Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung nach einer weiteren infolge leichter Nachlässigkeit erfolgten Verspätung

Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung nach einer weiteren infolge leichter Nachlässigkeit erfolgten Verspätung; Bagatellverstoß

Eine Kündigung wegen erneut verspäteter Zahlung nach bereits erfolgter Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung kann unwirksam sein, wenn es sich dabei um einen geringfügigen Vertragsverstoß handelt.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. zu 1 ist Mieter, die Bekl. zu 2 Untermieterin der streitgegenständlichen Wohnung. [...]

Nachdem es in mehreren Monaten des Jahres 2011 zu unpünktlichen Mietzahlungen gekommen war, teilte die Hausverwaltung mit Schreiben vom 27.9.2011 u. a. mit:

„Wir mahnen Sie wegen ständiger unpünktlicher Zahlung Ihrer Miete ab. Einen Kontoauszug vom heutigen Tage erhalten Sie als Anlage. Sollten Sie künftig Ihre Miete nicht vertragsgemäß entrichten, werden wir das Mietverhältnis kündigen ..."

Nachdem die Miete für März 2012 am 12.3.2012 gezahlt worden war, erklärte die Kl. mit Schreiben vom 20.3.2012 die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung.

Der Bekl. zu 1 wandte sich mit Schreiben vom 25.3.2012 an die Kl. und bat um Rücknahme der Kündigung, da er sich „um Klärung des banktechnischen Fehlers bemühe ...". Dem Schreiben war u. a. die Bestätigung eines ausgelösten Nachforschungsauftrags bezüglich des Überweisungsauftrags beigefügt.

Die Kl. hat in der Klageschrift neuerlich die fristlose, hilfsweise ordentliche Kündigung erklärt und Räumung und Herausgabe der Wohnung verlangt. [...]

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die durch die unstreitigen verspäteten Mietzahlungen vorliegenden Pflichtverletzungen stellten sich hier als Bagatellfall dar, der weder zur fristlosen noch zur fristgemäßen Kündigung berechtige. Nach der Abmahnung sei stets pünktlich gezahlt worden. Dem Schreiben des Bekl. zu 1 vom 25.3.2012 sei zu entnehmen, dass er sich um pünktliche Zahlungen bemühe. Es könne dahin gestellt bleiben, ob ein etwaiges Bankverschulden zurechenbar sei. Denn angesichts des seit 1996 bestehenden Mietverhältnisses, der ausdrücklichen Entschuldigung und der Aufklärungsbemühungen bei der Bank könne hier nicht davon ausgegangen werden, dass die Kl. auf eine pünktliche Zahlungsweise nicht mehr vertrauen könne.

Die gem. §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache nicht zum Erfolg; sie ist unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Weder die Kündigung vom 20.3.2012 noch die in der Klageschrift erklärte sind als fristlose oder fristgemäße Kündigungen (§§ 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 BGB) wirksam.

Gemäß § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB liegt ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Dabei setzt die Kündigung wegen einer Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag gemäß § 543 Abs. 3 BGB eine erfolglose Abmahnung voraus.

Nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter ein Mietverhältnis über Wohnraum nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Ein solches Interesse liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB insbesondere dann vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt ‑ anders als die fristlose Kündigung i. S. v. § 543 Abs. 1, 3 BGB - eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter nicht voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (BGH v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, GE 2008, 114).

Vorliegend kann dahinstehen, ob - angesichts der bestrittenen Beifügung eines Kontoauszugs - das Schreiben vom 27.9.2011 seine Aufgabe als solche für eine fristlose Kündigung überhaupt erfüllen kann, wenn es die Zahlungstermine in einzelnen Monaten nicht konkret benennt. Die Abmahnung soll nämlich dem Mieter Gelegenheit zur Änderung seines Verhaltens geben. Zweck des Abmahnungserfordernisses ist es, dem Mieter vor Vertragsbeendigung noch eine Chance zu vertragsgemäßem Verhalten einzuräumen (BGH v. 11.1.2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508). Dafür wäre möglicherweise die Bezeichnung der einzelnen beanstandeten Vertragsverstöße erforderlich, damit der Mieter gegebenenfalls geeignete Maßnahmen zu ihrer zukünftigen Vermeidung ergreifen oder aber sie auch konkret widerlegen kann.

Hier ist es einerseits unstreitig, dass die beanstandeten Verspätungen im Jahre 2011 bei den jeweiligen Zahlungen aufgrund der damals eingetretenen Arbeitslosigkeit des Bekl. zu 1 erfolgt sind; andererseits kann zu Lasten der Bekl. die Wirksamkeit der Abmahnung unterstellt werden, weil die Kündigungen im Ergebnis aufgrund anderer Umstände materiell unbegründet sind.

Es kann ferner dahin stehen, worauf die unstreitig im März 2012 neuerlich eingetretene Verspätung bei der Zahlung der Miete beruht, ob also die am Sonntag, dem 4.3.2012 vorgenommene Online-Überweisung, die mithin nach dem 2. Werktag erfolgte, tatsächlich auf einem Verschulden der Bank beruht oder nicht.

