücks zu erhöhen. Beides sei im vorliegenden Falle zweifelhaft, so daß die Kosten zu teilen seien.