Kündigung wg. Zahlungsrückständen aus Gerichtsverfahren

Zahlungsrückstände aus vorangegangenen Gerichtsverfahren können zur Kündigung berechtigen.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Die zulässige Berufung des Bekl. ist hinsichtlich des Räumungsanspruchs begründet. Der Bekl. ist nicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihm innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Das Mietverhältnis der Parteien ist nicht beendet.

Die Kündigung ist weder als fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB noch als ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet.

Allerdings stellt die Nichtzahlung der titulierten Forderungen des Kl. eine Pflichtverletzung dar. Auch wenn es sich hierbei nicht um rückständige laufende Mieten oder Nebenkostennachzahlungen handelt, sondern diese aus Schadensersatzansprüchen des Kl. resultieren und damit die Grundsätze einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs grundsätzlich nicht maßgeblich sind, steht dies der Annahme einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag nicht entgegen. Denn auch andere Rückstände können eine Verletzung von Pflichten aus dem Mietvertrag begründen. Das gilt namentlich dann, wenn sie ihrerseits Folge einer Vertragsverletzung sind. In diesem Fall setzt sich die Vertragsverletzung in den Folgeansprüchen fort (BGH, Urteil vom 14. Juli 2010 - VIII ZR 267/09 -, GE 2010, 1197). Das ist hier der Fall. Ausweislich des Urteils im Vorverfahren lag eine Vertragsverletzung des Bekl. aufgrund eines unzureichenden Heiz- und Lüftungsverhaltens vor. Zur Beseitigung der hierdurch verursachten Schäden waren die ausgeurteilten Beträge erforderlich. Sie sind deshalb Folge der vorangegangenen Vertragsverletzung und begründen danach grundsätzlich auch eine Pflichtverletzung, die Gegenstand einer Kündigung sein kann.

Anders als beim Zahlungsverzug und einer Störung des Hausfriedens setzt eine Kündigung - sowohl fristlos als auch ordentlich - jedoch ein Verschulden voraus, aufgrund dessen die Erheblichkeit der Pflichtverletzung zu beurteilen ist. Das ist hier nicht ersichtlich.

Der Bekl. hat zwar grundsätzlich für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen. Danach kann er diese nicht mit Erfolg dem Leistungsanspruch entgegenhalten. Eine fehlende Leistungsfähigkeit begründet indes nicht ohne Weiteres ein Verschulden des Gläubigers für die Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten. Danach ist eine erhebliche schuldhafte Pflichtverletzung des Bekl. im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 BGB begründet, nicht festzustellen. Das gilt erst recht für die Annahme einer Pflichtverletzung, welche eine fristlose Kündigung gemäß § 541 Abs. 1 BGB rechtfertigt.

Nachdem das Amtsgericht im unstreitigen Tatbestand die Abgabe der eidesstattlichen Versicherung durch den Bekl. festgestellt hat, ist die Schlussfolgerung, dass der Bekl. hinreichend vermögend ist, weil er keinen Antrag auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe gestellt hat, nicht ohne Weiteres nachvollziehbar. Die Abgabe der strafbewehrten eidesstattlichen Versicherung belegt, dass dem Bekl. kein Geld zur Tilgung der titulierten Forderung zur Verfügung steht. Es sind keine Umstände ersichtlich, dass diese in maßgeblichen Punkten falsch ist. Hierbei kommt es auf die Frage eines Computers und eines - mit 399 € nicht wertvollen - Fernsehgeräts nicht an. Diese dürften unter eine angemessene Haushaltsführung fallen. Sie sind jedenfalls kein nachhaltig verwertbares Vermögen, das zur Tilgung der Forderungen des Kl. genutzt werden könnte.

Die wirtschaftlichen Interessen des Kl. sind durch den weiteren Verbleib des Bekl. nicht maßgeblich beeinträchtigt. Hierbei ist die Art der Forderungen nicht außer Acht zu lassen. Nach der Wertung des Gesetzgebers unterliegen rückständige Mieten als Hauptleistungspflicht des Mieters einem besonderen Schutz, indem diese - anders als andere Rückstände - auch im Falle eines unverschuldeten Verzugs grundsätzlich eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Gleichwohl ist aber auch im Falle eines Zahlungsverzugs im Rahmen einer ordentlichen Kündigung auch ein fehlendes oder nur geringes Verschulden zu berücksichtigen und kann eine ordentliche Kündigung als nicht begründet erscheinen lassen (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2012 - VIII ZR 107/12 -, GE 2012, 1629).

