Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug; Heilung durch Stundung - und Tilgungsvereinbarung

Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wird entsprechend § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB auch bei Abschluß einer Stundungs- und Tilgungsvereinbarung unwirksam.

Die Bekl. bewohnt als Untermieterin eine Wohnung, die die Hauptmieterin von der Kl. angemietet hat. Die Hauptmieterin überließ der Bekl. am 24.9.1995 die Wohnung zur Nutzung. Im Oktober 1995 erklärte die Kl. die Kündigung des Mietverhältnisses mit der Hauptmieterin zum Jahresende.

Dieser Kündigung ist bereits am 30.11.1993 eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs vorausgegangen. Daraufhin schloß die Kl. am 13.12.1993 mit der Hauptmieterin eine Vereinbarung über die Stundung der rückständigen Mietbeträge und vereinbarte eine Teilzahlungsregelung. Die Hauptmieterin blieb in der Wohnung weiter wohnen. Am 1.12.1994 wurde die Hauptmieterin durch Anerkenntnisurteil zur Herausgabe der Wohnung verurteilt, aus dem bisher nicht vollstreckt worden ist. Seitdem gehen die Mietzahlungen pünktlich und regelmäßig bei der Kl. ein. Die Kl. wandte sich im 2. Halbjahr 1995 mit zahlreichen Schreiben an die Hauptmieterin, in denen sie diese als Mieterin ansprach und auch die für ein Mietverhältnis typischen Geschäfte abwickelte. Auch nach dem 31.12.1995 blieb die Bekl. in der Wohnung weiter wohnen, ohne daß ein Widerspruch der Kl. hiergegen erfolgte. Die Kl. ist der Ansicht, das Mietverhältnis zwischen ihr und der Hauptmieterin sei spätestens zum 31.12.1995 beendet worden. Darüber hinaus ergebe sich schon aus dem Räumungsurteil gegen die Hauptmieterin ein Herausgabeanspruch. Sie verlangt von der Bekl. Räumung.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Herausgabe der Wohnung. Nach § 556 Abs. 3 BGB sowie §§ 985, 986 Abs. 1 S. 1, 2. Alt BGB kann die Kl. Herausgabe der Wohnung von der Bekl. an sich nur verlangen, wenn das Mietverhältnis mit der Hauptmieterin beendet ist. Dieses Mietverhältnis besteht jedoch fort.

Die am 30.11.1993 erfolgte Kündigung ist entsprechend § 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB unwirksam geworden, da die am 13.12.1993 geschlossene Stundungs- und Teilzahlungsvereinbarung auch die Fortsetzung des Mietverhältnisses ermöglichen sollte. Dies ergibt sich aus der von der Kl. über einen längeren Zeitraum widerspruchslos hingenommenen fortgesetzten Nutzung der Wohnung durch die Hauptmieterin nach dem 13.12.1993. Diesen Anschein vermochte die Kl. nicht zu entkräften. Auch die Wirksamkeit der Kündigung vom 15.10.1993 zum 31.12.1993 (gemeint: 1995, d. Red.) vermochte das Gericht nicht festzustellen. Die Kl. hat hierzu lediglich vorgetragen, daß die Hauptmieterin die Wohnung nicht mehr benötige und deshalb die Kündigung erfolgt sei. Da die Bekl. die Wirksamkeit der Kündigung jedoch bestreitet, konnte die Wirksamkeit der Kündigung allenfalls bei Vorlage des Kündigungsschreibens beurteilt werden. Diesem ist die Kl. jedoch nicht nachgekommen. Das Mietverhältnis besteht jedoch selbst bei Wirksamkeit der Kündigung vom 15.10.1995 fort. Nach § 568 BGB gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit verlängert, wenn nach Ablauf der Mietzeit der Mieter den Gebrauch der Sache fortsetzt und der Vermieter nicht binnen einer Frist von zwei Wochen widerspricht. Der Gebrauch der Wohnung ist über den 31.12.1995 hinaus fortgesetzt worden. Ein Fortsetzen des Gebrauchs ist auch dann gegeben, wenn die Wohnung durch den Hauptmieter vollständig der Nutzung durch den Untermieter überlassen worden ist. Die Kl. hat der Fortsetzung des Mietverhältnisses auch nicht innerhalb von zwei Wochen widersprochen. Der Widerspruch war auch nicht wegen des rechtskräftigen Räumungsurteils vom 1.12.1994 entbehrlich, da die Kl. vom Räumungsurteil gegen die Hauptmieterin keinen Gebrauch gemacht und das Mietverhältnis nach Erlaß des Räumungsurteils über ein Jahr lang fortgesetzt hat. Die Hauptmieterin konnte wohl auch auf den Fortbestand des Mietverhältnisses vertrauen, da sie in zahlreichen Schreiben der Kl. noch im 2. Halbjahr 1995 als Mieterin angesprochen und als solche behandelt wurde sowie den monatlichen Mietzins seit dem Erlaß des Anerkenntnisurteils vom 1.12.1994 regelmäßig gezahlt hat und dieser auch ohne Beanstandungen von der Kl. entgegengenommen worden ist. Damit durfte die Hauptmieterin auch darauf vertrauen, daß die Kl. vom Räumungsurteil keinen Gebrauch mehr macht und somit ein Widerspruch nach § 568 BGB gegen die Fortsetzung des Mietverhältnisses erforderlich ist.

Ein Vermieter hatte 1993 wegen Zahlungsverzugs fristlos gekündigt. Es kam dann zu einer Stundungs- und Tilgungsvereinbarung; später wurde der Mieter rechtskräftig zur Räumung verurteilt. Dazu kam es jedoch nicht. 1995 schließlich vermietete der Mieter die Wohnung an einen Untermieter, von dem der Vermieter Räumung verlangte.

Mit Urteil vom 11. Juli 1996 wies das AG Potsdam die Klage ab, da das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter nicht beendet sei. Die Stundungsvereinbarung aus dem Jahre 1993 sei wie eine Zahlung des Mietrückstands zu behandeln, die eine Kündigung nach § 554 Abs. 2 BGB unwirksam macht. Im übrigen sei das Mietverhältnis nach § 568 BGB fortgesetzt worden, da der Vermieter keine Räumung verlangt habe. Nach dieser Vorschrift wird ein Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt, wenn der Mieter mindestens zwei Wochen nach Beendigung des Vertrages in den Räumen bleibt. Auch das rechtskräftige Anerkenntnisurteil auf Räumung änderte nach Auffassung des Gerichts daran nichts. Ein Vermieter sollte sich also darüber im klaren sein, was er eigentlich will und dies dann auch durchsetzen. Bei widersprüchlichem Verhalten und allzu langem Zögern nützt auch ein rechtskräftiges Urteil nichts.