Kündigung wegen Stromdiebstahls durch Mieter

1. Eine fristlose Kündigung wegen Stromdiebstahls des Mieters setzt grundsätzlich eine Abmahnung voraus.

2. Für eine fristgerechte Kündigung kommt es auf die Schwere der Pflichtverletzung des Mieters an; ist weder die Menge des unberechtigt entnommenen Stroms noch die Dauer der Pflichtverletzung dargelegt, ist auch eine fristgerechte Kündigung unbegründet.

(Leitsätze der Redaktion)

Aus den Gründen des Beschlusses vom 2. September 2014: III. Die Berufung hat nach Ansicht der Kammer keine Aussicht auf Erfolg.

Das Amtsgericht hat die Klage mit zutreffender Begründung abgewiesen. Die Berufung rechtfertigt keine andere Beurteilung.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung aus § 546 Abs. 1 BGB.

Mit dem Vertrag vom 9. Oktober 2006 mietete die Bekl. vom Kl. die Wohnung in Berlin. Die Wohnung hat drei Zimmer und ist 90,17 m2 groß.

Bei einer Begehung des Objekts am 13. Januar 2014 ergab sich, dass die Bekl., deren Wohnung allein in der obersten Etage des Hauses liegt, von einer Steckdose im Treppenhaus ein Kabel in ihre Wohnung verlegt hatte. Die Mitarbeiter zogen den Stecker und fotografierten die Situation. Am 14. Januar 2014 sprach die Hausverwaltung für den Kl. die fristlose und fristgemäße Kündigung aus.

Das Amtsgericht hat die anschließende Räumungsklage abgewiesen, da zum einen für eine fristlose Kündigung eine Abmahnung erforderlich gewesen wäre und zum anderen für eine fristgemäße Kündigung das erforderliche Gewicht der Vertragsverletzung nicht feststellbar sei. Hiergegen wendet sich die Berufung ohne Erfolg. Auch die Kammer legt ihren Überlegungen zugrunde, dass von einem so genannten Stromdiebstahl (§ 248 c StGB ‑ Entziehung elektrischer Energie) auszugehen ist. Gleichwohl scheitert eine fristlose Kündigung hier (jedenfalls) an § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB. Eine Abmahnung ist nicht ausgesprochen worden. Ein Fall des § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 BGB liegt nicht vor. Die Abmahnung ist hier insbesondere nicht angesichts der Schwere des Vertragsverstoßes (so ggf. im Bereich von Straftaten gegen die Person des Vermieters, etwa bei einer Tätlichkeit) entbehrlich. Es ist nicht bekannt, welche Menge an Strom die Bekl. entnommen hat bzw. wie lange die vorgefundene Situation bereits bestand. Der Vortrag des Kl. dazu bewegt sich im Bereich der Spekulation. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass es nach dem 13. Januar 2014 zu einem weiteren Stromdiebstahl gekommen wäre. Die Kammer teilt weiter die Auffassung des Amtsgerichts, dass (aus den soeben genannten Gründen) eine mehr als unerhebliche Pflichtverletzung im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, die zu einer fristgemäßen Kündigung berechtigen würde, nicht festgestellt werden kann. Die Kammer bleibt damit auf ihrer schon in den früheren Entscheidungen zu ähnlichen Fällen vertretenen Linie (Urteil vom 12. März 2012 - 67 S 326/11 - und Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO vom 24. Januar 2013 - 67 S 596/12 -).

IV. Aus den obigen Ausführungen ergibt sich, dass die fehlende Erfolgsaussicht offensichtlich ist. [...]

Aus den Gründen des Beschlusses vom 21. Oktober 2014: Die Kammer nimmt zunächst Bezug auf ihren Hinweisbeschluss vom 2. September 2014 und hält an ihrer Auffassung auch nach der Stellungnahme des Kl. vom 8. Oktober 2014 fest. Grundsätzlich ist klarzustellen, dass die Kammer im Hinweis vom 2. September 2014 keineswegs festgestellt hat, dass „ein Stromdiebstahl keine relevante mieterseitige Pflichtverletzung" darstelle. Vielmehr kommt es auf die Umstände des Einzelfalles an - insbesondere auf die sich in erster Linie aus der Menge des unberechtigt entnommenen Stroms ergebende Schwere der Pflichtverletzung. Eben dies ist auch Gegenstand des Verfahrens 67 S 326/11 gewesen. Die Kammer hat seinerzeit sehr wohl auch berücksichtigt, dass ein nennenswerter Verbrauch von Strom zu eigenen Zwecken des Mieters nicht ersichtlich war. Es trifft zu, dass die Parteien in dem Verfahren 67 S 596/12 den Beschluss des Kammergerichts vom 18. November 2004 - 8 U 125/04 - problematisiert haben. Der Hinweis der Kammer widerspricht dieser Entscheidung des Kammergerichts keineswegs, denn auch hier wird auf einen „beträchtlichen Schaden" abgestellt. Das Kammergericht führt aus (NZM 2005, 254 - Übernahme aus beck‑online):

