Kündigung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

Betrieb eines Nachbargeschäftes als Geschäftsgrundlage des Mietvertrages.

Die Klage ist nicht begründet.

Die Bekl. ist zur Entrichtung des Mietzinses nicht verpflichtet, weil sie den Mietvertrag mit Schreiben vom 2.10.1997 fristlos aus wichtigem Grund wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage gekündigt hat.

Geschäftsgrundlage für den Abschluß und den Bestand des Mietvertrags der Parteien war der Betrieb eines Selbstbedienungsmarktes durch die Firma in den bei den Vertragsverhandlungen hierfür vorgesehenen Räumen. Seitens der Klagepartei wurde dazu der Bekl. mit Schreiben vom 18.4.1994 ausdrücklich mitgeteilt, daß der streitgegenständliche Mietvertrag nur wirksam wird, wenn es zum Abschluß des Mietvertrags mit der Firma ... kommt. Bereits zuvor hatten die Parteien nach der Aussage des Zeugen U. im Rahmen der Vertragsverhandlungen am 18.3.1994 besprochen, daß der Betrieb eines Lebensmittelmarktes im Objekt Voraussetzung für die Anmietung der Räumlichkeiten für die Metzgereifiliale sein sollte. Der Inhalt des Gesprächs vom 18.3.1994 wird von dem Makler bestätigt. Ihm war ebenfalls klar, daß die Anmietung durch die Bekl. wegen des erforderlichen Kundenzustroms nur bei der gleichzeitigen Führung eines Lebensmittelmarktes in Frage kam. Er hat das dem Sohn des Geschäftsführers der Kl. entsprechend erläutert.

Die beiderseitige Vorstellung vom Verwendungszweck der Gesamträumlichkeiten ergibt sich außerdem aus der von den Parteien geschaffenen Verbindung der Ladengeschäfte mittels eines Rolltors. Dadurch sollte nicht nur der gewünschte Sichtkontakt vom Lebensmittelmarkt aus hergestellt, sondern darüber hinaus dem Kunden der Eindruck einer einheitlichen Verkaufsfläche vermittelt werden.

Demnach war Geschäftsgrundlage des streitgegenständlichen Mietvertrags die gemeinsame Vorstellung beider Parteien von dem gleichzeitig mit der Metzgereifiliale geführten Betrieb eines Lebensmittelmarktes in den von der Firma ... angemieteten Räumen. Auf dieser Vorstellung baute der Geschäftswille der Parteien auf, nicht auf der Vorstellung von der Anmietung der Räume durch die Firma ... zu einem wie auch immer gearteten Verwendungszweck.

Die Geschäftsgrundlage für den Mietvertrag ist weggefallen. Die Firma ... hat den Betrieb des Lebensmittelmarktes in ihren Räumen bereits zum 31.5.1.997 eingestellt.

Der Umstand, daß die Firma die gemieteten Räume zum Betrieb eines Sportartikelgeschäfts untervermietet hat, ist unerheblich. Von dem Sportartikelgeschäft ist ein Zustrom von Kunden in die Metzgerei nicht in gleichem Maße gewährleistet wie von dem zuvor betriebenen Lebensmittelmarkt.

Der Fleischerladen des Mieters lag neben dem Lebensmittelmarkt; durch ein Rolltor ergab sich der Eindruck einer einheitlichen Verkaufsfläche. Schon vor Abschluß des Mietvertrages war der Betrieb des Lebensmittelmarktes Gegenstand der Vertragsverhandlungen. Als dann statt des Lebensmittelmarktes ein Sportartikelfachgeschäft eingerichtet wurde, kündigte der Fleischer fristlos wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage.

Zu Recht, wie das OLG München mit Urteil vom 23. Juni 1999 befand. Aus den gemeinsamen Vorstellungen beider Parteien während der Vertragsverhandlungen ergebe sich die enge Verknüpfung zwischen dem Betrieb des Lebensmittelladens und dem Fleischerfachgeschäft. Wenn diese Voraussetzungen nicht mehr erfüllt seien, sei ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben.