Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Stellt der Mieter nach entsprechender Abmahnung nicht nur nicht sein unpünktliches Zahlungsverhalten ein, sondern steigert sein vertragswidriges Verhalten dadurch, dass er weitere Mieten überhaupt nicht zahlt, liegt ein die Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB vor. Dieses Verhalten rechtfertigt ebenfalls die ordentliche Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist auch begründet, denn bereits die fristlose Kündigung vom 9. April 2008 hat das Mietverhältnis beendet, §§ 546 Abs. 1, 543 Abs. 1 Satz 2, 566 BGB.

a) Die Kündigung ist durch den vollständigen Ausgleich des Mietrückstandes nach Zustellung der Klage am 18. Juli 2008 und des Versäumnisurteils am 6. September 2008 durch Zahlung am 11. September 2008 zwar nicht nach §§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3, 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gerechtfertigt, vgl. §§ 543 Abs. 2 Satz 2, 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB.

b) Allerdings ist durch die Zahlung nicht die außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund wegen Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung nach § 543 Abs. 1 BGB entfallen, denn der Anwendungsbereich der §§ 543 Abs. 2 Satz 2, 569 Abs. 2 Nr. 2 BGB beschränkt sich auf die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB (vgl. BGH, Urteil v. 11.1.2006 - VIII ZR 364/04 Rn. 13 m.w.N., zit. nach juris; GE 2006, 508).

aa) Da die Vorvermieterin bereits wirksam gekündigt hatte, ist die Kl. mit ihrer Eintragung ins Grundbuch in das von der Veräußerin bereits begründete Abwicklungsverhältnis mit der Folge eingetreten, dass sie die Herausgabe der Mieträume verlangen kann (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 2. Aufl., § 566 Rn. 48).

bb) Der Wirksamkeit der Kündigung entgegen steht nicht bereits ein Begründungsmangel. Die Kündigungserklärung genügt hinsichtlich der Begründung vielmehr den Anforderungen der §§ 568, 569 Abs. 4 BGB. Entgegen der Auffassung des Bekl. hat die Rechtsvorgängerin der Kl. den wichtigen Grund hinreichend bestimmt angegeben. Die Begründung soll lediglich sicherstellen, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat, ohne dass zu hohe und formalistische Anforderungen an die Begründung zu stellen sind (vgl. Begründung des BT-Rechtsausschusses, BT-Drs. 14/5663 S. 82).

Dem genügen die Angaben des Kündigungsschreibens vom 9. April 2008. Vor dem Hintergrund des vorangegangenen außergerichtlichen Schriftverkehrs, insbesondere der Abmahnung vom 11. Oktober 2007 wusste der Bekl., dass die Vertragspartnerin sein unzuverlässiges und unpünktliches Zahlungsverhalten nicht mehr hinzunehmen bereit war. Das vollständige Ausbleiben von Mietzahlungen im Nachgang zu der Abmahnung stellt sich als Steigerung des beanstandeten vertragswidrigen Verhaltens, nicht hingegen als ein anderer Kündigungsgrund dar. Es ist lebensfremd anzunehmen, dass der Vermieter mit der Beanstandung unpünktlicher Mietzahlungen nicht zugleich zum Ausdruck bringt, dass er nicht nur auf die Pünktlichkeit, sondern auch auf die Veranlassung der Zahlung Wert legt. Daraus einen Verstoß gegen die Begründungspflicht herzuleiten hieße, entgegen der Intention des Gesetzgebers formalistische Hürden aufzustellen, die sich sachlich nicht rechtfertigen lassen. Es gibt keinen Grund, einen Mieter, der "nur" unpünktlich zahlt, schlechter zu stellen als den Mieter, der nach unpünktlichen Zahlungen diese ganz einstellt. Unpünktliche, unvollständige und vollständig ausbleibende Mietzahlungen sind Varianten eines Kündigungsgrundes: des vertragswidrigen Zahlungsverhaltens.

