Kündigung wegen Zahlungsverzuges, Heilung

Kündigung wegen Zahlungsverzuges, Heilung; Beendigung des Mietverhältnisses; Kündigung/Zahlungsverzug; fristgemäße Kündigung/Zahlungsverzug; Zahlungsverzug/Kündigung; Schonfrist/bei Kündigung wegen Zahlungsverzuges; schuldhafte Vertragsverletzung, Mietrückstand; Heilung der Kündigung

In analoger Anwendung des Rechtsgedankens in § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB wird auch eine auf Zahlungsverzug gestützte fristgemäße Kündigung nach § 564 b BGB durch rechtzeitige Zahlung des Mietrückstandes geheilt.

Das Mietverhältnis ist auch nicht auf Grund der hilfsweise fristgemäß erklärten Kündigung beendet. Diese war zwar zunächst wirksam, ist jedoch infolge der Befriedigung der Vermieterin durch die Zahlung der 640,00 DM unwirksam geworden.

Die ursprüngliche Wirksamkeit der fristgemäßen Kündigung folgt aus dem Zahlungsverzug des Bekl. bei Zugang des Kündigungsschreibens in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten. Dieser ist im Kündigungsschreiben auch genannt. Der Bekl. hat durch Nichtzahlung der Mieten für Dezember 1986 und Januar 1987 und durch Bestehenlassen eines Rückstandes von 31,17 DM für November 1986 seine vertraglichen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht unerheblich verletzt und zwar schuldhaft, und damit für die Vermieterin ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses herbeigeführt.

In analoger Anwendung des Rechtsgedankens in § 554 Abs. 2 Nr. 2 des BGB ist aber vorliegend auch die fristgemäße Kündigung als unwirksam geworden anzusehen. Darüber, ob Heilung einer fristgemäßen, auf Zahlungsverzug gestützten Kündigung möglich ist, gehen die Ansichten auseinander (dafür z. B. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. B 597, dagegen u. a. Emmerich Sonnenschein, Miete, 4. Aufl., Rdnr. 25 zu § 564 b, Palandt-Putzo, 44. Aufl., Anm. 6 b aa zu § 564 b). Ob generell Heilung möglich sein muß, weil die fristgemäße Kündigung gegenüber der fristlosen Kündigung eine geringere Reaktion ist, kann dahinstehen. Dagegen spricht bei langen Kündigungsfristen, daß dem Mieter dann noch nach Ablauf der Kündigungsfrist Heilung möglich sein müßte, er sich sogar auf eine zwischenzeitlich im Wege der Zwangsvollstreckung erfolgte Befriedigung des Vermieters berufen könnte. Andererseits verfängt das Argument der Gegner einer analogen Anwendung nicht, § 554 des BGB setzte "lediglich" Verzug, nicht auch Verschulden voraus. Denn die Heilungsmöglichkeit besteht auch für einen zahlungsunwilligen Schuldner, worauf das Amtsgericht Schöneberg in seinem Beschluß vom 9. Februar 1976 (WM 1978, 128) zutreffend hinweist.

Die gegenüber der Regelung in § 554 Abs. 1 des BGB gleiche Interessenlage der Mietparteien gebietet, auch bei Anwendung des § 564 b des BGB im Falle der auf Zahlungsverzug gestützten fristgemäßen Kündigung dem Mieter durch Befriedigung des Vermieters innerhalb von zwei Wochen ab Zugang der Kündigung zu ermöglichen, diese unwirksam zu machen. Denn in einem solchen Falle hätte auch eine fristlose Kündigung nicht zu einer Räumungsverurteilung führen können. ...