„Allgemein wird ein Kündigungsgrund bejaht, wenn ein Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht, ohne dafür zu bezahlen (Blank, in: Schmidt‑Futterer, MietR, 8. Aufl., § 543 Rn. 185 m.w.N.). Dabei wird im Hinblick auf die Schwere der Störung des Hausfriedens teilweise sogar eine Abmahnung für entbehrlich gehalten (AG Neukölln, GE 1995, 501). Allen Entscheidungen, die einen Stromdiebstahl als Kündigungsgrund ausreichen lassen, ist aber gemein, dass dem Vermieter und/oder der Hausgemeinschaft durch diesen Stromdiebstahl ein beträchtlicher Schaden entstanden ist. In dem vom AG Neukölln entschiedenen Fall (GE 1995, 501) hat der Mieter Hausstrom über eine im Keller befindliche Steckdose entnommen. In einem vom AG Potsdam (WuM 1995, 40) entschiedenen Fall hat der Mieter unberechtigt Strom entnommen, um sein Badezimmer aufzuheizen. Das LG Köln (NJW‑RR 1994, 909) hatte über einen Fall zu entscheiden, bei dem der Mieter mit dem gestohlenen Strom Kühlschrank und Telefon betrieben hat. Im vorliegenden Fall entstehen aufgrund des unstreitigen Umstands, dass die Bekl. etwa 1 bis 2 mal im Monat den Keller aufsuchen und Licht einschalten, Kosten in einem fast nicht zu berechnenden Umfang. Schon im Hinblick darauf war die gem. § 543 III BGB gesetzlich vorgesehene Abmahnung nicht entbehrlich. Der KI. hat aber, statt den Bekl. zu 1 abzumahnen, vollendete Tatsachen geschaffen und im Juni 2002 den Strom abgeklemmt. Auch die Voraussetzungen für eine fristgemäße Kündigung gem. § 573 II Ziff. 1 BGB liegen nicht vor, denn - ungeachtet der Frage, ob überhaupt ein Fall des Stromdiebstahls gegeben ist - sind jedenfalls die Rechte und Belange des KI. durch die behauptete Pflichtverletzung des Bekl. zu 1 nur ganz geringfügig beeinträchtigt (Blank, in: Schmidt‑Futterer, § 573 Rn. 15).

„Allgemein wird ein Kündigungsgrund bejaht, wenn ein Mieter Stromleitungen anzapft und auf diese Weise Energie verbraucht, ohne dafür zu bezahlen" (Blank/Börstinghaus, Miete, 4. Auflage 2014, Rn. 47 zu § 543 BGB). Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin sieht das anders.

Die beklagte Mieterin wohnte in der obersten Etage des Hauses. Bei einer Begehung stellten Mitarbeiter der Hausverwaltung fest, dass die Mieterin von einer Steckdose im Treppenhaus ein Kabel in ihre Wohnung verlegt hatte. Der Vermieter kündigte am nächsten Tag fristlos, hilfsweise fristgerecht. Das Amtsgericht wies die Räumungsklage ab; die Berufung war erfolglos.

Mit Beschluss vom 2. September 2014, bestätigt durch Beschluss vom 21. Oktober 2014, meinte das Landgericht Berlin, es liege zwar ein Stromdiebstahl vor, der mangels Abmahnung hier aber keine fristlose Kündigung rechtfertige. Es sei nicht bekannt, welche Menge an Strom die Mieterin entnommen habe oder wie lange die vorgefundene Situation bereits bestanden habe. Auch das Kammergericht habe einen Kündigungsgrund nur bejaht, wenn ein beträchtlicher Schaden dem Vermieter oder den Mitmietern entstanden sei. Das sei hier nicht ersichtlich.

Nicht nur mehrere Amtsgerichte (AG Potsdam, WuM 1995, 40; AG Neukölln, GE 1995, 501) haben bei Stromdiebstahl eine fristlose Kündigung für gerechtfertigt gehalten; auch das Landgericht Berlin hat in solchen Fällen eine Abmahnung für entbehrlich gehalten (GE 1987, 517), wobei der Vermieter allerdings darlegen muss, dass dem Mieter ein Stromdiebstahl anzulasten ist. In dem entschiedenen Fall hatten die Beklagten vorgetragen, dass die Steckdose in ihrem Keller schon bei Beginn des Mietverhältnisses installiert gewesen sei. Auch das Landgericht Köln (NJW-RR 1994, 909) hat bei Stromdiebstahl des Mieters einen Kündigungsgrund bejaht. Eine Darlegung des Vermieters, wie lange der rechtswidrige Zustand schon bestanden hat (was ihm kaum möglich ist), wird ebenso wenig gefordert wie die Angabe der Menge des unbefugt entnommenen Stroms. Die Rechtsprechung der 67. Kammer beruft sich demgegenüber auf den Beschluss des Kammergerichts (GE 2004, 1588), wonach eine Kündigung dann ausscheidet, wenn der behauptete Stromverbrauch „so gut wie nicht messbar ist". In dem Fall war unstreitig, dass der Mieter nur ein- bis zweimal im Monat den Keller aufsuchte und durch Einschalten des Lichts Strom verbrauchte. Dass hier nur eine geringfügige Pflichtverletzung vorlag, die eine Kündigung als letztes Mittel nicht rechtfertigte, ist nachvollziehbar. Es handelt sich aber eben um eine Ausnahme, die nur dann eingreift, wenn der Mieter ihre Voraussetzungen darlegt und beweist. Grundsätzlich muss der Vermieter nur den Stromdiebstahl durch den Mieter beweisen, um eine Kündigung aussprechen zu können; dass es sich um eine geringfügige Pflichtverletzung handelt, ist vom Mieter darzulegen. Die Auffassung der 67. Kammer führt dazu, dass der Vermieter verpflichtet ist, strafbare Handlungen sanktionslos hinzunehmen.