Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen

Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen; Mietvertragskündigung durch Räumungsklage

In einer Räumungsklage kann zugleich eine Kündigung enthalten sein, wenn unter Darlegung der Kündigungsgründe unmißverständlich die Beendigung des Mietverhältnisses verlangt wird. (Leitsatz der Redaktion)

Zwischen den Parteien bestand ein Mietvertrag über gewerbliche Räume zum Betrieb einer chemischen Reinigung. Im Rahmen des Mietverhältnisses führte die Kl. als Vermieterin wegen wiederholter Mietzinsrückstände des Bekl. mehrere Rechtsstreitigkeiten gegen ihn. In einem vor dem Landgericht Stuttgart geführten Räumungsverfahren schlossen die Parteien am 15. September 1989 zur Erledigung des Rechtsstreits einen Vergleich. Darin wurde u.a. vereinbart, daß das Mietverhältnis, statt wie bisher vorgesehen am 31. Juli 1994, erst am 31. Juli 1996 enden (Nr. 1 a des Vergleichs) und daß die Miete ab 1. Oktober 1989 unverändert bis zum 31. Juli 1996 monatlich 2.260 DM zuzüglich 316,40 DM MWSt, insgesamt also 2.576,40 DM, betragen sollte. Gemäß § 2 Nr. 2 des Mietvertrages mußte die Kündigung des Mietverhältnisses schriftlich erfolgen.

Nach einem von der Kl. im Jahre 1992 wegen Mietzinsrückständen des Bekl. angestrengten gerichtlichen Verfahren, das später nach Zahlung der Rückstände in der Hauptsache für erledigt erklärt wurde, geriet der Bekl. im Jahre 1993 erneut mehrfach in Zahlungsverzug, und zwar zahlte er die geschuldeten Mieten mit Verspätungen zwischen 8 bzw. 14, 17, 19, 22 und 27 sowie 54, 56, 57, 68 und (im Mai) 112 Tagen. Die Kl. mahnte den Bekl. wegen der unpünktlichen Zahlungen jedenfalls mit einem Schreiben vom 6. September 1993 ab. Der Zugang weiterer Mahnungen ist streitig.

Am 24. Dezember 1993 übergab der Geschäftsführer der Komplementärin der Kl., H. M., dem Bekl. persönlich in den Räumen der chemischen Reinigung ein von dem Prozeßbevollmächtigten der Kl., Rechtsanwalt Dr. E., in deren Auftrag gefertigtes, an den Bekl. gerichtetes Schreiben vom 21. Dezember 1993, in dem wegen der wiederholten unpünktlichen Mietzahlungen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt wurde. Außerdem übergab der Geschäftsführer M. dem Bekl. eine von der Kl. ausgestellte Prozeßvollmacht für Rechtsanwalt Dr. E. zur "Mietvertragskündigung" vom 23. Dezember 1993. Zwischen den Parteien ist streitig, ob das Originalkündigungsschreiben und die Vollmachtsurkunde mit der Originalunterschrift des Geschäftsführers M. übergeben wurden oder jeweils eine Telekopie (Fax). Der Prozeßbevollmächtigte des Bekl. wies die Kündigung mit Schreiben vom 27. Dezember 1993 als inhaltlich nicht gerechtfertigt sowie wegen Fehlens einer Originalvollmacht zurück.

Zeitgleich mit der Kündigung erhob die Kl. Räumungsklage gegen den Bekl. Das Landgericht gab der Klage statt.

Auf die Berufung des Bekl. änderte das Oberlandesgericht dieses Urteil ab und wies die Klage ab.

Die Revision hat Erfolg.

Das Oberlandesgericht hat die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch die Kl. vom 21./24. Dezember 1993 für unwirksam gehalten.

1. Es hat allerdings einen Kündigungsgrund nach § 554 a BGB bejaht, weil in den ständigen unpünktlichen Mietzahlungen des Bekl. unter den gegebenen Umständen und angesichts der Vielzahl der aus diesem Grund geführten Prozesse eine schwerwiegende Pflichtverletzung i.S. von § 554 a BGB zu sehen sei.

Dieser Beurteilung, die der bereits von dem Landgericht vertretenen Auffassung entspricht, und gegen die sich die Revision - als der Kl. günstig - nicht wendet, schließt sich der Senat an (vgl. Palandt/Putzo BGB, 54. Aufl. § 554 a Rdn. 6; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl. § 554 Rdn. 10; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 7. Aufl. Rdn. 998; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. IV Rdn. 511).

