Kündigungsausschluß durch unwirksame Staffelmietvereinbarung

1. Auf Staffelmietvereinbarungen, die vor dem 1. September 2001 abgeschlossen wurden, ist die alte Regelung des § 10 MHG anzuwenden.

2. Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung schließt nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung nach §§ 2 MHG, 558 BGB aus.

Der Bekl. ist auf der Grundlage von § 2 MHG in der bis zum 2. September 2001 (richtig: 31. August 2001, d. Red.) geltenden Fassung verpflichtet, dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. zuzustimmen. Die Erklärung ist dem Bekl. vor dem genannten Zeitpunkt zugegangen, so daß nach Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB noch das zuvor geltende Recht eingreift.

Dem Mieterhöhungsverlangen steht § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG alter Fassung nicht entgegen. Zwar kommt § 10 MHG noch zum Zuge. Diese Vorschrift gilt, auch wenn es an einer ausdrücklichen Überleitungsvorschrift fehlt, für die vor dem Inkrafttreten des neuen Mietrechts geschlossenen Verträge. Dies folgt aus Art. 170 EGBGB in entsprechender Anwendung (vgl. Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, zu § 557 a BGB neuer Fassung, S. 128 sowie S. 409).

§ 10 Abs. 1 Nr. 3 MHG bestimmte, daß die §§ 1 bis 9 MHG nicht für preisgebundenen Mietraum gelten. Ein solcher liegt hier nicht vor. Der Rechtsvorgängerin der Kl. sind durch den Vertrag vom 11. Dezember 1991/12. März 1992 auf der Grundlage des § 88 d II. WoBauG Förder-mittel gewährt worden. Dann sind die geförderten Wohnungen nach § 88 d Abs. 3 Satz 2 II. WoBauG kein preisgebundener Wohnraum.

Auch § 10 Abs. 1 Satz 3, wonach während des Zeitraums einer Staffelmiete keine Mieterhöhungen nach § 2 MHG stattfinden dürfen, greift nicht ein. Nach § 10 Abs. 2 Satz 5 MHG muß der Mietzins betragsmäßig ausgewiesen sein. Diese Voraussetzung ist durch die Vereinbarung einer Erhöhung um 0,20 DM je Quadratmeter nicht erfüllt (vgl. LG Hamburg WuM 1990, 443). Es ist somit keine wirksame Staffelvereinbarung getroffen worden.

Die Anwendung des § 2 MHG ist auch nicht durch Mietvertrag, insbesondere durch die in der Anlage 1 getroffenen Vereinbarungen ausgeschlossen worden. Zwar würde eine solche rechtsgeschäftliche Vereinbarung zwischen der früheren Vermieterin und dem Bekl. nach §§ 57 ZVG, 571 Abs. 1 BGB alter Fassung die Kl. binden. Auch kann der Hinweis darauf, daß sich die Miete aufgrund der gesetzlichen Bestimmung nach dem letzten Förderungsjahr verändere, durchaus so verstanden werden, daß vorher eine Veränderung nach den gesetzlichen Bestimmungen ganz oder teilweise ausgeschlossen sein solle. Diese Regelung kann jedoch ebensowenig wie die Angabe der Endmiete von 6,60 DM nach Wegfall der Förderung isoliert betrachtet werden. Sie steht vielmehr im Zusammenhang mit der vorgesehenen jährlichen Erhöhung der monatlichen Kaltmiete um 0,20 DM je Quadratmeter. Diese Klausel sollte den Mieter unabhängig von den Voraussetzungen des § 2 MHG verbindlich zur Zahlung einer jährlich erhöhten Miete verpflichten. Der Zeitpunkt der Erhöhung war zwar zeitlich nicht genau bestimmt, aber wegen des Hinweises auf die mittlere Bezugsfertigkeit doch bestimmbar festgelegt worden. Der Sache nach war eine den Mieter bindende Staffelmiete gemeint. Diese mochte sich zwar bei Vertragsschluß als für den Mieter vorteilhaft darstellen. Angesichts der Ungewißheit über die Mietpreisentwicklung während der gesamten Laufzeit der Staffel waren aber negative Auswirkungen der Staffelvereinbarung nicht auszuschließen. Die Vereinbarung ist nach den obigen Ausführungen unwirksam. Dies führt dazu, auch dem Vermieter die Möglichkeit zu belassen, die Miete unter den gesetzlichen Voraussetzungen zu belassen.

