Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug; Mahnpflicht des Vermieters bei längerem Mietverhältnis:Heilungswirkung späterer Zahlung; Schonfrist

Bei einem fast 5 Jahre bestehenden Mietverhältnis kann der Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet sein, den Mietzins zunächst unter Fristsetzung anzumahnen, bevor er fristlos kündigt.

Die Kl. ist Eigentümerin des Mietwohngrundstücks ... in Berlin ... Sie hatte durch ihre Hausverwaltung am 19. Januar 1984 durch einen schriftlichen Mietvertrag dem Bekl. in einer Gemeinschaftswohnung des Hauses zwei Zimmer mietweise überlassen. Der monatlich im voraus zahl-bare Mietzins betrug ab 1988 monatlich 367,53 DM. Nach § 4 des Mietvertrages war der Mietzins auf ein dort angegebenes Konto der Hausverwaltung der Kl. zu zahlen. Mit Ende Juni 1988 endete die Hausverwaltung. Ab 1. Juli 1988 hat die Kl. die Verwaltung selbst übernommen.

Mit Anwaltschreiben vom 25. Juli 1988 hatte die Kl. das Mietverhältnis frist-los gekündigt, weil die Mieten für die Monate Mai, Juni und Juli offen waren und für Februar, März und April 1988 ein Teilbetrag von jeweils 200,00 DM pro Monat offenstand. Daraufhin hat der Bekl. am 4. August 1988 an die Prozeßbevollmächtigten der Kl. 3.351,53 DM bezahlt. Es handelt sich dabei um die angemahnten Rückstände, die Mieten für die Monate August bis Dezember 1988 und die entstandenen Anwaltskosten.

Mit Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 9. Februar 1989 hat die Kl. das Mietverhältnis erneut fristlos gekündigt, weil die Mieten für die Monate Januar und Februar 1989 nicht bezahlt waren.

Daraufhin hat der Bekl. noch im Februar 1989 die Mieten für die Monate Ja-nuar bis Juni 1989 an die Prozeßbevollmächtigten der Kl. überwiesen.

Mit der Klage vom 8. März 1989, die dem Bekl. am 1. April 1989 zugestellt worden ist, verlangt die Kl. Räumung der Wohnung.

Die Kl. behauptet, daß sie Ende Juni 1988 allen Mietern des Hauses schriftlich mitgeteilt habe, daß sie ab dem 1. Juli 88 die Verwaltung wieder übernehmen werde.

In diesem Schreiben habe sie ihr eigenes Bankkonto angegeben.

Die aus § 556 Abs. 1 BGB herzuleitende Klage muß abgewiesen werden. Sie ist unbegründet. Die fristlose Kündigung der Kl. vom 9. Februar 1989 ist unwirksam.

Zwar befand sich der Bekl. bei Zustellung dieser fristlosen Kündigung mit zwei Monatsmieten im Rückstand, nämlich den Mieten für Januar und Fe-bruar 1989. Zutreffend ist auch, daß die unstreitige nachträgliche Zahlung des Bekl. die Kündigung nicht unwirksam gemacht hat (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB). Denn die fristlose Kündigung der Kl. vom 25. Juli 1988 war wirksam (§ 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BGB). Unstreitig ist, daß sich bei Zugang dieser Kündigung der Bekl. mit drei vollen aufeinanderfolgenden Monatsmieten im Rückstand befand. Diese Kündigung ist nur dadurch unwirksam geworden, daß nach Zustellung der Kündigung der Bekl. unter anderem die Rückstände im vollen Umfang gezahlt hat.

Die Vorschrift des § 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB ist nämlich nicht nur dann anzuwenden, wenn die Zahlung nach Rechtshängigkeit innerhalb der Schonfrist erfolgt. Vielmehr gilt diese Vorschrift auch dann, wenn der Miet-zins nach Zugang der fristlosen Kündigung gezahlt wird und deshalb eine Räumungsklage unterbleibt (Rechtsentscheid des KG in RiM Band 2 Seite 1314, 1316/17; Palandt/Putzo, 48. Auflage 1989, Anm. 3 b bb Nr. 2 zu § 554; Staudinger/Emmerich, 12. Auflage, 2. Bearbeitung 1981, Rz 42 zu § 554). Diese Voraussetzungen waren hier gegeben. Die erste fristlose Kündigung der Kl. vom 25. Juli 1988 war wirksam. Unstreitig war der Bekl. damals mit drei vollen Monatsmieten im Rückstand. Die Kündigung ist nach der am 28. Juli 1988 erfolgten Zustellung nur dadurch unwirksam geworden, daß der Bekl. unstreitig am 4. August 1988 den Rückstand und weitere Mieten gezahlt hat.

