Kündigung wegen Verzuges mit der Betriebskostennachforderung

Kündigung wegen Verzuges mit der Betriebskostennachforderung; Betriebskostenabrechnung; Umlagemaßstab; Abrechnungseinheit; Erläuterung; Mietereinwendung

1. Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist auch wegen Rückstandes mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von zwei Monatsmieten länger als einen Monat gerechtfertigt.

2. Der Vermieter braucht von ihm gebildete Abrechnungseinheiten nicht zu erläutern.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind gemäß § 346 Abs. 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung verpflichtet. Denn das Mietverhältnis der Parteien ist beendet.

Jedenfalls die Kündigung im Schriftsatz vom 7. November 2014 ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB begründet, die u. a. auf den Rückstand aus der Nebenkostenabrechnung für 2013 gestützt war.

Die Bekl. befanden sich mit der Nachzahlung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung vom 7. August 2014 in Höhe von 1.211,89 € in Verzug. Nachdem ihnen die Abrechnung am 29. August 2014 mit einer Zahlungsfrist bis spätestens zum 1. Oktober 2014 zugestellt worden ist, haben sie bis dahin weder die Zahlung geleistet noch irgendwelche Einwände gegen die Abrechnung erhoben. Auf die Kündigung im Schriftsatz vom 17. Oktober 2014 wegen der Nichtzahlung des Abrechnungssaldos, die jedenfalls als Abmahnung anzusehen ist, haben sie bis zur weiteren Kündigung vom 7. November 2014 nicht reagiert und weder den Saldo ausgeglichen noch Einwendungen erhoben. Auch wenn Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen keine laufenden Zahlungen im Sinne von § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB sind, handelt es sich dennoch um Mietzahlungen und damit um eine Hauptleistungspflicht des Mieters. Deren Nichtzahlung stellt eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Vertragspflichten dar. Angesichts der Höhe des Rückstands, der den Betrag von zwei Monatsmieten deutlich übersteigt und mehr als einen Monat andauert, ist auch von einer hinreichenden Erheblichkeit der Pflichtverletzung auszugehen. Anhaltspunkte, dass den Bekl. der Ausgleich der Forderung unverschuldet nicht möglich gewesen ist, tragen sie nicht vor.

Die von den Bekl. in der Einspruchsbegründung vorgetragenen Beanstandungen gegen die Nebenkostenabrechnung greifen nicht durch und führen zu keiner anderen Beurteilung.

Ohne Erfolg wenden die Bekl. ein, dass die Umlagefläche gegenüber den vorangegangenen Abrechnungen verringert worden sei und darüber hinaus sich die Kosten nicht entsprechend vermindert hätten. Ob der Maßstab der richtige ist, ist Frage der materiellen Richtigkeit. Hiergegen sind, ggf. nach Einsicht in die Unterlagen, konkrete Einwendungen vorzutragen. Allein die Änderung des Maßstabs macht die Abrechnung nicht materiell falsch.

Der Einwand greift auch in der Sache nicht durch. Es ist erkennbar, dass die Kl. eine andere Abrechnungseinheit gebildet hat, nämlich statt Berliner Straße 10 und 12 nur noch die Berliner Straße 10. Anhaltspunkte, dass dies unzulässig ist, sind nicht ersichtlich und werden von den Bekl. auch nicht aufgezeigt. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht gehindert, Abrechnungseinheiten zu bilden. Einer besonderen Erläuterung bedarf dies nicht (BGH, Urteil vom 20. Oktober 2010 - VIII ZR 73/10, GE 2010, 1682; Urteil vom 14. Februar 2012 - VIII ZR 207/11, GE 2012, 954). Der Umstand, dass früheren Abrechnungen eine größere Abrechnungseinheit zugrunde gelegt war, begründet keine rechtsverbindliche Vereinbarung dahin, dass die Vertragsparteien hieran in Zukunft verbindlich festhalten wollten. Aus dem Vorbringen der Bekl. ergeben sich auch keine Anhaltspunkte dafür, dass unter Berücksichtigung der neuen Abrechnungseinheit diese materiell falsch ist. Bereits ausweislich der von den Bekl. vorgelegten Abrechnung für 2012 waren für Kosten, die allein die Berliner Straße 10 betrafen, 506,30 m2 in Ansatz gebracht worden. Wenn nun in der Abrechnung für 2013 505 m2 zugrunde gelegt werden, ist dies kein Indiz für eine falsche Abrechnung.

Die geänderte Fläche war ebenfalls nicht zu begründen. Denn der flächenanteilige Umlegungsmaßstab bedarf keiner weiteren Erläuterung, weil sich dieser aus sich selbst ergibt (BGH, Urteil vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07, GE 2008, 855).

