Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug; Schonfrist; Heilung durch Nachzahlung; Ausschluss erneuter Heilungswirkung; Übernahmeerklärung des Sozialamtes

1. Wird eine fristlose Kündigung infolge vollständiger Nachzahlung der Mietrückstände unwirksam, bevor Räumungsklage erhoben wird, so ist auch dadurch bei einer späteren erneuten fristlosen Kündigung eine Heilung durch Nachzahlung ausgeschlossen.

2. Dies gilt dann nicht, wenn nach der ersten fristlosen Kündigung nur ein Teil nachgezahlt wird und die erneute fristlose Kündigung teilweise auf einen Restbetrag der früheren Kündigung gestützt wird.

3. Die Übernahmeerklärung des Sozialamtes macht die fristlose Kün-digung nur dann unwirksam, wenn sie innerhalb der Schonfrist dem Vermieter im Original zugeht. Übersendung durch Telefax an das Ge-richt oder die Prozeßbevollmächtigten des Vermieters reicht nicht aus.

Die Bekl. war aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 12. November 1990 mit den Kl. Mieterin der im Urteilstenor näher be-zeichneten Wohnung. Gemäß der im Mietvertrag getroffenen Staffelmietzinsvereinbarung betrug die Miete ab 1. Januar 1992 monatlich 2.520 DM.

Nachdem die Bekl. für die Monate April bis Juli 1992 keine Miete gezahlt hatte, haben die Kl. mit Anwaltsschreiben vom 19. August 1992 das Miet-verhältnis fristlos gekündigt. Die Bekl. hatte daraufhin am 28. August 1992 4.800 DM zusätzlich gezahlt und am 18. September 1992 einschließlich der Miete für September 4.800 DM.

Nach den Behauptungen der Kl. bestand per Januar 1993 ein Mietrückstand in Höhe von 7.446 DM. Sie haben deshalb mit Anwaltsschreiben vom 26. Januar 1993 das Mietverhältnis gegenüber der Bekl. fristlos gekündigt. Mit der der Bekl. am 22. Februar 1993 zugestellten Klage haben die Kl. Räumung der Wohnung verlangt. Bei Gericht ist am 19. März 1991 ein Te-lefax des Bezirksamts Charlottenburg von Berlin, Abteilung Sozialwesen, eingegangen, wonach das Sozialamt bereit sei, die Mietrückstände in Hö-he von 7.446 DM zu übernehmen. Eine Fotokopie dieser Erklärung ist mit einem Schreiben des Sozialamtes Charlottenburg am 23. März 1993 bei Gericht eingegangen.

Die Kl. behaupten, daß ihnen eine Kostenübernahmeerklärung des Sozial-amtes nicht zugegangen sei. Ihren Prozeßbevollmächtigten sei lediglich am 25. März 1993 eine Abschrift des Schreibens des Bezirksamts zugegangen. Die Prozeßbevollmächtigten seien im übrigen zur Entgegennahme einer derartigen Erklärung nicht bevollmächtigt gewesen. Die Kl. ver treten außerdem die Ansicht, daß wegen der früheren fristlosen Kündigung die jetzige fristlose Kündigung nicht nachträglich unwirksam geworden sei.

Die Bekl. räumt ein, daß sie im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung tat-sächlich mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand gewesen sei. Zu-dem habe sie nicht nur im Januar 1991 3.600 DM gezahlt, sondern auch im Februar 1991. Sie beruft sich weiter darauf, daß die frühere fristlose Kündigung nicht durch Zahlungen unwirksam geworden sei, da die Bekl. nicht den gesamten damaligen Mietrückstand getilgt gehabt habe. Sie meint, daß die Übersendung der Kostenübernahmeerklärung durch Telefax an das Gericht ausreichend gewesen sei und behauptet, die Bekl. habe am 19. März 1993 die Kostenübernahmeerklärung durch Telefax an die Prozeßbevollmächtigten der Kl. übermittelt. Vor allem aber habe sie das Original der Kostenübernahmeerklärung noch am 19. März 1993 den Kl. durch Einwurf in den in der Etagentür befindlichen Briefkasten zugestellt.

Die fristlose Kündigung der Kl. vom 26. Januar 1993 ist wirksam (§ 554 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB). Wie zwischen den Parteien unstreitig ist, befand sich die Bekl. bei Zugang des Kündigungsschreibens mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand.