Somit muß außer Betracht bleiben, daß der Bekl. unstreitig nach Zustellung der erneuten fristlosen Kündigung vom 9. Februar 1989 nicht nur den Rückstand, sondern auch die Mieten bis Juni 1989 gezahlt hat.

Gleichwohl ist diese fristlose Kündigung unwirksam. Der Berufung der Kl. auf den Mietrückstand steht der Einwand aus § 242 BGB entgegen. Zum einen hat die Kl. bisher weder das nach ihrer Be-hauptung Ende Juni 1988 versandte Schreiben eingereicht noch im ein-zelnen dargelegt, wie und wann dieses Schreiben dem Bekl. zugegangen sein soll. Der Bekl. bestreitet, daß er dieses Schreiben jemals erhalten ha-be. Zum anderen hat der Bekl. jedenfalls versucht, die Bankverbindung der Kl. zu erfahren. Zwar hat die Kl. bestritten, die vom Bekl. in Fotokopie ein gereichten Schreiben erhalten zu haben. Immerhin aber ist unstreitig, daß der Bekl. zumindest einmal die Kl. telefonisch angerufen hat, um die Bank-verbindung der Kl. zu erfahren. Denn die Kl. hat eingeräumt, daß der Bekl. jedenfalls einmal bei ihr angerufen habe. Sie beruft sich darauf, daß der Bekl. zu einer der Kl. nicht passenden Zeit angerufen habe. Nähere und nachprüfbare Ausführungen der Kl. dazu fehlen aber. Zudem ist nicht recht ersichtlich, warum die Auskunft über das Bankinstitut und die Kontonummer auch bei einem Anruf zu einer der Kl. nicht passenden Zeit nicht hätte erteilt werden können.

Nach dem ganzen Sachverhalt scheiden die üblichen Gründe für eine frist-lose Kündigung wegen Mietzahlungsverzuges aus. Es ist offensichtlich so, daß der Bekl. nicht aus Geldmangel oder bösem Willen in Zahlungsverzug geraten ist. Allerdings kann er sich auch nicht auf § 285 BGB berufen. Da ihm die Anschrift der Kl. unstreitig bekannt war, hätte er die Mieten mit einer Postanweisung der Kl. zuschicken können. Es mag zwar sein, daß da-durch höhere Gebühren entstanden wären. Immerhin war der Bekl. aber verpflichtet, den Mietzins pünktlich auf seine Kosten der Kl. zu übermitteln. Daran ändert es auch nichts, daß im Mietvertrag ein bestimmtes Konto der damaligen Hausverwaltung für die Mietzinszahlungen angegeben war. Denn nachdem der Hausverwaltervertrag von der Kl. wirksam beendet worden war, konnte der Bekl. wirksam auf dieses Konto Mietzinszahlungen nicht überweisen. Dies hat er ja auch nicht getan.

Bei einem fast fünf Jahre bestehenden Mietverhältnis aber stellt es einen Verstoß gegen Treu und Glauben dar, wenn die Bekl. abwartet, bis der Mietzinsrückstand zwei Monatsmieten erreicht hat und dann fristlos kündigt. Hier wäre sie nach Treu und Glauben verpflichtet gewesen, den Miet-zinsrückstand zunächst unter Fristsetzung anzumahnen und dabei eine Bankverbindung anzugeben, auf die der Mietzins zu zahlen war. Wenn die Kl. nach Ausbleiben des Mietzinses für Januar 1989 unstreitig gewartet hat, bis auch die Fälligkeit der Februarmiete eingetreten war, um dann so-fort fristlos zu kündigen, legt dies den Schluß nahe, daß sie eine Beendigung des Mietverhältnisses aus anderen Gründen wünscht und lediglich abwarten wollte, bis der Mietzinsrückstand auf die notwendige Höhe an-gestiegen war, um dann erneut fristlos zu kündigen.