Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung

Der Erfolg einer Abmahnung wegen unpünktlicher Mietzahlung soll sich darin zeigen, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird. Demgemäß genügt eine einmalige neuerliche Verspätung nach der Abmahnung regelmäßig zur Begründetheit der fristlosen Kündigung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um den Räumungsanspruch der Kl. Mit Schreiben vom 16.1.2008 mahnten die Kl. den Bekl. wegen unpünktlicher Mietzahlungen im Zeitraum zwischen Januar und Dezember 2007 ab. In der Klageschrift vom 14.5.2008, dem Bekl. zugestellt am 7.6.2008, erklärten die Kl. die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses u. a. auch wegen Zahlungsverzögerungen durch den Bekl.

Mit Schreiben vom 9.6.2008 erklärten die Kl. die fristlose, hilfsweise auch ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs sowie wegen verspäteter Mietzahlungen. Den Zahlungsrückstand aus der vorbezeichneten Kündigung vom 9.6.2008 glich der Bekl. durch Zahlung am 10.7.2008 aus.

Das AG hat der Räumungsklage stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, die in der Klageschrift vom 14.5.2008 enthaltene fristlose Kündigung wegen fortgesetzt unpünktlicher Mietzahlungen sei wirksam. Durch den am 10.7.2008 erfolgten Zahlungsausgleich hinsichtlich der rückständigen Miete sei zwar die darin enthaltene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs wirkungslos geworden (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB), aufgrund der Abmahnung mit Schreiben vom 16.1.2008 wegen unpünktlicher Mietzahlungen sei aber dennoch eine schuldhafte Pflichtverletzung des Bekl. gegeben. Denn er habe den Mietzins für den Monat April 2008 erst am 26.5.2008 gezahlt und den Mietzins für Mai 2008 erst am 30.6.2008.

Gegen dieses Teilurteil wendet sich der Bekl. mit der Berufung.

Den Kl. steht gegenüber dem Bekl. ein Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von diesem innegehaltenen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1 BGB zu. Die fristlose Kündigung vom 14.5.2008 (Klageschrift) ist gemäß § 543 Abs. 1 BGB wirksam.

Der Bekl. ist mit Schreiben vom 16.1.2008 wegen unpünktlicher Mietzahlungen im Zeitraum zwischen Januar und Dezember 2007 abgemahnt worden. Insofern ist zwischen den Parteien unstreitig, dass der Mietzins für Dezember 2007 am 2.1.2008 gezahlt worden ist. Entgegen der Auffassung des Bekl. war die Durchführung der Leistungshandlung hierfür an dem auf einen Montag fallenden 31.12.2007 sehr wohl faktisch möglich, denn es handelt sich um einen Werktag. Ferner ist der Mietzins für Januar 2007 erst am 15.2.2007 eingegangen.

In der in der Klageschrift enthaltenen Kündigung ist des Weiteren eine neue Verspätung des Bekl. aufgeführt; denn der Mietzins für April 2008 war bis zum 8.5.2008 nicht bei den Kl. eingegangen. Soweit darüber hinaus Rückstände betreffend die Miete aufgeführt werden, so sind diese zwar vom Bekl. mit seiner Zahlung vom 10.7.2008 ausgeglichen worden, dies ändert aber nichts an dem Umstand, dass es sich auch insoweit um Zahlungsverzögerungen handelt. Anders als der Bekl. meint, stellt ein Zahlungsrückstand, der später ausgeglichen wird, eine Zahlungsverzögerung dar, weil zum Fälligkeitszeitpunkt die Erfüllungswirkung des § 362 BGB nicht eingetreten ist, so dass nicht zur gehörigen Leistungszeit erfüllt worden ist.

Auch muss das Abmahnschreiben selbst nicht im Kündigungsschreiben genannt werden, unabhängig davon, dass eine Abmahnung im Sinne von § 543 Abs. 3 BGB Wirksamkeitsvoraussetzung für die Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen ist. Sofern in einem späteren Rechtsstreit der Zugang des Abmahnschreibens oder die darin aufgeführten Verzögerungen streitig werden, ist allerdings der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Seine Funktion - nämlich die Warnung des Mieters - hat es aber erfüllt, wenn es ihm - wie hier - unstreitig zugegangen ist.

Da sich des Weiteren ausweislich des Urteils des BGH vom 11.1.2006, VIII ZR 364/04 (GE 2006, 508) der Erfolg der Abmahnung darin zeigen soll, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird, genügt eine einmalige neuerliche Verspätung nach der Abmahnung zur Begründetheit der fristlosen Kündigung regelmäßig. Ein vom BGH in Bezug genommener Bagatellfall liegt - angesichts der oben aufgeführten Verspätungen - hier auch nicht vor.

Des Weiteren wäre wegen des Fristablaufs jedenfalls die ordentliche Kündigung vom 9.6.2008 wirksam, so dass das Mietverhältnis per 31.3.2009 beendet wäre.

Grundsätzlich genügt eine einmalige neuerliche Verspätung nach der Abmahnung zur Begründetheit der fristlosen Kündigung.

Der Mieter wurde wegen ständig unpünktlicher Mietzahlung abgemahnt. Dennoch gingen danach Mieten wiederum verspätet ein. Der Vermieter kündigte daraufhin fristlos und hilfsweise ordentlich. Die Räumungsklage des Vermieters hatte beim Amtsgericht Erfolg, was zur Berufung des Mieters führte.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, wies die Berufung zurück. Die fristlose Kündigung sei gem. § 543 Abs. 1 BGB wirksam. Der Mieter habe trotz vorangegangener Abmahnung wiederum die Miete unpünktlich gezahlt. Er habe zwar den Mietrückstand später ausgeglichen. Ein Zahlungsrückstand, der später ausgeglichen werde, stelle jedoch eine Zahlungsverzögerung dar, weil zum Fälligkeitszeitpunkt die Erfüllungswirkung des § 362 nicht eingetreten sei, so dass nicht zur gehörigen Leistungszeit erfüllt worden sei. Da sich des Weiteren ausweislich des Urteils des BGH vom 11. Januar 2006, VIII ZR 364/04 (GE 2006, 508) der Erfolg der Abmahnung darin zeigen solle, dass das beanstandete Verhalten nicht wiederholt wird, genüge regelmäßig eine einmalige neuerliche Verspätung nach der Abmahnung zur Begründetheit der fristlosen Kündigung.