Unabhängig davon hat die Rechtsvorgängerin der Kl. in der Abmahnung neben den unpünktlichen Mietzahlungen bereits das Ausbleiben von Mietzahlungen (Septembermieten) beanstandet; die in der Abmahnung und im außergerichtlichen Schriftverkehr in Bezug genommenen unvollständigen Mietzahlungen hat sie wiederum auch im Kündigungsschreiben aufgeführt, ebenso wie die weiterhin offenen Septembermieten. Die Kl. bzw. deren Rechtsvorgängerin hat damit in den Schreiben für den Bekl. erkennbar den Zusammenhang zwischen den Varianten seines vertragswidrigen Zahlungsverhaltens hergestellt.

cc) Mit dem Abmahnschreiben vom 11. Oktober 2007 ist zudem dem Erfordernis des § 543 Abs. 3 Satz 1 genügt. Das Abmahnschreiben war den Anforderungen des Gesetzgebers entsprechend geeignet, dem Bekl. das beanstandete Verhalten zu verdeutlichen und gab ihm die Möglichkeit, die Vertragsbeendigung durch eine Änderung seines Verhaltens abzuwenden (vgl. BT-Drs. 14/5663, S. 69).

dd) Da der Bekl. nach der Abmahnung nicht nur nicht sein unpünktliches Zahlungsverhalten eingestellt hat, sondern sein vertragswidriges Verhalten dadurch gesteigert hat, dass er die Mietzahlungen für den Monat September 2007 nicht innerhalb der gesetzten Frist nachgeholt und zudem die Miete für den Monat März 2008 nicht gezahlt hat, ist auch ein die Kündigung rechtfertigender wichtiger Grund im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben. Ein solcher Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Fortdauernd unpünktliche und unvollständige Mietzahlungen können einen Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung im Sinne von § 543 Abs. 1 BGB bilden (vgl. BGH a.a.O.).

Das Amtsgericht hat die Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB im Rahmen seiner Feststellungen zur Nachhaltigkeit der Zahlungsunpünktlichkeit überspannt. Zu Recht verweist die Kl. unter Vorlage des umfangreichen außergerichtlichen Schriftverkehrs darauf, dass der Bekl. - wie in der Abmahnung beanstandet - nicht nur unpünktlich oder gar nicht die Mieten zahlte, sondern trotz zahlreicher Hinweise des Vermieters auch nicht vollständig. Die offenen Restmieten, teilweise aus 2006, sind in der Kündigung vom 9. April 2008 ebenso wie in der Klageschrift genau benannt. Auch dabei handelt es sich letztlich nur um eine Variante vertragswidrigen Zahlungsverhaltens, das den Gegenstand der Abmahnung wie auch der Kündigung(en) und der darauf gestützten Räumungsklage darstellt.

Vor dem Hintergrund ihrer intensiven außergerichtlichen Bemühungen durfte die Rechtsvorgängerin der Kl. davon ausgehen, dass der Bekl. nach der Abmahnung sein vertragswidriges Verhalten sofort einstellt, um das Vertrauen des Vermieters in eine pünktliche Zahlungsweise wiederherzustellen (vgl. Maßstäbe des BGH, a.a.O., Rn. 15). Soweit es diesbezüglich der Inanspruchnahme externer Hilfe bedurfte, war der - anwaltlich beratene - Bekl. gehalten, sich umgehend darum zu bemühen. Dies ist nach dem Vortrag des Bekl. unter Vorlage entsprechenden Schriftverkehrs erst nach der Kündigung bzw. nach Erlass des Versäumnisurteils in erster Instanz, nicht aber nach der Abmahnung geschehen. Dieses Verhalten war nicht geeignet, das für die Fortsetzung des Dauerschuldverhältnisses erforderliche Vertrauen wiederherzustellen.

ee) Auch die nach § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderliche Berücksichtigung eines etwaigen Verschuldens der Vertragspartner und die Abwägung der wechselseitigen Interessen rechtfertigt hier keine andere Entscheidung. Vermieterseits wurden ausweislich des außergerichtlichen Schriftverkehrs zahlreiche, allerdings erfolglose Versuche unternommen, den Bekl. zur pünktlichen und vollständigen Mietzahlung anzuhalten. Es wurde ihm auch mit der Möglichkeit von Ratenzahlungen entgegengekommen. Soweit er aufgrund seiner Einkommensverhältnisse neben seinem Arbeitsentgelt Sozialleistungen benötigte, lag die entsprechende Antragstellung ausschließlich in seiner Verantwortung, nicht aber in der des Vermieters. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund, dass die Abmahnung ihm die Dringlichkeit entsprechender Schritte verdeutlicht hat und er zudem anwaltlich beraten war.

