Kündigung wegen Zahlungsverzug, nachträgliche Zahlung des Mietrückstandes

Keine ordentliche Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Ziffer 1 BGB, wenn der Mieter erstmalig mit zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand gekommen ist und diesen Zahlungsrückstand innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hat.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Bekl. gemäß § 556 Abs. 1 bzw. Abs. 3 BGB nicht zu, da die Kündigung vom 18. November 1991 nicht zur Been-digung des Mietverhältnisses geführt hat. Ein Kündigungsgrund im Sinne des § 564 b Abs. 2 Ziffer 1 BGB lag nach Auffassung des Gerichts nicht vor.

Dem Kl. ist zwar zuzugeben, daß die nachträgliche Zahlung des Mietzinsrückstandes nach dem Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 28. August 1991 (ZMR 1991, 429) eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht entfallen läßt; dies heißt jedoch nicht, daß der nachträgliche Zahlungsausgleich unbeachtlich wäre. Vielmehr weist das Oberlandesgericht Stuttgart in seinem Rechtsentscheid zutreffend darauf hin, daß die nachträgliche Zahlung des Mieters bei der Bewertung des Begriffes "er hebliche Vertragsverletzung" Bedeutung haben kann, ebenso wie bei der Abwägung der Vermieter- und Mieterinteressen im Rahmen der Sozial-klausel (vgl. OLG Stuttgart, a. a. O.).

Nach Ansicht des Gerichts kann durch einen erstmaligen Zahlungsrückstand mit zwei Monatsmieten keine "erhebliche Vertragsverletzung" im Sinne des § 564 b Abs. 2 Ziffer 1 BGB begründet werden. Auch wenn die Vorschriften des § 564 Abs. 1 Satz 2 und Satz 3, Abs. 2 Nr. 2 BGB, wonach Kündigungen in bestimmten Fällen nachträglich unwirksam werden, im Rahmen des § 564 b Abs. 2 Ziffer 1 BGB nicht analog anzuwenden sind, so sind die dort genannten Rechtsfolgen doch eine Ausprägung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit, der ganz allgemein bei Kündigungen zu beachten ist (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV 70 bis 71 sowie 121). Eine Auslegung des "berechtigten Interesses" wird daran zu orientieren sein, ob ein vernünftig denkender und seiner Sozialpflichtigkeit bewußter Vermieter die verfolgten Interessen generell als so erheblich ansehen kann, daß er zur Wahrung dieses Interesses die Vertragsbeendigung herbeiführen würde (Gramlich, Mietrecht, 4. Auflage, Anm. 2 zu § 564 b BGB).

Unter Beachtung des in den genannten Bestimmungen zum Ausdruck gekommenen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit würde ein verständiger Vermieter einen einmaligen Zahlungsrückstand, der innerhalb der Schonfrist ausgeglichen wird, und der zudem den Mieter zur Einrichtung eines Dauerauftrages veranlaßt, nicht zum Anlaß einer ordentlichen Kündigung nehmen. Dann ist jedoch eine "erhebliche Pflichtverletzung" nicht anzunehmen, soweit der Mieter nicht schon öfter in Zahlungsrückstand geraten ist (so auch Staudinger/Sonnenschein, BGB, 12. Auflage, Rdnr. 40 zu § 564 b am Ende).

Nach § 554 Abs. 1 BGB kann der Vermieter unter anderem fristlos kündigen, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Teils des Mietzinses in Verzug ist. Diese Kündigung wird aber unwirksam, wenn der Vermieter bis zum Ablauf eines Monats nach Eintritt der Rechtshängigkeit seines Räumungsanspruchs bezüglich des rückständigen Mietzinses befriedigt wird. Diese Zahlung innerhalb der Schonfrist ist aber nur dann möglich, wenn nicht in einem Zeitraum von zwei Jahren davor bereits einmal von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht worden ist. Allerdings ist bei Zahlungsrückstand auch die Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Ziffer 1 BGB möglich (Kündigungsgrund: erhebliche Vertragsverletzung). Jedenfalls im Grundsatz. Das Amtsgericht Tempelhof/Kreuzberg hat in einer Entscheidung vom 4. August 1992 aber die Ansicht vertreten, daß eine ordentliche Kündigung nach § 564 b Abs. 2 Ziffer 1 BGB nicht möglich ist, wenn der Mieter erstmalig mit zwei Monatsmieten in Zahlungsrückstand gekommen ist und diesen Zahlungsrückstand auch innerhalb der Schonfrist ausgeglichen hat.