Den Ausführungen, mit denen sich die Revisionserwiderung hiergegen wendet, ist nicht zu folgen. Daß sich der Bekl. am 24. Dezember 1993 nicht mit Mietzinszahlungen im Rückstand befand, steht der Annahme eines Kündigungsgrundes im Sinne von § 554 a BGB nicht entgegen. Soweit die Revisionserwiderung geltend macht, die Kl. habe den Bekl. (unstreitig) nicht abgemahnt, trifft dies nicht zu. Nach der Feststellung des Berufungsgerichts ist jedenfalls die Abmahnung mit Schreiben der Kl. vom 6. September 1993 unstreitig, während weitere Mahnungen streitig sind (BU Bl. 5 oben).

2. a) Das Oberlandesgericht hat jedoch die abgegebene Kündigungserklärung als nicht wirksam angesehen, da sie die nach § 2 Nr. 2 des Mietvertrages vereinbarte Schriftform gemäß §§ 127, 126 BGB nicht gewahrt habe. Hierzu hat das Gericht ausgeführt: Nach dem - von der Kl. unzulässigerweise mit Nichtwissen bestrittenen - Vortrag des Bekl. habe dieser sowohl das Kündigungsschreiben als auch die beigelegte Vollmacht lediglich als Fax bzw. Faxkopie erhalten. Das reiche nicht aus. Zwar genüge die Übermittlung von Schriftstücken per Fax grundsätzlich der privatschriftlichen Form des § 127 BGB. Im vorliegenden Fall sei die Erklärung des Klägervertreters aber nicht unmittelbar per Fax an den Bekl. gegangen, sondern zunächst der Kl. übermittelt und von deren Geschäftsführer dem Bekl. persönlich überbracht worden. Angesichts dieser Übermittlungsart habe der Bekl. dem Fax nicht entnehmen können, ob es sich tatsächlich um eine Erklärung des unterzeichnenden Rechtsanwalts gehandelt habe, die ihm (dem Bekl.) mit Willen des Unterzeichners ausgehändigt worden sei. Die Übergabe einer Fernkopie per Boten des Erklärenden sei mit so vielen Unsicherheiten belastet, daß sie auch die gewillkürte Schriftform nicht zu wahren vermöge.

Eine etwaige mündliche Kündigung des Geschäftsführers M. vom 24. Dezember 1993 wäre gemäß §§ 127, 125 BGB unwirksam.

In der Räumungsklage sei im vorliegenden Fall ebenfalls keine Kündigung zu sehen. Denn die Kl. beziehe sich in der Klageschrift nur auf die - von ihrem Geschäftsführer persönlich übergebene - Kündigungserklärung vom 21. Dezember 1993. Der Klageschrift sei daher unter den gegebenen Umständen nicht mit der gebotenen Eindeutigkeit eine eigenständige materiell-rechtliche Kündigungserklärung der Kl. zu entnehmen.

b) Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung im Ergebnis nicht stand.

Dabei kann dahingestellt bleiben, ob nicht entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts davon auszugehen ist, daß der Geschäftsführer M. mit der persönlichen Übergabe des im Auftrag der Kl. von dem von ihr hierzu bevollmächtigten Rechtsanwalt Dr. E. gefertigten Kündigungsschreibens an den Bekl. am 24. Dezember 1993 (vgl. hierzu § 174 Satz 2 BGB sowie Soergel/Leptien, BGB 12. Aufl., § 174 Rdn. 4; BGB-RGRK/Steffen, 12. Aufl., § 174 Rdn. 2) in einer dem Erfordernis der gewillkürten Schriftform gemäß § 127 Satz 1 und Satz 2 BGB nach dem Sinn und Zweck des Schriftformerfordernisses (vgl. dazu BGHZ 97, 283, 285) hinreichend Rechnung tragenden Weise - und damit insgesamt rechtswirksam - die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses erklärt hat.

Dem Berufungsgericht kann nämlich jedenfalls darin nicht gefolgt werden, daß in der Räumungsklage unter den hier gegebenen Umständen eine Kündigung nicht enthalten sei. Wie das Oberlandesgericht selbst nicht verkennt, kann gemäß herrschender Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum in der Räumungsklage eine - zuvor nicht oder nicht wirksam erklärte - (erneute) Kündigung liegen, wenn mit hinreichender Deutlichkeit zu erkennen ist, daß die Klageschrift neben der Prozeßhandlung auch eine materiell-rechtliche Willenserklärung enthalten und nicht lediglich der Durchsetzung einer bereits außerprozessual erklärten Kündigung dienen soll (vgl. BGH, Urteil vom 2. November 1988 - VIII ZR 7/88 = WM 1989, 153, 155; Grapentin in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl. Kap. IV Rdn. 24; Wolf/Eckert aaO. Rdn. 895).

