Kündigungsausschluß bei Staffelmietvereinbarung ab Beginn des Mietverhältnisses

Ein vereinbarter Kündigungsausschluß bei Abschluß einer Staffelmietvereinbarung beginnt frühestens mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen (teleologische Reduzierung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG/§ 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB).

(Leitsatz der Redaktion)

Darüber hinaus vertreten die Bekl. (...) weiterhin die Auffassung, die Vier-Jahres-Frist des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG sei mit Abschluß der entsprechenden Vereinbarung, mithin am 13.4.1999, und nicht erst mit Beginn des Mietverhältnisses, 1.7.1999, in Lauf gesetzt worden. Eine Kündigung sei somit bereits zum Ablauf des 30.6.2003, nicht erst zum Ablauf des 31.7.2003 möglich gewesen. Die zweimonatige Kündigungsfrist des § 2 Abs. 2 und Abs. 3 des Mietvertrages sei als Umgehung des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG unwirksam. (...)

Entgegen der Ansicht der Bekl. beginnt der Vier-Jahres-Zeitraum des § 10 Abs. 2 S. 6 MHG nicht bereits mit dem Abschluß des Mietvertrages am 13.4.1999, sondern erst mit Beginn des Mietverhältnisses am 1.7.1999.

Der Berufung ist allerdings zuzugestehen, daß dem Wortlaut des - nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH NJW 2004, 511; WuM 2004, 483) trotz Nichterwähnung in Artikel 229 § 3 EGBGB auf vor dem 1.9.2001 abgeschlossene Mietverträge anwendbaren - § 10 Abs. 2 S. 6 MHG bei unbefangener Lesart das Gegenteil zu entnehmen ist.

Jedoch ist § 10 Abs. 2 S. 6 MHG teleologisch dahingehend zu reduzieren, daß der Vier-Jahres-Zeitraum frühestens mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnt. Hierfür spricht insbesondere die Entstehungsgeschichte der Norm in Verbindung mit den entsprechenden Gesetzesmaterialien.

Während § 10 Abs. 2 S. 6 MHG in der ursprünglichen Form des Gesetzesentwurfes der CDU/CSU und FDP vom 5.11.1982 (BT-Drucksache 9/2079, S.5) noch "Eine Beschränkung des Kündigungsrechtes des Mieters ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Beginn des Mietverhältnisses erstreckt." lautete, erhielt die Norm ihre abschließende Form erst in der Folge des Berichts des Rechtsausschusses vom 10.12.1982 (BT-Drs. 9/2284). Zur Begründung für die Änderung des Wortlautes führte der Rechtsausschuß aus: "Damit wird dem Umstand Rechnung getragen, daß Staffelmietvereinbarungen auch im Laufe eines Mietverhältnisses getroffen werden können." Die Änderung des Wortlautes sollte mithin die Fälle "einfangen", in denen nachträgliche Staffelmietvereinbarungen getroffen werden, so daß der Wortlaut der Norm für die hier entscheidungserhebliche Rechtsfrage keine verwertbaren Anhaltspunkte liefert.

Dem aus der Absicht des historischen Gesetzgebers, den Vermietern entsprechende lnvestitionsentscheidungen zur Schaffung von Wohnraum durch Schaffung einer längerfristigen Kalkulationsgrundlage zu erleichtern (vgl. BT-Drs. 912079, S. 9, 18 und OLG Hamm, RE vom 11.8.1989, NJW-RR 1989, 1288 ff.), abzuleitenden Sinn und Zweck des § 10 Abs. 2 MHG entspricht es nach Auffassung der Kammer, eine Mindestbindungszeit beider Vertragsparteien an die Staffelmietvereinbarung und die sich daraus ergebenden Verpflichtungen von 4 Jahren zu ermöglichen. Wollte man dem - hier nicht ausschlaggebenden - Wortlaut der Norm Folge leisten, würde diese gesetzlich vorgesehene Möglichkeit des Vermieters zu längerfristiger Planungssicherheit dem Gesetzeszweck zuwider ausgehöhlt werden.

Die Regelung in § 2 Abs. 2 des Mietvertrages, demgemäß der Vertrag auf eine Dauer von 10 Jahren läuft, ist daher mit der Maßgabe, daß die Laufzeit des Vertrages sich auf die gesetzlich vorgesehenen 4 Jahre, beginnend ab 1.7.1999 und endend am 30.6.2003, reduziert, als wirksam anzusehen. Eine völlige Unwirksamkeit des Ausschlusses des Kündigungsrechtes folgt aus einem Verstoß gegen § 10 Abs. 2 S. 6 MHG nicht. Die genannte Norm ist insoweit Spezialvorschrift im Verhältnis zum AGBG. Die Formulierung "ist unwirksam, soweit" in § 10 Abs. 2 S. 6 MHG läßt eine geltungserhaltende Reduktion ausdrücklich zu. Die - von den Parteien auch nicht erörterte - Frage, ob es sich bei dem Mietvertrag um Allgemeine Geschäftsbedingungen des Kl. handelt, kann somit dahingestellt bleiben.

Nach § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Häufig kommt es vor, daß Mietbeginn erst einige Zeit nach Abschluß des Mietvertrages und damit auch Abschluß der Staffelmietvereinbarung ist. Damit entsteht die Frage, ob der Vier-Jahres-Zeitraum für den Kündigungsausschluß schon mit Mietvertragsabschluß und damit vor Mietbeginn zu laufen beginnen kann.

Der Mietvertrag wurde mit entsprechender Staffelmietvereinbarung und Kündigungsausschluß am 13. April 1999 abgeschlossen. Beginn des Mietverhältnisses war aber erst der 1. Juli 1999. Nach Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter stellte sich die Frage, ob das Mietverhältnis schon zum April oder erst zum Ende Juni 2003 gekündigt werden konnte.

Das Landgericht Görlitz kam zu dem Ergebnis, daß das Mietverhältnis erst zum 30. Juni 2003 gekündigt werden konnte. Der Wortlaut des Gesetzes ("seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung") sei mißverständlich und entspreche auch nicht der Absicht des historischen Gesetzgebers. Die Vorschrift sei daher teleologisch dahingehend zu reduzieren, daß der Vier-Jahres-Zeitraum frühestens mit Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginne.

Die Kammer hat die Revision zugelassen, da die Frage von grundsätzlicher Bedeutung und bisher höchstrichterlich noch nicht entschieden sei.

Der Wortlaut des § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG, der der Regelung des § 557 a Abs. 3 Satz 1 BGB entspricht, ist eindeutig: Ausschluß bzw. Beschränkung des Kündigungsrechts für höchstens vier Jahre seit Abschluß der Staffelmietvereinbarung. In der Tat kann das zu Merkwürdigkeiten führen, wenn der eigentliche Mietbeginn erst einige Zeit nach Mietvertragsabschluß ist, die mietvertraglichen Regelungen also erst dann zum Tragen kommen. Insofern ist die Entscheidung des LG Görlitz "mutig" und verdient es, daß der BGH dazu etwas sagt.