Denn jedenfalls muss der Mieter für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen wie für eigenes Verschulden einstehen (BGH v. 25.10.2006 - VIII ZR 102/06, GE 2007, 46 = NJW 2007, 428). Zu den Erfüllungsgehilfen gehört auch die vom Mieter beauftragte Bank (LG Düsseldorf v. 26.2.1991 - 24 S 638/90 -, WuM 1992, 369), so dass dieser Umstand im Rahmen der fristgemäßen Kündigung, die ein solches Verschulden erfordert, jedenfalls zu Lasten der Bekl. wirken würde.

Allein die unstreitige Tatsache, dass nach dem Abmahnschreiben nur im März 2012 eine neuerliche Verspätung bei der Mietzahlung eintrat, hindert allerdings die Begründetheit nicht.

Denn eine Kündigung ist nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen der Abmahnung und dem Zugang der Kündigung nur ein Zahlungstermin liegt, zu dem die Miete nicht pünktlich eingegangen ist. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen muss das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

Allerdings können im Einzelfall Ausnahmen in Betracht kommen, die sich jedoch nicht schematisch bestimmen lassen. Denkbar ist dies etwa in einem Bagatellfall, der von den konkreten Umständen des jeweiligen Einzelfalls abhängt (BGH v. 11.1.2006 - VIII ZR 364/04, GE 2006, 508; LG Berlin v. 11.9.2009 - 63 S 316/08, zit. n. juris für eine leichte Nachlässigkeit beim Ausfüllen des Überweisungsträgers nach der Abmahnung, die im Tagesgeschäft jedem einmal passieren kann).

So ist es hier: Die vorgenommene Online‑Banküberweisung vom 4.3.2012 ist aus ungeklärten Gründen, denen jedenfalls ersichtlich keine fehlende Kontodeckung - wie sich aus dem Schreiben der Bank vom 23.3.2012 ergibt - zugrunde lag, nicht ausgeführt worden; der Bekl. zu 1 hat unmittelbar nach Kenntnis von der gescheiterten Überweisung die Miete gezahlt, die am 12.3.2012 bei der Kl. einging, und mit dem Schreiben vom 25.3.2012 die Erteilung einer Einzugsermächtigung angeboten. Auch wenn ein etwaiger Schreibfehler bei der Überweisung vom Bekl. zu 1 zu vertreten wäre, ist diese leichte Nachlässigkeit nicht geeignet, das Vertrauen der Kl. in eine nach Abmahnung geänderte Zahlungsweise zu erschüttern.

Die Kündigungen sind auch nicht als ordentliche Kündigungen nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB begründet. Aufgrund der obigen Ausführungen liegt lediglich ein geringfügiger Vertragsverstoß vor, so dass von einer hinreichend erheblichen Pflichtverletzung nicht ausgegangen werden kann. Nur unerhebliche Zuwiderhandlungen gegen Vertragspflichten begründen ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht.

Mahnt der Vermieter den Mieter wegen unpünktlicher Mietzahlung ab, so kann eine Kündigung wegen danach erfolgter weiterer verspäteter Zahlung trotzdem unwirksam sein, wenn es sich dabei um einen geringfügigen Vertragsverstoß handelt.

Der Vermieter mahnte den Mieter wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung im September 2011 ab. Im März 2012 zahlte der Mieter die Miete am 12. März 2012. Daraufhin kündigte ihm der Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich. Der Mieter bat umgehend um Rücknahme der Kündigung, da er sich „um Klärung des banktechnischen Fehlers bemühe ...". Dem Schreiben war u. a. die Bestätigung eines ausgelösten Nachforschungsauftrags bezüglich des Überweisungsauftrags beigefügt. Das AG wies die Räumungsklage ab, weil die unstreitig verspätete Mietzahlung sich hier als Bagatellfall darstelle.

Das LG Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Grundsätzlich müsse der Mieter zwar für ein Verschulden seines Erfüllungsgehilfen wie für eigenes Verschulden einstehen, und zu den Erfüllungsgehilfen gehöre auch die beauftragte Bank.

Ferner sei eine Kündigung nicht bereits deshalb unwirksam, weil zwischen Abmahnung und Kündigungszugang nur ein Zahlungstermin mit unpünktlicher Zahlung liege. Insbesondere nach fortdauernd unpünktlichen Mietzahlungen müsse das Verhalten des Mieters nach einer Abmahnung mit Kündigungsandrohung geeignet sein, das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen.

Allerdings könnten nicht schematisch bestimmbare Ausnahmen in Betracht kommen (Bagatellfälle). So sei es hier: Die vorgenommene Online-Banküberweisung sei aus ungeklärten Gründen (eine fehlende Kontodeckung habe nicht vorgelegen) nicht ausgeführt worden; der Mieter habe unmittelbar nach Kenntnis von der gescheiterten Überweisung die Miete gezahlt und Erteilung einer Einzugsermächtigung angeboten. Auch wenn ein Schreibfehler bei der Überweisung vom Mieter zu vertreten wäre, sei diese leichte Nachlässigkeit nicht geeignet, das Vertrauen des Vermieters in eine nach Abmahnung geänderte Zahlungsweise zu erschüttern. Das gelte auch für die fristgerechte Kündigung.