Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug; Heilung durch vollständige Zahlung; Schonfristregelung

Der Mieter kann sich nur dann nicht auf Zahlung innerhalb der Schonfrist (§ 554 Abs. 2 BGB) berufen, wenn vorher eine Kündigung ausgesprochen wurde, die durch vollständige Zahlung unwirksam geworden war.

Der Bekl. ist Mieter einer Zweieinhalb Zimmerwohnung im Hause Astraße 25 aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 1.11.1984. Mit Schreiben vom 21.9.1993 kündigten die Kl. das Mietverhältnis fristlos, weil die Mieten für August und September 1993 in voller Höhe nicht bezahlt worden seien. Dem war eine fristlose Kündigung vom 20.7.1993 vorausgegangen, die sich auf die nicht gezahlten Mieten für Juni und Juli 1993 stützte.

Mit der Klageschrift errechnen die Kl. für Januar 1993 bis Oktober 1993 einen Mietrückstand in Höhe von 4.679,24 DM und tragen weiter vor, der Gesamtrückstand sei durch Zahlung vom 29.11.1993 per 30.11.1993 ausgeglichen worden. Die Kl. verlangen Räumung.

Die Klage ist unbegründet, denn das Mietverhältnis der Parteien besteht weiter. Die unstreitige Zahlung der Gesamtmietrückstände innerhalb eines Monats nach Zustellung der Räumungsklage (2.11.1993) hat die Kündigung der Kl. unwirksam gemacht (§ 554 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Kl. können sich dabei nicht darauf berufen, es habe sich um eine wiederholte Kündigung in den letzten zwei Jahren gehandelt, weswegen die Mieterschutzvorschrift des § 554 Abs. 2 BGB nicht mehr anwendbar sei. Nach der ausdrücklichen Formulierung des Gesetzes kann der Mieter sich nur dann nicht auf eine Zahlung innerhalb der Schonfrist berufen, wenn der Kündigung "eine nach Satz 1 unwirksame Kündigung vorausgegangen ist". Die Kündigung vom 20.7.1993 war jedoch durch eine spätere Zahlung des Bekl. nicht unwirksam geworden, denn nach einhelliger Auffassung wäre dazu die Tilgung der gesamten Mietrückstände nötig gewesen. Nach der Klageschrift bestehen jedoch nach wie vor Mietrückstände auch für Januar bis Juli 1993 in Höhe von je 66,48 DM bzw. 66,11 DM. Da die Kündigung vom 20.7.1993 nicht durch spätere (vollständige) Zahlung unwirksam geworden war, ist die weitere Kündigung vom 21.9.1993 bedeutungslos, denn das Mietverhältnis war schon durch die erste Kündigung beendet; eine Räumungsklage war allein auf diese Kündigung zu stützen. Die vollständige Zahlung innerhalb der Schonfrist hat die allein maßgebliche Kündigung vom 20.7.1993 damit unwirksam gemacht.

Wollte man dies anders sehen, wäre eine Umgehung des § 554 Abs. 2 BGB ohne weiteres möglich, indem bei Fortdauer eines Mietrückstandes der Vermieter eine zweite Kündigung nachschiebt und damit dem Mieter die Heilungsmöglichkeit des § 554 BGB nimmt. Eine unbillige Benachteiligung des Vermieters liegt darin nicht, denn er kann, wie ausgeführt, aufgrund der vorangegangenen und nicht unwirksam gewordenen Kündigung Räumung verlangen.

Etwas anderes ergibt sich auch nicht im vorliegenden Fall daraus, daß in den Kündigungen die monatlichen Rückstände von 66,48 DM nicht erwähnt werden. Nach einhelliger Rechtsprechung bedarf eine fristlose Kündigung nicht der Begründung. Daß die Kl. nur einen Teil der Mietrückstände bei ihrer Kündigung anführen, ist keine eindeutige Erklärung dahin, der Rest werde nicht weiterverfolgt und der Bekl. könne, entgegen § 554 BGB, durch Zahlung des angegebenen Teils der Mietrückstände die Kündigung unwirksam machen.

Nach § 554 Abs. 2 BGB kann der Mieter innerhalb eines Monats nach Zustellung einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs den gesamten Mietrückstand tilgen; dann wird die Kündigung unwirksam. Das gilt nicht, wenn in den letzten zwei Jahren schon einmal eine Kündigung auf diese Art unwirksam wurde.

Das AG Tiergarten hatte sich in seinem Urteil vom 3. Januar 1994 mit einem Fall zu beschäftigen, in dem der Vermieter fristlos kündigte und der Mieter daraufhin die Rückstände überwiegend, aber eben nicht ganz zahlte. Als er wieder in Verzug kam, folgte die zweite Kündigung, woraufhin die gesamten Rückstände beglichen wurden. Der Vermieter meinte, hier könne die Zahlung innerhalb der Schonfrist nicht berücksichtigt werden.

Das sah das AG anders, denn die erste Kündigung sei nicht unwirksam geworden, so daß es auf die zweite Kündigung gar nicht ankam.