Kündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung wegen Zahlungsverzug; preisrechtlich überhöhte Gewerbemiete

Zur Frage einer frei vereinbarten Gewerbemiete in Ost-Berlin.

Der Mietvertrag ist jedoch durch die fristlose Kündigung vom 29. Januar 1991 wirksam beendet worden gem. § 554 Abs. 1 BGB. Die Bekl. befand sich im Zeitpunkt der Kündigung mit einem Betrag von mehr als einem Monatsmietzins über einen längeren Zeitraum als zwei Monate in Verzug.

Es kann dahingestellt bleiben, wann die Bekl. den Mietzins für August und Oktober 1990 gezahlt hat. Jedenfalls hat sie für die Monate Oktober bis ein schließlich Dezember 1990 lediglich einen Mietzins von 16.350 DM ge-zahlt. Sie war jedoch zur Zahlung eines monatlichen Mietzinses von 69.114,37 DM gemäß § 4 des Mietvertrages verpflichtet. Die Vereinbarung dieser Mietzinshöhe ist - entgegen der Auffassung der Bekl. - auch für die Zeit von Oktober bis einschließlich Dezember 1990 wirksam. Der vertraglich vereinbarte Mietzins verstößt gegen keine zum damaligen Zeitpunkt in der ehemaligen DDR vorhandene Preisvorschrift.

Zwar waren am 23. Juni 1990 - dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses - entgegen der Auffassung der Kl. die Preisvorschriften der ehemaligen DDR noch nicht außer Kraft gesetzt. Denn dies geschah nicht automatisch durch den Vertrag vom 17. Juni 1990 zwischen der Bundesrepublik Deutschland und der ehemaligen DDR zur Herbeiführung der Wirt- schafts-, Währungs- und Sozialunion, der am 21. Juni 1990 durch Verkündung im Gesetzblatt der DDR in Kraft trat, sondern mußte erst durch noch zu erlassende Bestimmungen des Gesetzgebers der damaligen DDR um gesetzt werden. Dies ergibt sich zum einen aus dem Vertrag selbst, in dem in Artikel 4 davon die Rede ist, daß die DDR die in der Anlage III genannten Bestimmungen aufhebt. Zum anderen ist auch der Gesetzgeber der ehe maligen DDR ersichtlich von der erforderlichen Umsetzung der Grundsätze des Vertrages ausgegangen, da eine Aufhebung der existierenden Preisvorschriften erst durch das Gesetz zur Preisbildung vom 22. Juni 1990 (Gesetzblatt der DDR I Nr. 37, Seite 471), welches am 1. Juli 1990 in Kraft getreten ist, umgesetzt wurde. Dies wäre überflüssig gewesen, wenn der zwischenstaatliche Vertrag bereits die Preisvorschriften beseitigt hätte. Auch wäre dann der Neuerlaß und nicht nur die Beibehaltung von staatlichen Preisregelungen gemäß der Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise vom 25. Juni 1990 (Gesetzblatt der DDR I, Nr. 37, Seite 471) erforderlich gewe-sen. Aber auch bei der Zugrundelegung der Auffassung, daß bei Vertrags-abschluß am 23. Juni 1990 noch nicht alle Preisvorschriften der ehemaligen DDR aufgehoben worden waren, war die Vereinbarung von 69.114,37 DM Mietzins im Monat wirksam möglich, da keine staatliche Preisvorschrift der ehemaligen DDR ersichtlich ist, die einer solchen Absprache entgegensteht. Dies ergibt sich zum einen direkt aus § 4 Abs. 1 der Anordnung über die Ermittlung der Mietpreise und Nutzungsentgelte für Gewerberäume und -objekte vom 23. August 1990 (Gesetzblatt der DDR I Nr. 58, Seite 1424, 25), wonach Mieten und Entgelte, die vor dem 1. Juni 1990 verein-bart worden sind und über den in dieser Anordnung genannten Richtwerten liegen, beibehalten werden können. Auf die Preisbestimmungen dieser Anordnung kann sich die Bekl. auch nicht berufen, da sie erst mit dem Tage ihrer Veröffentlichung am 7. September 1990 in Kraft getreten ist und ge-mäß § 4 Abs. 2 nur für nach dem 1. Juli 1990 geschlossene Verträge gilt. Mithin war die Bekl. nicht berechtigt, nur einen Mietzins von 16.350 DM pro Monat zu zahlen, den sie aus dieser Anordnung ermittelte. Zum anderen ist auch in der Preisanordnung Nr. 415 vom 6. Mai 1955 (Gesetzblatt der DDR I Nr. 439 Seite 330) keine Preisvorschrift zu erkennen, die wirksam die Miethöhe im vorliegenden Fall regelt. Die Vorschrift beinhaltet keinen erkennbaren Regelungsgehalt. Jedenfalls ist durch diese Anordnung kei-ne Preisbestimmung für Mietobjekte getroffen worden. Auch die Verordnung über die Festsetzung von Mietpreisen in volkseigenen und genossenschaftlichen Neubauwohnungen vom 19. November 1991 (Gesetzblatt der DDR I, Nr. 34, Seite 389), die wiederum auf der Verordnung zur Verbesserung von Wohnverhältnissen der Arbeiter und Angestellten vom 10. Mai 1972 (Gesetzblatt der DDR II, Nr. 27, Seite 318) aufbaut, beinhaltet keine Preisbestimmungen für die hier vorliegenden großräumigen Gewerbeflächen, da sie nach § 1 ihren Geltungsbereich selbst auf Neubauwohnungen beschränkt. Ob diese Verordnung

erum auf der Verordnung zur Verbesserung von Wohnverhältnissen der Arbeiter und Angestellten vom 10. Mai 1972 (Gesetzblatt der DDR II, Nr. 27, Seite 318) aufbaut, beinhaltet keine Preisbestimmungen für die hier vorliegenden großräumigen Gewerbeflächen, da sie nach § 1 ihren Geltungsbereich selbst auf Neubauwohnungen beschränkt. Ob diese Verordnung vom 19. November 1981 durch die Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise vom 25. Juni 1990 auf Gewerbeflächen der vorliegenden Art durch den in der Anlage zur Verordnung getätigten Zusatz, daß die Verordnung vom 19. November 1981 auch Räume und Objekte, die von Handwerkern und Gewerbetreibenden gewerblich genutzt werden, gelten soll, kann dahingestellt bleiben, da die Verordnung vom 25. Juni 1991 erst nach dem Mietvertragsabschluß, nämlich am 1. Juli 1990 in Kraft getreten ist.

Nach alledem konnte der Mietzins am 23. Juni 1990 von den Mietvertrags parteien frei vereinbart werden und die Bekl. war dementsprechend zur vollständigen Zahlung verpflichtet.