Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug; Dispositionsinteresse eines Großvermieters

Das Dispositionsinteresse eines Vermieters, der mehr als 10.000 Wohnungen verwaltet, ist bei der Frage einer fristlosen Kündigung wegen fortgesetzter unpünktlicher Mietzahlungen anders zu beurteilen als das eines Vermieters mit nur einer Wohnung.

Zwar können ständige unpünktliche Mietzahlungen ei-ne fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn sie Ergebnis einer schuldhaften Unzuverlässigkeit des Mieters sind und das schutzwürdige Dispositionsin-teresse des Vermieters beeinträchtigen. Ob das vorliegend der Fall ist, er-scheint bereits zweifelhaft. Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses mit Verlust des Widerspruchsrechts gemäß § 556 a BGB hat derart ein-schneidende Wirkung, daß nicht jede Verletzung vertraglicher Pflichten die Kündigung gemäß § 554 a BGB rechtfertigt. Nach dem Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Rechtsausübung muß eine derart gravierende schuldhafte Vertragsverletzung vorliegen, daß die Vermieterinteressen den Verlust der Wohnung für den Mieter als einzig angemessene Sanktion, als ultima ratio, erfordern. Ob danach das hier zu schützende Interesse der Kl., über den Mietzins zum Fälligkeitstermin verfügen zu können, bei sechsmalig verspäteter Zahlung der Miete durch einen Mieter, der seit Jahren auf die Sozialhilfe angewiesen ist, das Interesse dieses Mieters an der Erhaltung der Wohnung überwiegt, erscheint bereits zweifelhaft (vgl. die Beispiele aus der Rechtsprechung bei Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV Rn. 511 Fn. 28). Da es auf die Interessen des jeweiligen konkreten Ver-mieters ankommt, ist bei der Abwägung auch zu berücksichtigen, daß das Dispositionsinteresse eines Vermieters, der - wie die Kl. - weit mehr als 10.000 Wohnungen, insbesondere auch in Sanierungsgebieten, verwaltet, anders zu beurteilen ist, als das Bedürfnis eines Vermieters, der etwa nur eine Wohnung vermietet hat, und der zur Bestreitung seines Lebensunterhalts auf den pünktlichen Eingang der Miete dringend angewiesen ist. ...

Im vorliegenden Fall kommt hinzu, daß die vom Bekl. gezahlten Neben-kostenvorschüsse erheblich über den tatsächlichen Verbrauchskosten la-gen. Die Überzahlung belief sich auf einen Betrag, der zwei Monatsmieten überstieg. Wenn aber das Dispositionsinteresse der Kl. zu schützen ist, dann kann bei der Interessenabwägung nicht unberücksichtigt bleiben, daß sie bereits bei der ersten unpünktlichen Zahlung im Oktober 1989 über einen eine Monatsmiete erheblich übersteigenden, dem Bekl. unverzinst zurückzuzahlenden Geldbetrag verfügte, mit dem sie befristet zinsbringend disponierten konnte.

Letztlich bedarf dies jedoch keiner abschließenden Entscheidung, da die Klage selbst bei wirksamer Kündigung abzuweisen ist. ... Wenn die Kl. einerseits bereit ist, neue Mietverträge mit dem Bekl. ab-zuschließen, dann kann sie sich nicht gleichzeitig andererseits darauf be-rufen, daß Mietverhältnisse mit dem Bekl. unzumutbar sind. § 242 BGB (venire vontra factum proprium). Dieses widersprüchliche Verhalten der Kl. nimmt ihr das Recht, sich auf den Räumungsanspruch zu berufen.