Kündigung wegen unzumutbarer Störung des Hausfriedens

Kündigung wegen unzumutbarer Störung des Hausfriedens; Gesundheitsbeeinträchtigung durch häufige Störung der Nachtruhe; Verunreinigung des Mietobjekts durch Kot und Urin

Verunreinigt ein Mieter den Hausflur durch Kot und Urin, beleidigt er Mitmieter und belästigt sie durch Klingeln und Klopfen mitten in der Nacht, so ist eine fristlose Kündigung auch dann berechtigt, wenn das Verhalten des Mieters krankheitsbedingt ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. ist Mieterin einer Genossenschaftswohnung der Kl. Die Kl. hat am 13. Dezember 2012 die Bekl. wegen Störung des Hausfriedens abgemahnt. Hintergrund waren Beleidigungen und Beschimpfungen anderer Mieter, eine Verunreinigung der Wohnung sowie Sachbeschädigungen und ein von Mitarbeitern der Kl. festgestellter „beißender Uringestank". Die Kl. kündigte am 2. Oktober 2013 das Mietverhältnis wegen Störung des Hausfriedens, Vernachlässigung und Gefährdung der Mietsache fristlos und führte zur Begründung an, dass die Bekl. seit April 2012 andere Hausbewohner belästige und beleidige, zu allen Tages- und Nachtzeiten an den Wohnungstüren anderer Mieter klingele, den Hausflur verunreinige, betrunken im Haus herumirre und so viel Lärm verursache, dass fast wöchentlich Polizei oder Feuerwehr geholt werden müssten. Die - betreute - Bekl. bestreitet Verunreinigungen des Mietobjekts mit Kot und Urin und bestreitet allgemein die gemachten Vorwürfe. Die Kl. hat die behaupteten Verstöße zusätzlich durch Erklärungen von Nachbarn konkretisiert. Das AG hielt die fristlose Kündigung für begründet und erkannte auf Herausgabe der Wohnung.

Insbesondere der starke Uringeruch im Hausflur, das wiederholte Klingeln und Klopfen mitten in der Nacht bei Nachbarn, die Beleidigungen der Nachbarn sowie die Verunreinigung des Hausflurs stellen einen Kündigungsgrund im Sinne der §§ 543 Abs. 1 Satz 2, 569 Abs. 2 BGB bzw. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB dar.

Der ständige Uringeruch, das Verunreinigen des Hausflurs durch Kot und Urin, das „Sturmklingeln" bei anderen Mietern sowie Beleidigungen sind unstreitig.

Die Kl.seite hat im Einzelnen zu den konkreten Vorfällen vorgetragen und entsprechende Schreiben der Mieter mit konkreten Zeitangaben eingereicht. Die Bekl.seite konnte sich dementsprechend nicht auf ein pauschales Bestreiten der Vorfälle zurückziehen, sondern hätte zu den einzelnen Vorgängen vortragen müssen. Die Tatsachen gelten daher gemäß § 138 Abs. 3 ZPO als zugestanden. Auf die Unbeachtlichkeit des Bestreitens hat das Gericht mit Hinweis vom 6.1.2014 hingewiesen.

Bereits der ständige Lärm in den Nachtstunden, mit teilweisem Herausklingeln der Nachbarn, stellt eine unzumutbare Störung des Hausfriedens dar, die zur fristlosen Kündigung berechtigt (Palandt/Weidenkaff, 73. Aufl., § 569 Rn. 14; OLG München ZMR 1996, 557 f.). Die Kündigung ist insbesondere auch bei schuldlosem Verhalten möglich (Palandt aaO. Rn. 13). Zwar sind bei der Interessenabwägung unter anderem das Sozialstaatsprinzip, die Menschenwürde und der Gleichbehandlungsgrundsatz zu berücksichtigen, so dass zu prüfen ist, ob die Störungen eines krankheitsbedingt verwirrten Mitbewohners bei grundgesetzorientierter Wertung noch als hinnehmbar angesehen werden können (vgl. OLG Karlsruhe MDR 2000, 578). Dies ist vorliegend jedoch nicht der Fall. Dabei hat das Gericht die hohe Anzahl der massiven nächtlichen Lärmstörungen genauso berücksichtigt wie den Umstand, dass eine Grenze auch dort überschritten ist, wo höchstpersönliche Rechtsgüter der anderen Mieter (wie Gesundheit oder Ehre) nachhaltig verletzt werden (Palandt aaO., Rn. 14; LG Köln MDR 1974, 232 [Ehre]; AG Hamburg ZMR 2001, 898 [körperliche Integrität]). Das Gericht berücksichtigt hier, dass die häufige Störung der Nachtruhe ebenfalls den Umstand einer Gesundheitsbeeinträchtigung nach sich zieht.