Die Kündigung ist nicht dadurch nachträglich unwirksam geworden, daß das Sozialamt sich bereit erklärt hatte, die Rückstände zu übernehmen (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 BGB). Denn die Bekl. ist beweisfällig dafür, daß die Kostenübernahmeerklärung des Sozialamtes den Kl. rechtzeitig zugegangen ist.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Frage, ob die Übernahmeerklärung des Sozialamtes rechtzeitig eingegangen ist, auch beweiserheblich. Ein Ausschluß der nachträglichen Heilung infolge der früheren Kündigung (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB) liegt nämlich nicht vor. Zwar tritt die Ausschlußwir-kung nicht nur dann ein, wenn die Befriedigung oder die Übernahmeerklärung nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage erfolgen. Vielmehr reicht es aus, daß nach einer berechtigten fristlosen Kündigung der Rückstand getilgt wird oder vom Sozialamt übernommen wird, auch wenn eine Räu-mungsklage nicht eingereicht worden ist (Palandt/Putzo, 52. Aufl. 1993, Rdnr. 13 zu § 554). Indessen sind diese Voraussetzungen, worauf die Bekl. mit Recht hinweist, nicht gegeben gewesen. Die fristlose Kündigung vom 19. August 1992 war berechtigt damit begründet worden, daß die Bekl. die vier Monatsmieten für April bis Juli 1992 nicht gezahlt hatte. Auch wenn die Kl. dabei die Mieterhöhung nicht berücksichtigt hatten und von der ursprünglichen Miete von 2.400 DM pro Monat ausgegangen waren, so hat die Bekl. nach der unstreitigen Zahlungsaufstellung der Kl. in den Monaten August und September 1992 außer den Mieten für August und September in der ursprünglichen Höhe lediglich drei zusätzliche Mieten in der ursprünglich geminderten Höhe nachgezahlt. Sie hat also bis einschließlich September 1992 den Mietrückstand nicht vollständig getilgt. Selbst wenn sie, wie sie behauptet, im Februar 1991 1.200 DM zusätzlich gezahlt haben sollte, ist damit ein Rückstand von immer noch 1.200 DM offengeblieben. Daraus folgt, daß die nachträglichen Nachzahlungen der Bekl. nicht dazu geführt haben, daß die fristlose Kündigung der Kl. vom 19. August 1992 nachträglich unwirksam geworden wäre (LG Berlin GE 1987, 1051, 1053; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. 1991, Rdnr. 17 a zu § 554; Stau dinger/Emmerich, 12. Aufl., 2. Bearbeitung 1981, Rdnr. 43 zu § 554; Ster-nel, 3. Aufl. 1988, Teil IV Rdnr. 425).

Ist aber damals keine nachträgliche Heilung der fristlosen Kündigung ein-getreten, so kann sich die Bekl. jetzt wirksam darauf berufen, daß infolge nachträglicher Übernahme durch das Sozialamt die fristlose Kündigung unwirksam geworden ist. Denn tatsächlich stellt die fristlose Kündigung vom 26. Januar 1993 nur eine Wiederholung der früheren fristlosen Kün-digung dar, weil der nicht beglichene Rückstand aus der früheren fristlosen Kündigung in Höhe von 2.400 DM mit zur Begründung dieser Kündigung herangezogen worden ist.

Nachdem die Klage der Bekl. am 22. Februar 1993 zugestellt worden ist, lief die Schonfrist mit dem 22. März 1993, einem Montag, ab. Zwar ist bei Gericht am 19. März 1993 die Verpflichtungserklärung des Sozialamtes als Telefax eingegangen. Dies ist aber nicht ausreichend. Damit die fristlose Kündigung tatsächlich unwirksam wird, muß die Erklärung im Original oder in beglaubigter Abschrift dem Vermieter zugehen (Staudinger/Emmerich, a. a. O., Rdnr. 38 zu § 554). Der Eingang bei Gericht ist nicht ausreichend (Sternel, a. a. O. Teil IV Rdnr. 423). Aus diesem Grunde kommt es auch nicht auf die unter Beweis gestellte Behauptung der Bekl. an, sie habe noch am 19. März 1993 abends ein entsprechendes Telefax an die Prozeßbevollmächtigten der Kl. abgesandt.