Das muss erst recht gelten, wenn - wie hier - die Kündigung nicht auf Zahlungsrückständen aus Hauptleistungspflichten, sondern auf Forderungen aus Nebenpflichten beruht. Für den Kl. ändert sich die wirtschaftliche Lage im Falle einer Beendigung des Mietverhältnisses nicht. Die Vollstreckung der titulierten Forderung ist unter den gegenwärtigen wirtschaftlichen Verhältnissen des Bekl. unabhängig vom weiteren Verbleib des Bekl. nicht Erfolg versprechend. Weitere wirtschaftliche Nachteile sind nicht ersichtlich. Denn die laufenden Mieten werden - abgesehen von dem geringfügigen streitigen Rückstand für Dezember 2013 - gezahlt. Es sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass durch den weiteren Verbleib des Bekl. künftig weitere unberechtigte Zahlungsausfälle entstehen. [...]

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Frage, ob der Nichtausgleich titulierter Schadensersatzansprüche des Vermieters, die nicht auf einem Verzug mit Mietzahlungen beruhen, im Falle der Zahlungsunfähigkeit des Mieter als unverschuldet anzusehen ist, stellt sich nicht nur in Einzelfällen und ist obergerichtlich noch nicht entschieden. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Juli 2010 (aaO.) betrifft einen vorangegangenen Zahlungsverzug des Mieters und beruht auf dem Rechtsgedanken in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB, der hier nicht unmittelbar zum Tragen kommt.

Wenn der Vermieter wegen Zahlungsrückständen kündigt, die Kündigung jedoch nach Erhebung der Räumungsklage durch Zahlung der „öffentlichen Stelle" unwirksam wird, soll sich nach Auffassung des BGH die Verletzung der Mietzahlungspflicht in der unterbliebenen Erstattung der im Räumungsverfahren entstandenen Prozesskosten fortsetzen, allerdings nicht zur Kündigung des auf öffentliche Mittel angewiesenen Mieters berechtigen. Gleiches soll nach Meinung des LG Berlin, das die Revision zugelassen hat, auch für den Fall gelten, dass der Mieter einer nicht auf Mietzahlungsverzug beruhenden sonstigen Zahlungsverpflichtung mangels Zahlungsunfähigkeit nicht nachkommt.

Der Mieter war verurteilt worden, an den Vermieter Schadensersatz in Höhe von 2.805,45 € wegen Schimmelbeseitigung zu zahlen. Weil der Beklagte weder die Hauptforderung noch die Zinsen und Kosten beglich, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis und erhob Herausgabeklage.

Das AG verurteilte antragsgemäß, das LG Berlin wies die Klage ab. Zwar sei die Nichtzahlung der titulierten Forderung als Pflichtverletzung anzusehen, auch wenn es sich hierbei nicht um Mieten gehandelt habe. Den Beklagten treffe jedoch kein Verschulden, weil er wegen seiner finanziellen Situation zur Begleichung der Forderung nicht in der Lage gewesen sei.

Der BGH hatte in der vom LG zitierten Entscheidung (richtig GE 2010, 1197) ausgeführt, dass der unterbliebene Ausgleich der Prozesskosten „unter Abwägung der Gesamtumstände" keine Kündigung des Mietvertrages nach § 573 I, II BGB rechtfertige. Zu berücksichtigen sei nämlich die in § 569 III Nr. 2 BGB zum Ausdruck gekommene Absicht des Gesetzgebers, den zahlungsunfähigen Mieter vor Obdachlosigkeit zu bewahren. Dieses Anliegen würde unterlaufen, wenn die von der zuständigen Behörde nicht auszugleichenden Kosten des in der Hauptsache für erledigt erklärten Rechtsstreits ihrerseits zur Begründung für eine erneute außerordentliche Kündigung herangezogen werden könnten. In dem vom LG entschiedenen Fall ging es nicht um vorangegangenen Zahlungsverzug, sondern wohl um die Frage, wer für den in der Wohnung des Mieters aufgetretenen Schimmel verantwortlich war, und wer die Kosten für dessen Beseitigung und den vom Vermieter eingeschalteten Sachverständigen zu tragen hatte. Unterschiedliche Auffassungen hierzu wie auch die Frage, in welcher Höhe eine Mietminderung bei – unstreitig – vorhandenen Mängeln berechtigt ist, beschäftigen die Gerichte seit Jahren immer wieder. Soll dann tatsächlich eine aus einem teilweise oder ganz verlorenen Vorprozess resultierende Kostenschuld zur Kündigung berechtigen dürfen? Abgesehen vom in solchen Fällen wohl stets fehlenden Verschulden des Mieters liegt doch beim besten Willen keine Verletzung von „vertraglichen Pflichten" (!) i. S. d. § 573 II Nr. 1 BGB vor. Der BGH müsste schon aus diesem Grund die vom LG zugelassene Revision zurückweisen.