Aufgrund des unsubstantiierten Bestreitens musste keine Beweisaufnahme durch Vernehmung der einzelnen Mieter als Zeugen zu den konkreten Vorgängen erfolgen.

Es kommt daher bereits nicht mehr darauf an, dass bei einer Gesamtabwägung im Übrigen auch die erhebliche Geruchsbelästigung, Verunreinigungen des Hausflurs durch Kot/Urin und Beleidigung gegenüber Nachbarn zu berücksichtigen wäre.

Es kommt weiter nicht mehr darauf an, dass sich die Bekl. sehr wohl den Lärm von Mitnutzern der Wohnung zurechnen lassen muss, die sich teilweise in ihrer Wohnung aufhielten (vgl. Palandt aaO. Rn. 13). Insofern ist es unerheblich, ob diese Personen die Wohnung nur deshalb aufsuchen konnten, weil die Bekl. alkoholbedingt nicht ansprechbar war und die Wohnungstür offenließ.

Schließlich kommt es nicht mehr darauf an, ob die Kl. durch die Mitteilung der zwei durch die Bekl. verursachten Wohnungsbrände einen weiteren Kündigungsgrund nachschieben wollte, wovon im Zweifel auszugehen sein dürfte.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 7, 711 Satz 1 und 2 ZPO. Die Räumungsfrist war gem. § 721 ZPO zu gewähren, da sich nach dem zugrunde liegenden Sachverhalt eine Heimunterbringung durch den Betreuer aufdrängen dürfte, um eine weitere Gefährdung der Bekl. sowie etwaiger Mitbewohner durch alkohol- und krankheitsbedingtes Verhalten zu vermeiden. Dazu ist eine kurze Übergangsfrist zu gewähren, wobei zu berücksichtigen war, dass die Bekl.seite aufgrund des Räumungsverfahrens bereits mit einem Verlust der Wohnung rechnen musste.

Kotet und uriniert ein Mieter in den Hausflur, beleidigt und belästigt er Mitmieter durch Klingeln und Klopfen in der Nacht, ist auch gegenüber einem geistig verwirrten Mieter eine fristlose Kündigung berechtigt.

Die klagende Genossenschaft hat der geistig verwirrten Beklagten nach Abmahnung fristlos gekündigt, weil die Beklagte andere Hausbewohner belästige und beleidige, zu allen Tages- und Nachtzeiten an den Wohnungstüren anderer Mieter klingele, den Hausflur verunreinige, betrunken im Haus herumirre und so viel Lärm verursache, dass fast wöchentlich Polizei oder Feuerwehr geholt werden müssten. Die Räumungsklage hatte Erfolg.

Das Verunreinigen des Hausflurs durch Kot und Urin und das Sturmklingeln bei anderen Mietern sowie die Beleidigung von Nachbarn reichen als Grund für eine fristlose Kündigung aus, und zwar auch dann, wenn der Mieter krankheitsbedingt verwirrt sei. In einem solchen Fall seien das Sozialstaatsprinzip, die Menschenwürde und der Gleichbehandlungsgrundsatz zu berücksichtigen und deshalb zu prüfen, ob sich die krankheitsbedingten Störungen bei einer am Grundgesetz orientierten Wertung noch als hinnehmbar darstellten oder nicht. Angesichts der geschilderten und unstreitigen Umstände sah das Gericht die Grenze der Hinnehmbarkeit überschritten.