Kündigung wegen ungenehmigter Hundehaltung

Kündigung wegen ungenehmigter Hundehaltung; Tierhaltung

Eine ungenehmigte Hundehaltung trotz Abmahnung ist eine erhebliche Pflichtverletzung des Mieters, die den Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. Die Haltung von Hunden ist nach § 7 des Mietvertrages verboten, doch hat sich die Kl. bei Mietvertragsabschluss damit einverstanden erklärt, dass der Ehemann der Bekl. zu 2 (der nicht selber in der Wohnung wohnt) seinen Hund bei Besuchen mitbringen darf. Die Kl., die behauptet, dass die Bekl. den Hund permanent in der Wohnung hielten, hat die Bekl. mit Schreiben vom 8.1.2011 gebeten, die Hundehaltung zu beenden und mit Schreiben vom 11.3.2011 abgemahnt. Mit Schreiben vom 11.3.2011 und erneut in der Klageschrift erklärte die Kl. die fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die auf Räumung und Herausgabe der Mietwohnung gerichtete Klage hat das Amtsgericht abgewiesen.

II. [...] 2. Die Berufung hat in der Sache Erfolg. Die Kl. hat einen Anspruch gegen die Bekl. gem. § 546 BGB auf Räumung und Herausgabe der von ihnen innegehaltenen Wohnung, da jedenfalls die in der Klageschrift erklärte ordentliche Kündigung das Mietverhältnis zum 31.8.2011 (vgl. § 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB) beendet hat.

Die Kl. hat ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB, da die Bekl. ihre vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt haben (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), indem sie entgegen der vertraglichen Vereinbarung einen (eigenen) Hund in der Wohnung gehalten haben. Es war - was zwischen den Parteien unstreitig ist - bei Mietvertragsbeginn in Abweichung zu dem in § 7 des Mietvertrages enthaltenen Verbot mündlich lediglich vereinbart worden, dass der Ehemann der Bekl. zu 2) seinen Hund gelegentlich zu Besuchszwecken in die Wohnung mitbringen darf. Diese Erlaubnis haben die Bekl. überschritten und damit ihre vertraglichen Pflichten verletzt. Die Bekl. haben bereits vorprozessual im Schreiben vom 13.1.2011 und auch in zweiter Instanz im Rahmen der mündlichen Verhandlung dargelegt, dass der Hund (u. a.) der Bekl. zu 2) gehört und von dieser regelmäßig in der Wohnung gehalten wird. Auch wenn der Hund sich gelegentlich bei dem Ehemann der Bekl. zu 2 befindet und während der Arbeitszeit von einem Hundesitter betreut wird, handelt es sich jedenfalls nicht um einen bloßen „Besuchshund", der sich nur gemeinsam mit dem Ehemann der Bekl. zu 2 zu Besuch in der Wohnung aufhält und mit dem Ehemann die Wohnung wieder verlässt.

Die Pflichtverletzung der Bekl. ist auch nicht nur unerheblich. Insofern ist zu beachten, dass die Kl. die Bekl. mit Schreiben vom 11.3.2011 hinsichtlich der unzulässigen Hundehaltung vergeblich abgemahnt hat: Zwar setzt die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB) nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung ein zusätzliches Gewicht verleiht (vgl. BGH, Urt. v. 28.11.2007 - VIII ZR 145/07, GE 2008, 114). Hier kann daher nicht von einer nur unerheblichen Pflichtverletzung der Bekl. ausgegangen werden, da ihnen mit Schreiben der Kl. vom 11.3.2011 der Vertragsverstoß vor Augen geführt und Gelegenheit gegeben wurde, die Hundehaltung zu beenden.

Rechtskräftig nach Rücknahme der Nichtzulassungsbeschwerde durch die Bekl. (BGH vom 18. Dezember 2012 - VIII ZR 193/12-)

Eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung ist ein Grund für eine fristgerechte Kündigung nach § 573 BGB; der Vermieter muss nicht immer vorher auf Unterlassung einer vertragswidrigen Nutzung klagen, wenn er abgemahnt hatte.

Im Mietvertrag war die Hundehaltung ausgeschlossen; die Vermieterin hatte mündlich gestattet, dass der getrennt lebende Ehemann der Mieterin seinen Hund bei Besuchen mitbringen dürfe. Nachdem sich herausgestellt hatte, dass die Mieterin einen Hund ständig in der Wohnung hielt, mahnte die Vermieterin zunächst ab und kündigte dann fristlos, hilfsweise fristgerecht.

Mit Urteil vom 18. Mai 2012 gab das Landgericht Berlin der Räumungsklage statt und meinte, zumindest die fristgerechte Kündigung sei wirksam. Es liege eine nicht unerhebliche schuldhafte Pflichtverletzung vor; die erfolglose Abmahnung verleihe der Vertragsverletzung ein zusätzliches Gewicht.

Eine wirksame Tierhaltungsklausel muss das Halten nicht störender Kleintiere erlauben (BGH GE 2008, 48). Die Haltung von Hunden darf auch formularmäßig ausgeschlossen werden (OLG Hamm GE 1981, 137; AG Neukölln GE 1998, 621) – vorsichtshalber mit Einschränkung für Blindenhunde – oder kann von der Erlaubnis des Vermieters abhängig gemacht werden (LG Berlin GE 1993, 1337).

Für Katzenhaltung gilt bei der Kündigung dasselbe wie bei Hundehaltung (LG Berlin GE 1999, 46).