Der Ausschluß des Mieterhöhungsrechts des Vermieters ist bei der wirksamen Staffelmiete das Korrelat dazu, daß er während des Laufes der Staffel die vereinbarten Erhöhungen der Miete beanspruchen kann. Entfällt für ihn aber diese Möglichkeit, so gibt es auch keine Rechtfertigung mehr, ihn an dem Ausschluß des gesetzlichen Mieterhöhungsrechts festzuhalten. Die jeweiligen Vereinbarungen stehen in einer Wechselbeziehung zueinander, die es im Regelfall verbietet, nur einen Teil aufrechtzuerhalten (vgl. Börstinghaus bei Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Auflage, § 10 MHG, Rn. 7). Eine unwirksame Staffelmietvereinbarung in einem Wohnungsmietvertrag schließt daher nur ausnahmsweise eine Mieterhöhung gemäß § 2 MHG aus (LG Berlin [ZK 64] GE 1998, 490). Eine Ausnahme kann bei einem besonders kurzen Mietverhältnis gelten (LG Berlin [ZK 64] WuM 1992, 198). Ein solches liegt hier nicht vor. (...)

Der Angabe von Kürzungsbeträgen für die der Rechtsvorgängerin gewährte Förderung durch das Land Berlin bedurfte es nicht, insbesondere greift § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG nicht ein. In dieser Vorschrift wird auf § 3 Abs. 1 MHG Bezug genommen. § 3 MHG bezieht sich aber auf die Modernisierung im laufenden Mietverhältnis und gilt daher nicht, wenn Gegenstand des Mietverhältnisses von vornherein die modernisierte Wohnung war (Kammer, GE 2001, 210; vgl. KG NJW-RR 1998, 216). Im übrigen wäre die Kl. als Rechtsnachfolgerin der früheren Vermieterin nicht an die sich aus der Förderungsmaßnahme ergebende Mieterhöhungsbegrenzung gebunden (vgl. BGH NJW 1998, 445).

Eine Staffelmietvereinbarung muß nach altem und neuem Recht die jeweilige Miete oder jeweilige Erhöhung betragsmäßig ausweisen. Geschieht das nicht, ist die Vereinbarung unwirksam und bindet auch den Vermieter nicht.

Im Mietvertrag der nach § 88 d II. WoBauG geförderten Wohnung war eine jährliche Erhöhung der monatlichen Kaltmiete um 0,20 DM/m2 vorgesehen. Nähere Angaben fehlten. Die Vermieterin verlangte unter Berufung auf § 2 MHG Zustimmung zu einer Mieterhöhung, die über den Betrag von 0,20 DM/m2 hinausging.

Mit Urteil vom 8. November 2001 hielt das Landgericht Berlin die Klage für begründet. Anwendbar war das MHG, da nach dem Rechtsgedanken des Art. 170 EGBGB altes Recht auf Mietverträge anzuwenden ist, die vor dem Inkrafttreten der Mietrechtsform abgeschlossen worden waren. Nach § 10 MHG war die Staffelmietvereinbarung unwirksam; auch der Mieter durfte sich darauf nicht berufen, da ein Ausschluß des Mieterhöhungsrechts nur das Korrelat dazu ist, daß der Vermieter aufgrund der wirksamen Staffelmietvereinbarung regelmäßig Mieterhöhungen geltend machen kann. Kürzungsbeträge waren hier schon deshalb nicht anzusetzen, weil die öffentliche Förderung vor Abschluß des Mietvertrages gewährt worden war.