Der pauschale Einwand der Bekl. gegen die Höhe der Kosten im Verhältnis zur früheren Abrechnung für eine größere Abrechnungseinheit bleibt ohne Einsicht in die Abrechnungsunterlagen, welche die Bekl. unstreitig nicht genommen haben, und entsprechende konkrete Angriffe unbeachtlich.

Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund ist auch dann gerechtfertigt, wenn ein Zahlungsrückstand in Höhe von zwei Monatsmieten über einen Zeitraum von mehr als einem Monat aus einer Betriebskostennachforderung besteht.

Die Betriebskostenabrechnung vom 7. August 2014 mit einer Nachforderung in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten wurde dem Mieter am 29. August 2014 zugestellt. Weder bis zum Ablauf der darin genannten Zahlungsfrist (bis spätestens zum 1. Oktober 2014) noch nach der Kündigung vom 17. Oktober 2014 noch nach einer weiteren Kündigung vom 7. November 2014 – jeweils wegen der Nichtzahlung des Abrechnungssaldos – zahlte der Mieter. Begründung: Er vermisse eine Erläuterung der vom Vermieter geänderten Abrechnungseinheit. Außerdem bezweifelte er pauschal die Höhe der Kosten im Verhältnis zur früheren Abrechnung für eine größere Abrechnungseinheit. Das AG hatte die Räumungsklage abgewiesen, u. a. gegen die Abweisung der erhobenen Räumungsklage wandte sich der Vermieter mit seiner Berufung, die insoweit Erfolg hatte.

Nach Ansicht der ZK 63 des LG Berlin war die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund gerechtfertigt, weil der Mieter mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von zwei Monatsmieten über mehr als einen Monat in Rückstand war. Auch wenn Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen keine Mietrückstände im Sinne des § 543 Abs. 3 BGB seien, sei die fristlose Kündigung gerechtfertigt, weil der Mieter seine Hauptleistungspflicht i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB verletzt habe. Die Abmahnung könne in der ersten Kündigung vom 17. Oktober 2014 gesehen werden.

Die Mietrückstände bestünden auch. Die Änderung der Abrechnungseinheit habe keiner Erläuterung bedurft. Die Nachforderung sei auch materiell begründet, weil schon in der früheren Abrechnung für die nun kleinere Abrechnungseinheit etwa dieselbe Fläche zugrunde gelegt worden sei.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Richtig sieht die Kammer, dass die Nichtzahlung der Nachforderung aus einer Betriebskostenabrechnung die Kündigung aus § 543 Abs. 1 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund) rechtfertigen kann (ähnlich AG Mitte, Urteil vom 27. Juli 2000, 2 C 94/99, GE 2000, 1259; AG München, Urteil vom 29. Januar 2009, 412 C 29663/08, ZMR 2009, 696). Jedenfalls gilt das dann, wenn der Mieter mit einer Betriebskostennachforderung in Höhe von zwei Monatsmieten über mehr als einen Monat in Rückstand war. Zutreffend wird auch in der ersten Kündigung vom 17. Oktober 2014 eine Abmahnung gesehen (so schon LG Berlin, Urteil vom 3. August 2010, 63 S 607/09, GE 2010, 1271). Eine Kündigung scheidet nur dann aus, wenn der Mieter zutreffende sachliche Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung geltend macht (OLG München, Urteil vom 28. Februar 2001, 3 U 5169/00, GE 2001, 768 = NJW-RR 2002, 631 = ZMR 2001, 535). Zu Recht hat die Kammer insoweit die Einwendungen gegen die Änderung der Abrechnungseinheit für unberechtigt gehalten. Ebenso, wie die Bildung einer Abrechnungseinheit keiner besonderen Erläuterung bedarf, braucht auch die Änderung der Abrechnungseinheit nicht erläutert zu werden. Die Abrechnung über die Betriebskosten der Verwaltungseinheit ist auch dann formell wirksam, wenn die darin zusammengefassten Gebäude nicht näher bezeichnet werden (BGH, Hinweisbeschluss vom 22. November 2011, VIII ZR 228/11, GE 2012, 479).

Zutreffend hält das LG auch den pauschalen Einwand des Mieters gegen die Höhe der umgelegten Betriebskosten mangels Einsicht in die Abrechnungsunterlagen für unerheblich. Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (OLG Düsseldorf, Urteil vom 22. Juni 2006, 10 U 164/05, GE 2006, 1230; KG, Urteil vom 24. Juli 2006, 8 U 224/05, GE 2006, 1231; LG Berlin, Urteile vom 7. Januar 2011, 63 S 177/10, GE 2011, 612; vom 12. September 2003, 63 S 416/02, GE 2003, 1492; vom 18. September 2003, 62 S 166/03, GE 2003, 1492; vom 4. Juni 2002, 63 S 266/01, GE 2002, 1124; vom 21. August 2001, 64 S 476/00, GE 2001, 1677).