Kündigung wg. Nichtgewährung des Gebrauchs oder wg. Gesundheitsgefährdung

Eine fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs setzt voraus, daß der Vermieter trotz Fristsetzung keine Abhilfe schafft; die bloße Mängelanzeige reicht dafür nicht.

Die fristlose Kündigung der Bekl. hat das Mietverhältnis nicht beendet, für die Bekl. bestand kein Kündigungsgrund.

Die Bekl. ist für die Voraussetzungen des § 544 BGB darlegungs- und beweispflichtig (LG Mannheim, WuM 1988, 360; LG Berlin, Urteil vom 12. März 1985, 64 S 9/85, ZMR 1986, 34), ihrem Vortrag lassen sich jedoch die Voraussetzungen des § 544 BGB nicht entnehmen. Es ist bereits nicht substantiiert vorgetragen, daß die Benutzung der Räume mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist, die auf einer dauernden Eigenschaft der Räume beruht (OLG Koblenz, ZMR 1989, 376). So ist weder konkret dargelegt, in welchem Umfang Feuchtigkeit in der Wohnung vorhanden ist, noch wo und in welchem Ausmaß es nach Darstellung der Bekl. zu Schimmelpilzbildung gekommen ist und wann dies die benannten Zeugen jeweils festgestellt haben sollen. Aus den der Kammer vorliegenden Fotos sind allenfalls geringe Auswirkungen ersichtlich, Eine leichte, nur vorübergehende Beeinträchtigung wäre nicht geeignet, ein Kündigungsrecht nach § 544 BGB zu begründen (LG Kiel, WuM 1992, 122), würde aber jedenfalls eine vorherige Fristsetzung zur Abhilfe voraussetzen (OLG Koblenz, Urteil vom 12. Mai 1992, 3 U 1765/91, NJW-RR 1992, 1228).

Die Bekl. kann sich auch nicht auf § 542 BGB berufen.

Die Vorschrift des § 542 BGB setzt voraus, daß dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, die Gebrauchsbeeinträchtigung erheblich ist und der Vermieter trotz Fristsetzung seitens des Mieters keine Abhilfe schafft. Vorliegend fehlt es bereits an der Fristsetzung. Eine solche Erklärung muß die Aufforderung an den Vermieter beinhalten, bestimmte, vom Mieter genau zu bezeichnende Mängel innerhalb der von ihm gesetzten Frist zu beseitigen. Die bloße Mängelanzeige nach § 545 BGB ist hierfür nicht ausreichend. Zwar ist eine Fristsetzung dann entbehrlich, wenn der Vermieter die Abhilfe ernstlich und endgültig verweigert (BGH, NJW 1976, 796), wenn eine Mängelbeseitigung innerhalb einer angemessenen Frist unmöglich ist (OLG Düsseldorf, DWW 1993, 99; OLG Karlsruhe, ZMR 1988, 223, OLG Hamm, ZMR 1983, 273) oder wenn die Abhilfe nur unter Bedingungen möglich ist, die dem Mieter nicht zumutbar sind (OLG Brandenburg, Urteil vom 26. Februar 1997, 3 U 219/96, NJWE-MietR 1997, 224).

Hinzu kommt, daß das Kündigungsrecht gem. § 542 BGB grundsätzlich nur innerhalb einer angemessenen Frist, nachdem der Berechtigte von dem Vorliegen des Kündigungsgrundes Kenntnis erlangt hat, ausgeübt werden kann (OLG Celle, Urteil vom 26. Oktober 1994, 2 U 238/93, ZMR 1995, 298).

Ein Mieter beanstandete Schimmelpilzbefall in der Wohnung und kündigte das Mietverhältnis fristlos.

Mit Urteil vom 11. Juni 1998 (vgl. GE 1998 [24] 1465) hatte die 62. Zivilkammer des Landgerichts Berlin schon festgestellt, daß eine derartige Kündigung unwirksam ist, wenn eine Gesundheitsgefährdung im Sinne des § 544 BGB nicht nachgewiesen wird. Die bloße Möglichkeit, daß die Sporen bei entsprechender Disposition als Allergene wirken können, reiche nicht aus. In einem ähnlich gelagerten Fall führte jetzt dieselbe Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Urteil vom 17. August 1998 aus, daß eine fristlose Kündigung wegen Nichtgewährung des Gebrauchs voraussetze, daß der Vermieter trotz Fristsetzung keine Abhilfe geschaffen habe; die bloße Mängelanzeige reiche hierfür nicht aus. Darüber hinaus müsse ein Kündigungsrecht nach § 542 BGB auch innerhalb einer angemessenen Frist ausgeübt werden.