Auch der Umstand, dass der Bekl. seit dem 16. Juni 2008 von der Wohnhilfe PdL u. a. in Behördenangelegenheiten unterstützt wird und das JobCenter die laufenden Mietzahlungen (vorerst) übernommen hat, lässt nicht ein Interesse der Kl. an der Beendigung des Mietverhältnisses entfallen. Es ist entgegen der Auffassung des Bekl. keine Garantie dafür, dass er seine wohl unstreitig bestehende Spielsucht beherrscht, noch dafür, dass nunmehr Anträge beim JobCenter und gegebenenfalls anderen Behörden rechtzeitig gestellt werden, denn Voraussetzung dafür ist immer eine Mitwirkung des Bekl.

b) Auch die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses ist nach vorstehend genannten Tatsachen wirksam. Die unpünktlichen, unvollständigen und teilweise ganz ausgebliebenen Mietzahlungen begründen auch das Recht des Vermieters zur ordentlichen Kündigung (vgl. BGH a.a.O., m. w. N.). Ein Ausgleich der Rückstände innerhalb der Frist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB steht auch einer hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung nicht entgegen (BGH, Urteil vom 16.2.2005 - VIII ZR 6/04, zit. nach juris; GE 2005, 429).

Da die Rechtsvorgängerin der Kl. den Bekl. vor der Kündigung abgemahnt hat, bedarf es keiner Entscheidung, ob auch der ordentlichen Kündigung wegen schuldhafter, nicht unerheblicher Vertragsverletzungen eine Abmahnung oder sogar eine mit Kündigungsandrohung versehene (qualifizierte) Abmahnung vorauszugehen hat. Hat der Vermieter - wie hier - eine Abmahnung mit Kündigungsandrohung ausgesprochen, so ist eine erneute Zahlungsunpünktlichkeit bei der Würdigung des Gewichts der Vertragsverletzung und des Verschuldens des Mieters zu berücksichtigen. Zu Lasten des Bekl. fällt dabei auch hier die Steigerung des vertragswidrigen Verhaltens durch die Einstellung der Mietzahlungen nach der Abmahnung und vor Ausspruch der Kündigung ins Gewicht.

Zahlt der Mieter nach Abmahnung weiterhin unpünktlich und setzt dann noch eins drauf, indem er teilweise überhaupt keine Miete mehr zahlt, sind sowohl fristlose als auch ordentliche Kündigung berechtigt.

Der Mieter kam offenbar außer Tritt (bestehende Spielsucht). Er zahlte die Miete unpünktlich und wurde entsprechend abgemahnt. Dadurch änderte sich nichts, im Gegenteil, nun blieben Mietzahlungen teilweise völlig aus. Das führte zur fristlosen und ordentlichen Kündigung und zu einer entsprechenden Zahlungsklage des Vermieters. Die ausstehenden Mieten wurden (offenbar vom JobCenter) innerhalb der Schonfrist gezahlt. Der Vermieter beharrte aber auf Räumung. Das Amtsgericht wies die Klage ab, was zur Berufung des Vermieters führte.

Die ZK 65 des Landgerichts Berlin verurteilte zur Räumung. Das Amtsgericht habe die Anforderungen an das Vorliegen eines wichtigen Grundes im Sinne des § 543 Abs. 1 BGB im Rahmen seiner Feststellungen zur Nachhaltigkeit der Zahlungsunpünktlichkeit überspannt. Zu Recht verweise der Vermieter unter Vorlage des umfangreichen außergerichtlichen Schriftverkehrs darauf, dass der Mieter - wie in der Abmahnung beanstandet - nicht nur unpünktlich oder gar nicht die Miete zahle, sondern trotz zahlreicher Hinweise des Vermieters auch nicht vollständig. Auch dabei handele es sich letztlich nur um eine Variante vertragswidrigen Zahlungsverhaltens, das den Gegenstand der Abmahnung wie auch der Kündigungen und der darauf gestützten Räumungsklage darstelle. Auch der Umstand, dass der Mieter jetzt eine Unterstützung für Behördenangelegenheiten erhalten und das JobCenter die laufenden Mietzahlungen (vorerst) übernommen habe, lasse ein Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht entfallen. Es sei entgegen der Auffassung des Mieters weder eine Garantie dafür, dass er seine wohl unstreitig bestehende Spielsucht beherrsche, noch dafür, dass nunmehr entsprechende Anträge rechtzeitig gestellt würden, denn Voraussetzung dafür sei immer eine Mitwirkung des Mieters.