Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug; Heilung durch Hinterlegung

Eine fristlose Kündigung des Vermieters wegen Zahlungsverzugs wird regelmäßig nicht durch Hinterlegung des Geldes gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam.

Die Kl. (Wohnungsbaugenossenschaft) hat dem Bekl. und seiner Ehefrau wegen Zahlungsverzuges fristlos gekündigt. Die Bekl. haben den zahlungserheblichen Mietrückstand bei der Hinterlegungsstelle des AG Potsdam hinterlegt, und sie hinterlegten auch weiterhin monatlich Geldbeträge in Höhe der entsprechenden Mietforderung. Die Bekl. sehen sich nicht als Mieter der Kl., weil die Kl. nicht Rechtsnachfolgerin der früheren Wohnungsgenossenschaft mangels wirksamer Umwandlung geworden sei. Das AG hielt die Räumungsklage für begründet.

Die Kl. ist aktivlegitimiert.

Die Mietzinsforderungen stehen der Kl. zu, denn sie wurde am 24.9.1991 in das Genossenschaftsregister Potsdam-Stadt eingetragen und trat damit in die Rechtsposition der AWG "Fortschritt" ein.

Es kann dahingestellt bleiben, ob, wie die Bekl. vortragen, verschiedene Formerfordernisse bei der Umwandlung der AWG "Fortschritt" in die PWG 1956 e. G. nicht beachtet wurden. Dies ist vielmehr unwahrscheinlich, da in diesem Fall eine Eintragung erst hätte gar nicht erfolgen dürfen, wie sich aus § 11 a des GenG ergibt. Entschieden ist nämlich, daß die PWG 1956 e. G. auf jeden Fall in das Genossenschaftsregister eingetragen wurde. Bei dem Genossenschaftsregister handelt es sich um ein öffentliches Register, in dem bestimmte Tatsachen aufgeführt werden, die im Genossenschaftsverkehr rechtsüblich sind.

Die dort eingetragenen Tatsachen tragen die Vermutung der Richtigkeit in sich und gelten gegenüber jedermann. Auch die Bekl. müssen die Eintragung gegen sich gelten lassen. Die Vermutung der Richtigkeit konnten die Bekl. nicht widerlegen. Vielmehr hätte der Bekl. zu 1) gegen die Registereintragung vorgehen müssen, etwa durch Einleitung eines Amtslöschungsverfahrens gemäß § 142 FGG. Dies hat er aber nicht getan.

Das Mietverhältnis wurde durch die fristlose Kündigung vom 9.8.1994 gemäß § 554 Abs. 1 Nr. 1 BGB beendet, denn die Bekl. entrichteten über einen längeren Zeitraum keinen Mietzins. Die Bekl. haben die Verzögerung der Leistung auch gemäß §§ 285, 276 Abs. 1 Satz 2 BGB zu vertreten.

Zwar glaubte der Bekl. zu 1), den Mietzins nicht an die PWG 1956 e. G. entrichten zu müssen, sondern an die - nach Meinung des Bekl. - noch bestehende AWG "Fortschritt". Insofern unterlag der Bekl. zu 1) einem Rechtsirrtum. Jedoch beruhte der Rechtsirrtum auf Fahrlässigkeit des Bekl. zu 1).

Es wäre ihm ohne weiteres möglich und auch zumutbar gewesen, einen Rechtsrat einzuholen. Auf die eigene rechtliche Würdigung durfte sich der Bekl. zu 1) nicht verlassen, zumal das Gericht eine abweichende Beurteilung erkennen ließ. Hinzu kommt weiterhin, daß der Bekl. zu 1) zunächst anstandslos den Mietzins an die Kl. entrichtete.

Die fristlose Kündigung vom 9.8.1994 ist auch nicht durch die Hinterlegung des Geldes gemäß § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden. Denn die Kl. wurde durch die Hinterlegung der Geldsumme nicht befriedigt. Eine Befriedigung bzw. Erfüllung wäre nur dann eingetreten, wenn sich die Kl. im Annahmeverzug befunden hätte (§ 372 Satz 1 BGB) oder der Bekl. zu 1) sich ohne Fahrlässigkeit über die Person des Gläubigers im unklaren gewesen wäre (§ 372 Satz 1 BGB).

Beides lag hier aber nicht vor. Denn erstens war hier die Kl. zur Entgegennahme des Mietzinses bereit und zweitens konnte der Bekl. zu 1) keine objektiv verständlichen Zweifel an der Person des Gläubigers haben. Der Irrtum des Bekl. über die Person des Gläubigers beruhte vielmehr auf Fahrlässigkeit. Der Bekl. zu 1) hat keine vernünftigen Argumente dahingehend abgegeben, warum die Kl. nicht Gläubigerin des Mietzinses sein soll.

Die fristlose Kündigung stellt keine schikanöse Rechtsausübung im Sinne des § 226 BGB dar, da nicht ersichtlich ist, daß die Kl. mit der Kündigung eine Schadenszufügung anstrebte. Vielmehr gibt das Gesetz im § 554 BGB dem Vermieter das Recht, unter den genannten Voraussetzungen zu kündigen. Demzufolge stellt auch die Räumungsklage keine unzulässige Rechtsausübung dar.