Für ihre Behauptung, sie habe noch am 19. März 1993 das Original der Übernahmeerklärung in den Briefkasten der Kl. eingeworfen, ist sie be-weisfällig. Erheblich ist die Behauptung deshalb, weil die Kl. zwar am 19. März 1993 abends ihren Hausbriefkasten nicht mehr leeren mußten. Da aber in Berlin üblicherweise am Sonnabend Post ausgetragen wird, wä-re die Erklärung den Kl. am Sonnabend, dem 20. März 1993 zugegangen, wenn sie am Abend des 19. März 1993 in ihren Briefkasten eingeworfen worden wäre.

Indessen ist die Bekl. dafür beweisfällig. Ihre Beweispflicht folgt daraus, daß sie nach allgemeinen prozessualen Gesichtspunkten beweisen muß, daß die Übernahmeerklärung des Sozialamtes rechtzeitig in den Besitz der Kl. gekommen ist. Die Zeugin D. hat insoweit nur bekundet, daß sie zum fraglichen Zeitpunkt, an einem Freitag, die Bekl. in Berlin besucht ge-habt habe. Sie könne sich daran erinnern, daß sie zusammen mit dem Pkw unterwegs gewesen seien und die Bekl. an einer großen Straße in Berlin, deren Namen sie, die Zeugin, nicht wisse, angehalten habe. Die Bekl. sei dann ausgestiegen und in ein Haus hineingegangen, um dort einen Brief abzugeben. Um was für einen Brief es sich gehandelt habe, wisse sie nicht. Die Bekl. habe ihr dann lediglich später erzählt, daß es sich bei diesem Brief wohl um eine Erklärung des Sozialamtes gehandelt haben soll. Sie selbst habe den Brief jedoch nicht genauer gesehen und wisse daher nicht, ob es sich um eine solche Erklärung gehandelt habe.

Nach dieser Aussage kann nicht als erwiesen angesehen werden, daß die Bekl. noch an jenem Freitag die Übernahmeerklärung des Sozialamtes den Kl. in den Briefkasten eingeworfen hat. Die Zeugin war nicht einmal in der Lage, die Straße zu benennen, in der die Bekl. gehalten hat. Sie konnte aus eigener Kenntnis nicht sagen, um was für einen Brief es sich gehandelt haben soll. Vor allem hat sie nicht beobachtet, wo die Bekl. den Brief ein geworfen haben will. Nachdem die Kl. unter Beweisantritt behauptet ha-ben, daß sich im Hause Hdamm 105 keine Briefkästen in den Etagentüren befinden, ist der der Bekl. obliegende Beweis nicht erbracht.

Die Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 554 BGB kann der Mieter dadurch unwirksam machen, daß er die Rückstände innerhalb der Schonfrist vollständig ausgleicht oder eine Übernahmeerklärung des Sozialamtes dem Vermieter zukommen läßt. Dies funktioniert aber nur dann, wenn nicht innerhalb der letzten zwei Jahre schon einmal eine Kündigung deshalb nachträglich unwirksam geworden ist. Wie ist aber dann zu verfahren, wenn die frühere Kündigung streng genommen nicht unwirksam geworden ist, weil der Mieter den Rückstand nicht innerhalb der Schonfrist vollständig beglichen hat, der Vermieter aber das Räumungsverlangen nach der Kündigung nicht weiterverfolgt?

Das Amtsgericht Charlottenburg hält sich in seinem Urteil vom 12. November 1993 streng an den Wortlaut des Gesetzes, wonach eine frühere Kündigung unwirksam geworden sein muß, damit sich der Mieter bei einer späteren Kündigung nicht auf eine Zahlung innerhalb der Schonfrist berufen kann. Der Vermieter, der eine unzureichende Mietzahlung nach der Kündigung akzeptiert, schadet sich also selbst. Wer diese Folgen vermeiden will, muß ausdrücklich erklären, daß er die weiteren Mietzahlungen zwar entgegennimmt, auf die Rechte aus der Kündigung aber nicht verzichten will.

Hinzuweisen ist auch auf die Ausführungen des Amtsgerichts zur Übernahme der Mietrückstände durch das Sozialamt. Die Übernahmeerklärung muß dem Vermieter im Original zugehen; ein Telefax an das Gericht reicht nicht (anders aber wohl nach unserer Meinung ein Telefax an den Vermieter selbst).