Das ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts hier der Fall. Insoweit ist der Senat zu eigener Auslegung der Klageschrift und zur Ermittlung des in ihr verkörperten Willens der Kl. anhand der erkennbaren Umstände befugt (vgl. Rosenberg/Schwab/Gottwald, Zivilprozeßrecht, 15. Aufl., § 65 III S. 356). Mit der Klageschrift hat die Kl. u.a. nach dem Klageantrag zu 1 beantragt, den Bekl. zur Räumung und Herausgabe der näher bezeichneten Mieträume zu verurteilen. Zur Begründung des Begehrens hat sie im einzelnen dargelegt, wie häufig der Bekl. mit den ihm obliegenden Mietzahlungen in Verzug geraten sei mit der Folge, daß sie, die Kl., gerichtliche Verfahren habe einleiten und Beitreibungsmaßnahmen habe durchführen müssen. Sodann ist sie fortgefahren:

"Die Kl. hat die Zahlungsrückstände des Bekl. zahlreiche Male - u.a. mit Mahnungen vom 9.8., 16.8., 23.8., 30.8, 1.9., 10.9. oder 15.9.1993 - angemahnt. Wiederholt und unmißverständlich hat sie ferner den Bekl. auf seine vertragliche Verpflichtung zur fristgerechten Zahlung hingewiesen, zuletzt mit in - Anlage K 3 - vorgelegtem und dem Bekl. persönlich übergebenen Schreiben vom 6.9.1993. Auch hierdurch sah sich der Bekl. nicht gehindert, ständig und erneut in Zahlungsverzug zu geraten. Fortdauernde unpünktliche Mietzahlung stellt einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages gemäß § 554 a BGB dar."

Anschließend hat sie auf ihr Kündigungsschreiben vom 21. Dezember 1993 verwiesen.

Mit diesen Ausführungen, und zwar insbesondere mit dem Hinweis darauf, daß die fortlaufenden unpünktlichen Mietzahlungen einen Kündigungsgrund im Sinne von § 554 a BGB darstellten, hat die Kl. - auch für den Bekl. hinreichend deutlich erkennbar - zum Ausdruck gebracht, daß sie das Mietverhältnis aus dem genannten Grund gemäß § 554 a BGB mit sofortiger Wirkung beendet sehen wolle und daß die Klage erhoben werde mit dem Ziel, die fristlose Auflösung des Mietverhältnisses zu erreichen. Das reicht aus, um (auch) in der Klageerhebung eine rechtswirksam erklärte fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen grober Pflichtverletzung des Bekl. gemäß § 554 a BGB zu sehen.

In einem Gewerbemietvertrag war vereinbart, daß eine Kündigung schriftlich zu erfolgen habe. Kraft Gesetzes gilt dies ansonsten nur für Wohnraummietverhältnisse. Wegen fortdauernder unpünktlicher Mietzahlung kündigte der Vermieter fristlos, dies jedoch durch Telefax. Die Räumungsklage wurde vom Oberlandesgericht wegen Nichteinhaltung der Schriftform abgewiesen.

In seinem Urteil vom 6. November 1996 war der Bundesgerichtshof anderer Meinung. Die Räumungsklage sei hier zugleich auch als fristlose Kündigung aufzufassen, weswegen jedenfalls die Schriftform gewahrt sei. Es sei nicht nötig, daß ausdrücklich in der Räumungsklage auch die Kündigung wiederholt werde. Aus der Darlegung der Kündigungsgründe, nämlich der dauernd unpünktlichen Mietzahlung und dem Räumungsverlangen sei auch für den Mieter zu entnehmen gewesen, daß das Mietverhältnis gekündigt werden solle.

Die Entscheidung ist zweifelhaft, denn ein Vermieter, der schlicht eine Räumungsklage erhebt, will nicht mit der Klage die fristlose Auflösung des Mietverhältnisses erreichen, wie der BGH wörtlich ausführt. Diese Auflösung ist nämlich schon vorher durch die fristlose Kündigung bewirkt worden. Die Räumungsklage zieht nur die rechtlichen Konsequenzen daraus. Der Vermieter, der sichergehen will, sollte daher in der Räumungsklage vorsorglich die Kündigung ausdrücklich wiederholen.